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房地產(chǎn)代建作為輕資產(chǎn)模式之一，品牌影響力成為其重要的核心競爭力之一。2025上半年，代建企業(yè)在品牌建設(shè)方面持續(xù)發(fā)力，一方面，在已建立起獨立的代建品牌的基礎(chǔ)上，打造特色鮮明的代建品牌；另一方面，完善代建品牌建設(shè)，全面打造代建產(chǎn)品品牌。同時，房地產(chǎn)代建企業(yè)通過推出各類人才招募計劃加速項目拓展力度。良性的行業(yè)發(fā)展不僅體現(xiàn)在“有數(shù)量”的增長，也體現(xiàn)在“有質(zhì)量”的發(fā)展。未來，房地產(chǎn)代建企業(yè)不應(yīng)以規(guī)模競速為根本，要注重“效益增長”、持續(xù)提升履約率、委托方滿意度、產(chǎn)品力水平，堅持長期主義，走高質(zhì)量發(fā)展道路，才是企業(yè)乃至代建行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要方向。

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未來趨勢

升級代建品牌，打造特色鮮明的代建公司品牌。當前，多數(shù)房地產(chǎn)代建企業(yè)已建立起獨立的代建品牌，進行項目拓展。雖然大部分代建企業(yè)具有較強的綜合能力，代建涵蓋全業(yè)態(tài)，但特色鮮明的代建品牌更有利于建立差異化壁壘，便于委托方在眾多代建企業(yè)中快速做出識別，增加代建企業(yè)的代建機率。如金地管理為委托方定制全方位全價值的管理服務(wù)，作為“商辦代建領(lǐng)跑者”，除傳統(tǒng)住宅代建業(yè)務(wù)外，也獲得了深圳灣超級總部基地C塔項目、佛山虎牙三龍灣總部項目等多個寫字樓代建業(yè)務(wù)。龍湖龍智造瞄準“非傳統(tǒng)代建”，依托“五大業(yè)務(wù)飛輪”，以數(shù)字化為抓手，在住宅代建業(yè)務(wù)外，也獲得了如螞蟻集團全球總部二期等科技水平較高的代建項目。特別是對于入局較晚的代建企業(yè)，若要在綜合競爭力較強的代建領(lǐng)域被快速認知，需要提煉自身特色，打造特色鮮明的代建品牌。

完善代建品牌建設(shè)，全面打造代建產(chǎn)品品牌。部分代建企業(yè)結(jié)合自身產(chǎn)品打造優(yōu)勢，建立起代建產(chǎn)品系及產(chǎn)品品牌。一方面，當前國家倡導(dǎo)“好房子”建設(shè)，代建企業(yè)也響應(yīng)號召，積極提升產(chǎn)品力水平，研發(fā)新的產(chǎn)品系及產(chǎn)品，以期更好的為委托方創(chuàng)造價值。另一方面，打造優(yōu)秀的代建產(chǎn)品品牌有利于進一步提升代建企業(yè)的公司品牌優(yōu)勢，增強代建拓展能力，同時，較高認知度和美譽度的項目品牌也有利于加速銷售去化，降低營銷成本，為委托方實現(xiàn)資源節(jié)約。如2025年6月，金地管理發(fā)布了“清嵐”代建產(chǎn)品品牌，通過卓越產(chǎn)品力贏得客戶信賴與市場青睞。未來，打造代建項目品牌有利于代建企業(yè)提升綜合競爭優(yōu)勢、抵抗因市場波動帶來的風險。對于部分央國企，打造代建項目品牌，可以有效區(qū)隔房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和代建業(yè)務(wù)，降低在探索代建業(yè)務(wù)同時，可能對開發(fā)品牌帶來的風險。對于已經(jīng)出險的企業(yè)，由于代建無法輸出品牌，勢必會降低企業(yè)的市場競爭力。打造專屬的代建產(chǎn)品品牌，有利于降低無法輸出品牌帶來的不利，提升企業(yè)的拓展能力。同時，完善的代建公司品牌和產(chǎn)品品牌，也有利于全面提升代建領(lǐng)域的持續(xù)和健康發(fā)展。

重視人才機制建設(shè)，積極推出人才招募計劃。競爭加劇，代建項目拓展難度持續(xù)增加。代建項目拓展由于具有“私域”性，擁有內(nèi)部信息資源的人才十分重要。近年來，為拓寬項目拓展渠道，代建企業(yè)推出合伙人制度，旨在通過發(fā)展有深耕經(jīng)驗、有項目資源、有人脈關(guān)系的外部合伙人，不斷拓展代建業(yè)務(wù)。旭輝建管、金科金建管、新城建管等多家代建企業(yè)紛紛推出代建人才招募計劃。

表：2022年以來部分代建企業(yè)人才招募計劃

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從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“效益增長”的高質(zhì)量發(fā)展階段。一方面，當前房地產(chǎn)市場變化較大，代建企業(yè)評估項目出現(xiàn)偏差，通常會采用項目停工的方式暫停項目，另外由于委托方資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致項目停工也時有發(fā)生，因而，代建履約率持續(xù)下降。同時，隨著代建管理費率持續(xù)壓縮，代建企業(yè)的營收也在承壓。另一方面，代建作為服務(wù)行業(yè)，當達到一定規(guī)模時，很難長期保持高速增長。目前，代建企業(yè)競爭格局處于快速調(diào)整期，因而，不以規(guī)模競速為根本，注重“效益增長”、持續(xù)提升履約率、委托方滿意度、產(chǎn)品力水平，堅持長期主義，走高質(zhì)量發(fā)展道路，才是企業(yè)乃至代建行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要方向。

