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近期，鄭州市又更新了住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，不僅降低了中心城區(qū)容積率，而且鼓勵(lì)立體綠化陽臺(tái)設(shè)計(jì)，進(jìn)一步向“第四代住宅”看齊。

12月24日，鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱“《技術(shù)規(guī)定》”）。12月27日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者的回復(fù)中指出，此次修訂，首次提出立體綠化陽臺(tái)的住宅設(shè)置要求，明確中心城區(qū)新規(guī)劃住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米、容積率不超過2.5、層高不低于3米等規(guī)定，為鄭州市住宅形態(tài)多元化發(fā)展提供政策空間，積極推動(dòng)市場提供更多高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

事實(shí)上，在去年住建部提出建設(shè)“好房子”后，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼更新了住宅設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，共同的趨勢為放寬層高、容積率的限制、鼓勵(lì)開放式立體陽臺(tái)等，這也代表了更多城市向“第四代住宅”看齊。

鼓勵(lì)立體綠化住宅、容積率不超2.5

12月26日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)于新發(fā)布的《技術(shù)規(guī)定》作出解讀，其指出，本次編制遵循“集約高效、以人為本、突出特色、安全至上”原則，聚焦城市安全、生活品質(zhì)、城市活力、人口發(fā)展等新變化新要求，對(duì)原條款進(jìn)行部分增減修改；在“塑造城市特色風(fēng)貌、加強(qiáng)韌性城市建設(shè)、突出歷史文化傳承、激活城市存量空間”方面新增了“城市設(shè)計(jì)”、“歷史文化保護(hù)”、“綜合防災(zāi)減災(zāi)”以及“城市更新”章節(jié)。

其中，對(duì)于人們更為關(guān)心的住宅設(shè)定而言，此次《技術(shù)規(guī)定》要求，新建住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，容積率不超過2.5，進(jìn)一步限制“高容積率、高強(qiáng)度”的開發(fā)模式，營造更為舒適、宜居、生態(tài)的居住環(huán)境。

值得關(guān)注的是，這也是鄭州首次列出“陽臺(tái)進(jìn)行立體綠化設(shè)計(jì)的住宅”的設(shè)置要求。比如，對(duì)于陽臺(tái)進(jìn)行立體綠化設(shè)計(jì)的住宅，戶型套內(nèi)面積在100平方米以上的，陽臺(tái)高度不少于兩個(gè)自然層高，陽臺(tái)懸挑進(jìn)深不大于6米，相鄰上下層開敞式陽臺(tái)在水平投影范圍內(nèi)不應(yīng)重疊，陽臺(tái)至少兩面開敞且開敞長度不小于陽臺(tái)周長的50%，開敞面不得設(shè)置維護(hù)墻體、不得封閉，僅可設(shè)置通透欄桿（板）。在其綠化面積不小于陽臺(tái)水平投影面積50%的前提下，空中花園陽臺(tái)計(jì)入建筑面積，不計(jì)入容積率和建筑密度。

同時(shí)，鄭州新版《技術(shù)規(guī)定》還對(duì)容積率核定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，明確居住用地內(nèi)不計(jì)入容積率的配套市政公用設(shè)施，規(guī)定建設(shè)單位配建且無償移交給相關(guān)政府部門的社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施按50%計(jì)入地塊容積率。同時(shí)，對(duì)避難層、地上非機(jī)動(dòng)車棚、屋面附屬用房增加了不計(jì)入容積率的相關(guān)規(guī)定。

“優(yōu)化躍層住宅等改善居住品質(zhì)的計(jì)容規(guī)則；新增立體綠化住宅陽臺(tái)、幕墻外飾面等計(jì)容規(guī)則。”鄭州市自然資源和規(guī)劃局也表示，此舉是為了“提升城市空間環(huán)境品質(zhì)，適應(yīng)高品質(zhì)住宅多元化的需求，鼓勵(lì)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新”。

對(duì)此，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的改變，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，加速推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)創(chuàng)新。與此同時(shí)，高品質(zhì)住房建設(shè)離不開土地供給端的有效引導(dǎo)。今年以來，不少城市對(duì)土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行優(yōu)化，如優(yōu)化容積率、調(diào)整計(jì)容規(guī)則、支持立體生態(tài)建筑、提高綠色科技應(yīng)用等。此次《技術(shù)規(guī)定》修訂內(nèi)容，既結(jié)合了鄭州住宅容積率整體偏高等一些當(dāng)前存在的問題，也結(jié)合了住宅產(chǎn)品升級(jí)發(fā)展趨勢和其他城市的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，是一次較為全面的優(yōu)化調(diào)整，對(duì)引導(dǎo)鄭州市住宅品質(zhì)全面提升，推動(dòng)鄭州市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

“第四代住宅”成為新趨勢

據(jù)悉，在去年住建部提出建設(shè)“好房子”后，從去年至今，包括北京、杭州、武漢、合肥、長沙、福州、廣州等一二線城市紛紛出臺(tái)了類似住宅設(shè)計(jì)新規(guī)。其中，共同的趨勢是放寬層高和容積率的限制、鼓勵(lì)開放式立體陽臺(tái)、支持空中綠化等，而這些趨勢又與“第四代住宅”的特征不謀而合。

