2025年廣州救市第一槍，由南沙打響。

昨天傍晚，南沙發(fā)布了12條房地產(chǎn)新政，料很足，涉及買房入學(xué)，控制土地供應(yīng)，大力發(fā)展第四代住宅等。

徹徹底底不裝了。

按照關(guān)注度高低，今天也來聊下，我的看法和判斷。

1）討論最多的，買房入學(xué)。

這一點，其實是政策的第十二條，屬于「優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策」的細化和展開。

原文是這么說的：

翻譯一下，就是只要你在南沙買了房子，不需要落戶，也可以享受到南沙的教育資源。

而之前的要求，是人戶一致。

重不重磅？很重磅。

有沒有搞頭，有，但不多。

南沙的教育優(yōu)勢，近年來確實很突出，以廣附南實、南沙執(zhí)信、南沙華附、天元二中、廣大附中、南沙鐵一、廣外濱海、灣區(qū)實驗為代表的八大名校，受到了很多雞娃家長的歡迎。

但看政策，一定要摳字眼，一個是統(tǒng)籌安排，一個是區(qū)屬公辦學(xué)校（含政府購買的民辦學(xué)校學(xué)位）。

上面提到的八大金剛，并不是區(qū)屬公辦學(xué)校，而是省市屬合作辦學(xué)學(xué)校。

跟你說買了房，就可以讀八大名校的，建議拉黑刪除。

能讀的，頂多就是區(qū)屬公辦，還要靠統(tǒng)籌，不是想讀哪就讀哪，民辦這個還有點意思，真正執(zhí)行起來，對樓市帶動估計也是相對有限的。

但多多少少，能搶一點其他區(qū)的存量。

相比中心區(qū)，南沙多數(shù)學(xué)校的學(xué)位，還是比較充足的，房價又低，對于外地客戶，花個一兩百萬，就能解決小孩12年的教育問題，還是有一定吸引力的，即使不是什么牛校。

這是對南沙的意義。

還有一個問題，是很多人在問的——

南沙推出買房入學(xué)，是不是代表，廣州買房落戶新政要涼了？

2024年11月的意見稿（征集時間2024年11月18日-12月18日），可是提出在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7區(qū)，提出了“安居樂業(yè)入戶”，有房+1年社保就能落戶。

有了戶口，自然就有書讀（當然有遠近好壞之分），如果政策能落地，那再搞個買房入學(xué)，不是脫褲子放P，多次一舉嘛。

南沙這個操作，好像是在暗示點什么。

這樣的擔憂，確實有點道理，畢竟已經(jīng)征集時間確實已經(jīng)過了，也一直沒有正式文件出來。

但我還是覺得買房落戶會執(zhí)行，南沙的探索，更像是趕在政策空窗期“搶人”。

對廣州來說，推動存量商品房去化，能用的招已經(jīng)不多了，像限貸限售限購豪宅稅已經(jīng)取消，也在推動存量房收儲，只剩入戶還有限制。

從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，樓市只是回暖了，不是暴起了，救市還需要持續(xù)不斷的刺激。

預(yù)期這種東西，要么是干脆別給，要么是給了就務(wù)必執(zhí)行，先用落戶把買房人撩得心癢癢，再揮一揮衣袖轉(zhuǎn)身離去，不是太明智的選擇。

最近逛了逛政務(wù)網(wǎng)站，在廣州市外戶口的遷入業(yè)務(wù)上，雖然沒看到安居樂業(yè)入戶的一欄，但意見稿中提到的新增的「投資納稅」入戶，倒是赫然在列，點進去顯示的業(yè)務(wù)暫未開放。

不知道是一直以來都有，還是近期才加上去的，有了解的朋友可以評論區(qū)留言，如果是后者，那就有意思了。

2）鼓勵發(fā)展高品質(zhì)住宅，在四代宅賽道上一路狂奔。

講真，在戶型新規(guī)收緊的趨勢下，我一度以為，橫瀝島上的招商林嶼境，會是廣州位數(shù)不多的第四代住宅項目，短時間內(nèi)“絕版”。

但看完政策，覺得自己還是Tooyoungtoosimple了，什么戶屬大陽臺，空中共享庭院，立體園林，都是第四代住宅的顯著特征。

也許是林嶼境開售的火熱，給了南沙更多信心，區(qū)里也有一定的決策自主權(quán)。

不過，招商在橫瀝的成功，很大一部分原因在于產(chǎn)品的稀缺性，在陽臺占比25%和40%露臺的超新規(guī)加持下，就是三體人暴打原始人。

同樣總價段，能給買家?guī)砀蟮目臻g，提供更豐富居住場景和獨特的居住體驗，板房很殺客，旗開得勝，沒有對手。

現(xiàn)在嘛...建議擼起袖子加油干，抓緊出貨。

同行們抄起作業(yè)來，可是嗖嗖的。

3）控制土地供應(yīng)+加大存量商品房去化力度。

這兩點放在一起說，因為重點都是去庫存，一個是少倒點面粉，一個是多賣點面包。

南沙樓市不景氣，是市場公認的事實。

幾個數(shù)據(jù)，感受一下：

一是，新房量價齊跌。

即使是在政策密集出臺的2024年，南沙成交面積，和成交單價，相比2023年，都是下滑的。

二手成交價，相比高位，也是下滑了31.84%。

二是，庫存高企。

中原數(shù)據(jù)顯示，截止至2024年年末，南沙庫存量達153.1萬方。

即使不再有新增，也要賣一年多，消化周期17.5個月。

這些還只是住宅，不算上商辦。

如果還是一味賣地，以更低地價，更優(yōu)條件吸引開發(fā)商入場，形勢會更嚴峻，加劇內(nèi)卷。

南沙當然也很清楚這一點，去年賣地數(shù)量雖然是全市TOP1，但賣掉的8宗地里，真正的商品房地塊，就3宗，其他的都是安置房地塊，把新增的供應(yīng)控制在20萬方左右，相對可控。

猜測2025年，也會延續(xù)這個趨勢，推出的地塊分兩類：安置房地塊+主打第四代住宅的商品房地塊，但量不會太大。

這是從源頭上，控制庫存，接下來的重點是消化庫存。

方法有幾個，一是落實稅收等優(yōu)惠政策，買房入戶、入學(xué)，甚至是房票安置，刺激帶動買家入場；二是商改住，住宅總比商辦好賣點；三是政府下場收儲，典型代表是招商灣區(qū)1872，12月一共網(wǎng)簽了389套，作為保障房/安置房使用。

看到這里，相信很多人都留意到了一個高頻詞：安置房/保障房。

也是我們要聊的第四點。

4）多元化籌措安置房/保障房。

籌集渠道主要有兩個，一是“找代建”，出讓安置房地塊，建成了再回購；二是“買現(xiàn)成”，直接在市面上買入商品房，作為保障房或安置房。

后者，肯定是更費錢的，南沙也沒有那么財大氣粗，所以購買方式上，創(chuàng)新提出了“現(xiàn)金+地票”，房企可以換倉，政府也完成了安置房或保障性住房任務(wù)，雙贏。

很早之前我們就透露過，招商在橫瀝拿地，就是用慶盛項目的部分房源，和政府換了個應(yīng)付票據(jù)。

獨家爆料！招商蛇口怒拿南沙橫瀝背后…

通過這幾點政策，不難看出，南沙對于拉樓市，還是很有想法和魄力的。

效果怎么樣，時間自然會驗證。

先干起來再說。