招投標監(jiān)測

（一）招標監(jiān)測分析

2025上半年，通過對全國房地產(chǎn)招標數(shù)據(jù)監(jiān)測分析，從發(fā)布數(shù)量來看，同比減少83.9%；從發(fā)布區(qū)域來看，浙江省信息發(fā)布條數(shù)最高，占比為47.1%，浙江省占比較高主要由于部分省份大幅減少代建類業(yè)務(wù)招標。從增速來看，2025上半年，除浙江省外，江蘇、吉林、河北、天津、遼寧等省、市招標數(shù)量增速均較快。

圖：2024-2025上半年公開市場房地產(chǎn)代建招標公告區(qū)域占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

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從招標物業(yè)類型來看，住宅物業(yè)占比71.4%，占比最高，其中，住宅物業(yè)代建項目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業(yè)態(tài)，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業(yè)進行代銷。辦公物業(yè)占比8.6%，除代建外，部分項目要求代建方提供設(shè)計及運營服務(wù)。總的來看，當前招標信息主要以住宅、辦公類業(yè)態(tài)為主，占比達80%。

圖：2025上半年公開市場房地產(chǎn)代建招標公告業(yè)態(tài)占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

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（二）中標監(jiān)測分析

2025上半年，通過對全國房地產(chǎn)中標數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)代建企業(yè)中標比例為78.1%，其中，占比較高的前四企業(yè)分別為綠城管理、藍城集團、金地管理和金地管理和騰云當代管理。

圖：2025上半年公開市場房地產(chǎn)代建中標占比前四企業(yè)

數(shù)據(jù)來源：公開市場中標公告，中指研究院綜合整理

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從房地產(chǎn)企業(yè)中標業(yè)態(tài)來看，住宅物業(yè)占比達69%，較2024年同期增長17個百分點。一方面，住宅物業(yè)中部分商業(yè)代建管理費率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開發(fā)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗，在項目選擇方面，更加偏向于此類業(yè)態(tài)。

圖：2024-2025上半年公開市場房地產(chǎn)代建房地產(chǎn)企業(yè)中標業(yè)態(tài)占比情況

數(shù)據(jù)來源：公開市場中標公告，中指研究院綜合整理

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代建政策

代建地方政府性規(guī)范政策頻次下降，多為既往規(guī)模的修訂和補充。2025上半年，代建地方政府性規(guī)范政策出臺頻次顯著下降，由于當前主要省市均已出臺政府性代建相關(guān)規(guī)范性文件，新出臺規(guī)范均是對既往規(guī)范的修訂和補充，因此，法規(guī)發(fā)布的頻次有所下降。

表：2025上半年部分代建政策梳理

資料來源：中指研究院整理

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《政府工作報告》為代建提供新的發(fā)展方向。2025年3月5日，第十四屆全國人民代表大會第三次會議召開，國務(wù)院總理李強作政府工作報告，對過去一年的各項工作進行回顧，并闡述了2025經(jīng)濟社會發(fā)展總體要求、政策取向和工作任務(wù)，其中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容重點提及持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、因城施策調(diào)減限制性措施、加力實施城中村和危舊房改造、充分釋放剛性和改善性住房需求潛力、盤活存量用地和商辦用房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”等方面。對于代建企業(yè)而言，《政府工作報告》為代建提供新的發(fā)展方向。其一，關(guān)注結(jié)構(gòu)性機遇。本次政府工作報告明確了多項促進購房需求釋放的政策方向，重點圍繞調(diào)減限制性政策和城中村改造等方面。改善類需要的釋放和城中村改造均為代建企業(yè)提供更多結(jié)構(gòu)性機遇，一方面，代建企業(yè)可利用自身良好的產(chǎn)品設(shè)計能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費者對改善性產(chǎn)品的需求，另一方面，代建企業(yè)可持續(xù)關(guān)注由城中村改造帶來的保障性住房建設(shè)，積極進行項目拓展。其二，代建競爭或?qū)⒊掷m(xù)加劇，需不斷提升自身能力。“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”與此前中央經(jīng)濟工作會議提法基本一致。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極構(gòu)建新的發(fā)展模式，其中，“輕重并舉”戰(zhàn)略是企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式的重要方向，代建具有“輕資產(chǎn)、高盈利和抗周期”的特點，日益受到房企青睞。隨著政策倡導(dǎo)，未來，也會持續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)加入代建賽道，代建競爭也將變得日益激烈，因此，需要代建企業(yè)持續(xù)提升自身能力，特別是要讀懂委托方需求，夯實服務(wù)能力，從而在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。其三，“好房子”成為產(chǎn)品發(fā)展方向，代建企業(yè)需貼合“好房子”特征打造產(chǎn)品。“好房子”首次寫入政府工作報告。近幾年，住建部多次提出“好房子”要具備綠色、低碳、智能、安全等特征。2月，北京發(fā)布《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，在昌平、順義、大興等5個平原多點新城及通州區(qū)進行試點，助力“好房子”的建設(shè)，也為其他城市提供了一定參考借鑒。未來，“好房子”建設(shè)將成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因此，代建企業(yè)也需要關(guān)注“好房子”的各項特征，通過提升產(chǎn)品力，打造“好房子”。

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