第四代住宅的概念最早由意大利設(shè)計(jì)師提出。意大利設(shè)計(jì)師在“米蘭垂直森林項(xiàng)目”中首次提出了將建筑變成人類與動(dòng)植物共同家園的理念，這被認(rèn)為是第四代住宅的雛形 。“第四代住房”目前沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，據(jù)公開資料顯示，“第四代住房”是綠色建筑的衍生品，融匯疊加了中國傳統(tǒng)建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點(diǎn)于一身，并且能向高層建筑形態(tài)發(fā)展，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。

從建筑特征來看，第四代住房擁有垂直綠化的方式，將傳統(tǒng)的居住模式與現(xiàn)代的科技相融合。同時(shí)，第四代住宅以私家庭院、共享街巷所提供的大型公共活動(dòng)空間為構(gòu)建人與環(huán)境的整體系統(tǒng)提供了新的思路。簡而言之，第四代住宅通常會(huì)設(shè)置有開放式立體陽臺(tái)、空中綠化、更多元化的公共鄰里空間等。

從上述城市的住宅設(shè)計(jì)新規(guī)調(diào)整來看，多地鼓勵(lì)開放式陽臺(tái)的設(shè)置。例如，11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》就鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽臺(tái)。同時(shí)，北京的住宅設(shè)計(jì)新規(guī)還鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊等。

12月中旬，杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》中也增加了公共空間不計(jì)容的內(nèi)容，包括符合條件的門廳，開放式風(fēng)雨連廊，按規(guī)定移交的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計(jì)算。

“第四代住宅能夠提高戶內(nèi)實(shí)用面積和居住體驗(yàn)，不少企業(yè)在開發(fā)第四代住宅上都做了較多的探索，客戶認(rèn)可度整體較高。目前，第四代住宅的開發(fā)仍然受到一些建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則的限制，此次新規(guī)中提到的‘立體綠化’‘錯(cuò)位露臺(tái)’等都是第四代建筑的核心要素，可以看出，這些調(diào)整的重要目的之一就在于破除開發(fā)第四代建筑的障礙，未來更加符合第四代住宅理念的產(chǎn)品有望成為市場主流。”梁波濤表示。

未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑（第四代住宅）

打造“好房子”標(biāo)桿

第四代住宅是由清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過多年研發(fā)設(shè)計(jì)的一種以空中花園陽臺(tái)為主要特征的創(chuàng)新建筑形態(tài)，是團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)打造的、相對(duì)獨(dú)立的室外空間系統(tǒng)，歷經(jīng)多年迭代，并更名為未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑，該建筑形態(tài)擁有獨(dú)立的技術(shù)專利、成熟案例，在設(shè)計(jì)上也符合更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)成為諸多房企的最優(yōu)選擇。

△未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑效果圖

它將綠色生態(tài)理念注入城市建筑實(shí)踐，通過將私家花園庭院、公共街巷、空中停車與現(xiàn)代電梯房相結(jié)合，形成戶戶有花園、隔層有公共街巷（停車）的庭院建筑形式，并由此產(chǎn)生良好的建筑外墻垂直綠化和平臺(tái)（屋頂）立體綠化的生態(tài)效益。

未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑不僅是一個(gè)創(chuàng)新人居產(chǎn)品，更是一種健康生活方式。現(xiàn)有案例中，未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑通過社區(qū)生態(tài)環(huán)境打造、康養(yǎng)功能設(shè)施、空中庭院設(shè)計(jì)等，構(gòu)成康養(yǎng)功能的立體化、全覆蓋，締造健康多元社交生態(tài)空間，通過把街巷和庭院搬到空中，實(shí)現(xiàn)“戶內(nèi)”、“戶外”和“配套”全方位的健康升級(jí)，讓每家每戶享有40~150㎡的庭院空間，成為可以蒔花弄草、四季耕種、休閑娛樂的私家庭院。該產(chǎn)品也成為都市健康型住宅領(lǐng)先之作。

△未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑效果圖

在當(dāng)前的房地產(chǎn)生態(tài)下，企業(yè)、購房者預(yù)期正逐漸恢復(fù)，立體生態(tài)創(chuàng)新建筑不僅具備更強(qiáng)的溢價(jià)能力，也更符合購房者需求，對(duì)于改善房地產(chǎn)當(dāng)前生態(tài)將有很大助益，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場信心、表現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)的突破口。

在城市綜合效益方面，未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑有著出色的表現(xiàn)，空中庭院綠化能夠有效改善城市生態(tài)和人居環(huán)境，有效緩解城市熱島效應(yīng)，提升土地價(jià)值，減輕政府城市綠化的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)有效提升城市形象，助力打造“綠色名片”。

△未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑效果圖

在業(yè)態(tài)方面，未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從住宅到公寓、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)辦公等多業(yè)態(tài)上的全方位應(yīng)用拓展，兼顧設(shè)計(jì)、施工、使用等建筑完整生命周期的考量，將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)革新，成為政企加速布局綠色建筑、綠色經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大利器。

△未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑 辦公效果圖

未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑在全國多個(gè)項(xiàng)目都在保持良好推進(jìn)，包括南方的湖南、四川、江西、湖北、云南，以及北方的山東、陜西、河北、新疆等，吸引了全國各省市政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和房企掌門人前去考察學(xué)習(xí)；在全國及省市重要會(huì)議上，多位代表也提案支持未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑在全國進(jìn)行推廣和建設(shè)。

△未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑效果圖

當(dāng)前，河南首個(gè)未來立體生態(tài)創(chuàng)新建筑示范項(xiàng)目——祝福天樾已落地，由清華設(shè)計(jì)院打造，以其前所未有的“帶空中院子的房子”，引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。

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據(jù)新京報(bào)綜合整理

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