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聲明:以上廣告不代表老司機(jī)觀點(diǎn),更不能視為推薦,老司機(jī)不對其負(fù)任何責(zé)任。投資有風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)需自擔(dān)。
以下為正文:
今天是元旦,放假的日子,本來不打算發(fā)文,但后臺說今天安排了一條廣告,需要寫點(diǎn)東西帶出去,那就閑扯幾句吧。
談到樓市,大家普遍關(guān)心的仍然是房價(jià),爭議最多的是房價(jià)什么時(shí)候見底,以及會不會見底。
老司機(jī)曾在2022年時(shí)預(yù)言房價(jià)大概能夠在2025年見底,當(dāng)時(shí)最可靠的依據(jù)是根據(jù)時(shí)間往后推,寧波投資客入場的高峰是在2019年-2021年初,交付2年,限售2年(現(xiàn)已解除),二手掛牌的高峰應(yīng)該是2023-2025年。
事實(shí)上,由于限售提前解除,這個(gè)高峰也有所提前,大概在2024年底就已經(jīng)過去了。
一個(gè)可供佐證的數(shù)據(jù)是二手房掛牌量,根據(jù)市房管中心的數(shù)據(jù),市六區(qū)掛牌住宅98000套,創(chuàng)下2年來新低,比最高峰下降約20000套。
當(dāng)然,單純依據(jù)二手房掛牌來推測房價(jià),是不可靠的,因?yàn)檫@只是反應(yīng)了供給側(cè);影響價(jià)格的另一個(gè)重要因素是需求。
需求側(cè)的情況似乎并不樂觀,大家普遍認(rèn)為收入預(yù)期偏弱,居民杠桿率過高,購房信心不足;此外人口衰退和老齡化也經(jīng)常被大家提及,每當(dāng)討論房價(jià)時(shí),總有人拿出今年新生兒又減少了多少,以此來論證房價(jià)必然會繼續(xù)走低。
事實(shí)上,宏觀的需求側(cè)分析是全國性的,而樓市的需求分析又往往是區(qū)域性的,具體來說,單個(gè)城市的需求,和全國的總需求并不一致。
尤其是一線城市和排名靠前的二線城市,其數(shù)據(jù)與全國數(shù)據(jù)差距越來越大。
以居民杠桿率為例,隔壁的杭州早就超過了100%(據(jù)稱高達(dá)139%),按理說杭州的購買力早已透支,樓市即便不崩,也應(yīng)該找不到新增的購買力了。
但現(xiàn)實(shí)情況是,杭州的新樓盤普遍賣的不錯(cuò),尤其是9.26新政之后,由于沒有了限價(jià),新開樓盤還出現(xiàn)了漲價(jià)。
當(dāng)然,這種漲價(jià)是在向市場常態(tài)回歸,之前的限價(jià)人為的壓低了價(jià)格。
那么杭州的購買力來自哪里呢?
在表述杭州的杠桿率時(shí),我們統(tǒng)計(jì)的是杭州的人均貸款量和杭州的人均收入的比值,但杭州的貸款并不都是杭州人的,有可能是溫州人、金華人、甚至是河南人的。
他們在杭州買房,在杭州貸款,他們的貸款統(tǒng)計(jì)到了杭州人的頭上。
所以在看待杠桿率時(shí),需要辨別這個(gè)城市有沒有外來購買力,如果外來購買力強(qiáng),則本市的杠桿率會被高估。
人口其實(shí)是同樣的道理,沒錯(cuò),全國的總?cè)丝谑窃谙陆担植康娜丝趨s在增加,以浙江為例,2023年全年增加人口超過50萬,杭州、寧波瓜分了大頭。
如果上海放開落戶,上海的人口還會猛增,北京、深圳亦是如此。
人口總量下降,并不影響一些城市的人口繼續(xù)增加,包括寧波在內(nèi)的諸多二線城市,在未來的15年內(nèi)人口也依然還會增加。
所以對這些城市來說,人口非但不是利空,反而還是利好。
有一種可能,房價(jià)已經(jīng)在2024年3季度見底了,也就是9.26新政之前那段時(shí)間。2025年其實(shí)是見底企穩(wěn)甚至回升的新周期。
當(dāng)然從目前的情況下,這種回升的力度是偏弱的,準(zhǔn)確的說是嚴(yán)重分化的。
最近老司機(jī)接觸的一些人當(dāng)中,收入水平較高、具有一定購買能力的,又都開始關(guān)注起樓市,甚至開始看房了。
他們很多都具有2-3次甚至更多的購房經(jīng)歷,經(jīng)歷過完整的牛熊周期,他們關(guān)注樓市主要依據(jù)兩點(diǎn):
1、房價(jià)處于成本+利潤的合理范疇之內(nèi),甚至是低于成本,沒有任何炒作的成分。
2、長期的貨幣貶值無可避免,配置房產(chǎn)仍然是對沖貶值最可靠的方式之一。
這些人在買房時(shí)也同時(shí)會考慮到自住改善的需求,把消費(fèi)與資產(chǎn)配置統(tǒng)一起來,是目前很多高收入群體在思考的一件事。
在對立面,老司機(jī)也碰到不少仍然堅(jiān)持看空的人,他們大概又可以分為兩類:
1、在樓市虧損并已經(jīng)割肉的投資客;
2、購買力相對不足的自住購房者。
看空者更多的是從宏觀角度來看問題,就像上文提到的經(jīng)濟(jì)、杠桿率、人口等,有的甚至延展到了特朗普、俄烏、中東和臺灣等方向。
有人非常認(rèn)真的當(dāng)面問老司機(jī),都要打臺灣了,你怎么還叫人買房?
對比一下就可以發(fā)現(xiàn),務(wù)實(shí)派更多的是從自身的需求出發(fā),從微觀層面思考問題,并且不喜歡爭論,而是采取行動(dòng);而看空者更多的是從宏觀層面考慮,不太涉及微觀的具體情況,并且想說服別人認(rèn)同。
老司機(jī)認(rèn)為,對宏觀的理解最終還是要服務(wù)于微觀的,畢竟咱們只是小老百姓,輪不著為宏觀的事操心。
就像老司機(jī)今天接廣告一樣,說白了只是為了賺錢,如果談一些道德節(jié)操價(jià)值觀之類的宏大話題,我沒興趣。
2025做一個(gè)超級行動(dòng)派,祝大家新年快樂,發(fā)財(cái)!
—老司機(jī)服務(wù)類目—
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