文｜鄧浩志

科代表萬科警報不解除，房地產行業不言見底

最近，關于萬科的負面傳聞很多，雖然2024年全年銷售額仍有2000多億，排在所有房企的第二位，但全年預計虧損100億以上。另一方面近期有多筆短債即將到期，額度高達數百億。而且無論是低價出讓資產套現，還是協商債務展期，亦或者洽談新的融資，據說進展都不太令人滿意。所以萬科，這個房地產行業的科代表，目前仍然處于風雨飄搖之中。

這里要插一句，其實我們看到或聽到很多房地產行業未來的預測，有的看好，有的看空，觀點和理由也各不相同。到底應該相信哪一個呢？我認為房地產業的未來如何？其實抓住兩個傻瓜指標，普通人也能判斷個八九成了。

一是科代表的萬科這家企業的表現，如果行業龍頭都還在探底當中，都處在困境之中，那整個行業絕對不能言已經見底；因為行業龍頭企業已經在管理，資源，品牌等多個維度處于行業領先水平，如果他們都不行，其他的企業會更困難。

二是民營的房企，他們代表的是市場行情，而非政策干預的結果。如果民企不復蘇，整個行業不言已經企穩。民企純粹是市場化運作的，沒有政策性的融資傾斜，更沒有定制式的土地出扶持。市場不行，他們自然不行，他們不復蘇，也代表著所有說市場已經見底復蘇的言論，都有水分。

樓市變局，大城市豪宅市場不斷刷新記錄

統計數據顯示，2024年全國房地產市場雖然低迷，但豪宅市場卻一路火爆。1000萬以上，3000萬以上，1億以上一套價格的住宅成交量在很多城市都創了歷史記錄。

豪宅市場的火爆，有兩點值得大家留意：

1、中海地產差一點成為今年全國房企的銷冠。之前房地產行業高周轉是生存法則，誰的周轉速度最快，誰的市場份額就越大。現在高周轉的企業一大半都爆雷了。而今高利潤才是擴張的王道。能提高產品附加值，能提升項目利潤空間。哪怕你不擴張，企業排名依然可以不斷上升。因為更多企業都在下滑。

另外，能帶來高附加值的房企，在房價下跌的大環境中，往往有更厚的“安全墊”，避免因虧損而進入的惡性循環。

2、去年3000萬以上房子在上海賣得火熱，而廣州一億以上豪宅全國成交排名第二（全國70套，廣州22套）。所有大城市，情況都比較類似。豪宅市場在樓市下行三年中，居然越買越多，越賣越貴，是什么原因？這種購買力能支撐多久？這些都值得深入研究。但以往90~110平米最熱銷的戶型，現在反而是壓力最大的，原因已經找到了，就是經濟下行，導致大量中產收入大幅下滑，針對這個消費端的產品和服務，消費全面下滑。