離今年收尾還有最后一個月時間，每年的春節前都有一波吃飯行情。為了幫助還有虧損的GM回血，有朋友強烈推薦一位實戰派選手～南哥。

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聲明：以上廣告不代表老司機觀點，更不能視為推薦，老司機不對其負任何責任。投資有風險，風險需自擔。

以下為正文：

今天是元旦，放假的日子，本來不打算發文，但后臺說今天安排了一條廣告，需要寫點東西帶出去，那就閑扯幾句吧。

談到樓市，大家普遍關心的仍然是房價，爭議最多的是房價什么時候見底，以及會不會見底。

老司機曾在2022年時預言房價大概能夠在2025年見底，當時最可靠的依據是根據時間往后推，寧波投資客入場的高峰是在2019年-2021年初，交付2年，限售2年（現已解除），二手掛牌的高峰應該是2023-2025年。

事實上，由于限售提前解除，這個高峰也有所提前，大概在2024年底就已經過去了。

一個可供佐證的數據是二手房掛牌量，根據市房管中心的數據，市六區掛牌住宅98000套，創下2年來新低，比最高峰下降約20000套。

當然，單純依據二手房掛牌來推測房價，是不可靠的，因為這只是反應了供給側；影響價格的另一個重要因素是需求。

需求側的情況似乎并不樂觀，大家普遍認為收入預期偏弱，居民杠桿率過高，購房信心不足；此外人口衰退和老齡化也經常被大家提及，每當討論房價時，總有人拿出今年新生兒又減少了多少，以此來論證房價必然會繼續走低。

事實上，宏觀的需求側分析是全國性的，而樓市的需求分析又往往是區域性的，具體來說，單個城市的需求，和全國的總需求并不一致。

尤其是一線城市和排名靠前的二線城市，其數據與全國數據差距越來越大。

以居民杠桿率為例，隔壁的杭州早就超過了100%（據稱高達139%），按理說杭州的購買力早已透支，樓市即便不崩，也應該找不到新增的購買力了。

但現實情況是，杭州的新樓盤普遍賣的不錯，尤其是9.26新政之后，由于沒有了限價，新開樓盤還出現了漲價。

當然，這種漲價是在向市場常態回歸，之前的限價人為的壓低了價格。

那么杭州的購買力來自哪里呢？

在表述杭州的杠桿率時，我們統計的是杭州的人均貸款量和杭州的人均收入的比值，但杭州的貸款并不都是杭州人的，有可能是溫州人、金華人、甚至是河南人的。

他們在杭州買房，在杭州貸款，他們的貸款統計到了杭州人的頭上。

所以在看待杠桿率時，需要辨別這個城市有沒有外來購買力，如果外來購買力強，則本市的杠桿率會被高估。

人口其實是同樣的道理，沒錯，全國的總人口是在下降，但局部的人口卻在增加，以浙江為例，2023年全年增加人口超過50萬，杭州、寧波瓜分了大頭。

如果上海放開落戶，上海的人口還會猛增，北京、深圳亦是如此。

人口總量下降，并不影響一些城市的人口繼續增加，包括寧波在內的諸多二線城市，在未來的15年內人口也依然還會增加。

所以對這些城市來說，人口非但不是利空，反而還是利好。

有一種可能，房價已經在2024年3季度見底了，也就是9.26新政之前那段時間。2025年其實是見底企穩甚至回升的新周期。

當然從目前的情況下，這種回升的力度是偏弱的，準確的說是嚴重分化的。

最近老司機接觸的一些人當中，收入水平較高、具有一定購買能力的，又都開始關注起樓市，甚至開始看房了。

他們很多都具有2-3次甚至更多的購房經歷，經歷過完整的牛熊周期，他們關注樓市主要依據兩點：

1、房價處于成本+利潤的合理范疇之內，甚至是低于成本，沒有任何炒作的成分。

2、長期的貨幣貶值無可避免，配置房產仍然是對沖貶值最可靠的方式之一。

這些人在買房時也同時會考慮到自住改善的需求，把消費與資產配置統一起來，是目前很多高收入群體在思考的一件事。

在對立面，老司機也碰到不少仍然堅持看空的人，他們大概又可以分為兩類：

1、在樓市虧損并已經割肉的投資客；

2、購買力相對不足的自住購房者。

看空者更多的是從宏觀角度來看問題，就像上文提到的經濟、杠桿率、人口等，有的甚至延展到了特朗普、俄烏、中東和臺灣等方向。

有人非常認真的當面問老司機，都要打臺灣了，你怎么還叫人買房？

對比一下就可以發現，務實派更多的是從自身的需求出發，從微觀層面思考問題，并且不喜歡爭論，而是采取行動；而看空者更多的是從宏觀層面考慮，不太涉及微觀的具體情況，并且想說服別人認同。

老司機認為，對宏觀的理解最終還是要服務于微觀的，畢竟咱們只是小老百姓，輪不著為宏觀的事操心。

就像老司機今天接廣告一樣，說白了只是為了賺錢，如果談一些道德節操價值觀之類的宏大話題，我沒興趣。

2025做一個超級行動派，祝大家新年快樂，發財！

—老司機服務類目—

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