• 2025年1月9日，碧桂園披露境外債務重組及業務發展最新情況。公告顯示，碧桂園公布重組提案的關鍵條款，及其已與由七家知名銀行組成協調委員會達成共識，目標是減少債務最多116億美元，將加權平均借貸成本從重組前每年約6%降低至重組后每年約2%。

• 不得不說，境外債是房企最頭疼的部分，國內義務履行出問題，還可以拖，境外債就很難，人家真可能讓你強制清算，處理這些少量境外投資者，甚至比面對國內諸多業主壓力要大的多。現在房地產的問題不再是明面上的暴雷不暴雷，而是資產就這么多，且存在房產行業嚴重的縮水下，誰先兌付，誰后兌付的事情了。

我們要知道，除了已經倒下的恒大，當前碧桂園和萬科的境外債規模是最大的，不過目前萬科有深圳國資委的全力兜底，幾家本土生根的銀行如招行等都紛紛加入了給萬科輸血的隊伍中。而碧桂園卻沒有如此強大的兜底團隊，因此未來幾年能否順利償還規模龐大的境外債，將成為碧桂園生死存亡的關鍵事項。

• 從公開數據中可以看到，從本月到2031年7月，碧桂園共有14筆境外債券需要償還，其中13筆是美元債券，1筆是泰銖債券。同時，這13筆美元債券全部都已經發生了違約，這表明碧桂園連償還利息的能力都欠佳。這里面13筆美元債合計待償還金額達到了83.63億美元，再加上利息，便是這次公告所提到的“擬減少債務最多116億美元”。

不過值得注意的是，在剩余需要償還的境外債券里，每筆債券的年利息并不是特別高，這使得碧桂園海外債務的重組難度要小于恒大。為什么這么說呢？在恒大所需償還的境外中，不僅單筆金額巨大，且有相當大一部分債券的年利率都在兩位數以上，低于5%的可謂是鳳毛麟角。以目前恒大唯一一筆存續期內的境外債為例，待償還金額高達46.8億美元，且票息利率達到了8.75%，光是每年的利息就超過4億美元。

如果要完成這筆債務的重組，那么首先得有人愿意借給恒大更多的錢，且這筆新增的借款利息還會比8.75%更高。退一萬步說即便有人想賭一把借給恒大更多錢，但面對高于8.75%的年利率，恒大在下一個付息周期便會再度違約。

• 而碧桂園面對的情況則相對寬松，大部分境外債的年利率都在5.5%以內，最高的一筆美元債也不過7.25%的年利率，如果進行重組，那么碧桂園新增債務的利率也會在兩位數以內。這就意味著一旦進行債務重組，碧桂園支付利息的能力是強于恒大的，短期內碧桂園不會再度面臨違約問題。在這種條件下，的確會有一些機構會參與進這項高風險高回報的項目中，碧桂園便能夠通過借新還舊成萬債務重組。

不過，值得關注的是，碧桂園的資產負債表狀況如何？剛好就卡在這里了，這都2025年了，2023年的財報還沒有發出來，最后一次發布業績公告是2023年8月10號，預計上半年凈虧損就高達450億元-550億元，要知道2023年房地產市場雖然同比下跌幅度顯著，但總體表現也顯著高于2024年。

• 2023年商品房銷售面積1~11月銷售額105318億元，2024年1~11商品房銷售額85125億元，下降19.2%，雖然碧桂園的財報沒出，但看得出整個行業相對較高位是腰斬了。可以想象2023年后半年以后至今的營收狀況，要知道一旦信用出現裂痕，墊資、銷售、融資都是惡性循環，這讓碧桂園的實際經營狀況應該只會比2023年上半年相對困難了。

又因為恒大玩的太早，爆的太早，導致財務造假之類的風險也已經來到明面上，之后的企業造假難度和風險要大得多，比如以前那套提前確定收入的把戲，虛空創造利潤來融資，以債養債的方式維系到期債務的償付。既然這條路被恒大堵死了，碧桂園的做法就是干脆不發，你說發不出來財報是技術問題嗎?還是和第二段的討論有關，營收虧損還只是一部分，更重要的是按照以前的資產價格來評估資產負債狀況，這個價格你得打幾折才能賣出去？

• 沒錢，還有一些資產，那么就有了境外債重組的籌碼，無非就是打折兌付，轉化為股權，延遲兌付等，瘦死的駱駝比馬大，境外債畢竟也就百億規模，未來還是有機會擠出來一些錢的，比如打折處置資產，再不濟，這么長時間不發財報，依然是白名單里面的重點企業，至少也是可以拿境內債置換的，你看人家萬科不就是前腳拿到國內融資，后腳就還了境外債么。

回頭看過去十幾年的房地產泡沫，完成了國內財富的聚集，負債風險的轉移，部分還通過直接間接明面隱形的方式轉移到境外，竟然還有人把房地產泡沫破裂推給三道紅線，你覺得沒有約束房企會收手嗎？只會挖更大的坑，轉移更多的財富，你也不看看有幾個手套家族在境內，換取幾十年靠人口紅利積累的外匯儲備，整個風險都留在國內，也太高看他們的道德底線了吧，日本當年如果不加息刺破泡沫，代價到現在為未必還得完了。

所以說，寧欠一百境內債，勿賒境外一分錢。境內債即便規模再大也有各種兜底方式和路徑，例如欠銀行的錢還可以尋求展期和免息。但境外債并沒有很多可以拖欠余地，因此也成了企業暴雷的高發區，可以說境外債的規模才是決定這些房企是否會破產的第一要素。

• 何況現在難過的也不僅僅是債權人，買碧桂園房子的人同樣比較憂愁。雖然2024年碧桂園交付了38萬套房子，體量也比較大，但是2024年碧桂園的保交付目標是48萬套，也就是和預期相比差了10萬套。因此現在碧桂園的保交付壓力依舊存在，并且2025年房企債務壓力都是要比2024年更大。

另外，當前整體市場來看，需求量又是在減少的，可想而知房地產的債務風險依舊需要防范化解。我們當下的經濟下，本質上是家長有意識讓孩子們主動降杠桿，以應對全球化障礙和全球經濟失速。因此，讓孩子們重新加杠桿肯定是絕無可能的。

• 隨著五年的樓市調整，全國的資產估值基本下滑30%了。這意味著資產持有者的短期賬面負債率是上升的，資產持有者不得不采用“縮衣節食”來逐漸修復資產負債表。由于資產估值的下滑，房價收入比也得到了修復，這是一個非常重要的參數。無論未來我們的家長采取什么的政策，基本上不會再去拉升房價收入比。

總之，碧桂園想要起死回生，只有寄希望于未來能有奇跡發生，或者自己能夠在轉型道路上開辟新的戰場。否則如果遲遲沒有盈利能力，那么償債就是天方夜譚。