2025年的廣州樓市，不缺新盤。

尤其是市區，目前已知的就有至少20個全新項目要亮相或開賣。就連號稱沒有地的越秀，也硬生生擠出了2個新盤。

在這種氛圍烘托下，賣得好、庫存少還只有一個新盤的白云區，就顯得非常另類了！

01

去化率和去化周期

均是全市TOP3

要說去年市場最火爆的區域，很多人可能會提名海珠、天河、荔灣或者番禺。

但實際上，從全區的數據來說，去化率排名前三的行政區——

海珠，去化率24%；

白云，去化率18%；

荔灣，去化率14%。

再看截至2024年年末的庫存情況，去化周期最短的前三名——

荔灣，10.8個月；

海珠，12.4個月；

白云，14.2個月。

可見無論前端銷售，還是后端供應，白云樓市都是全市11區中相對輕松的區域，供需關系也更健康。

至于原因，也很好理解。

一方面是白云近年宅地出讓，相當克制，克制得都不像是市區。

2023年，廣州出讓48宗宅地，其中天河7宗、番禺6宗、黃埔5宗、荔灣5宗、花都5宗、海珠4宗、南沙4宗、增城3宗、白云3宗、從化1宗。

2024年，廣州出讓49宗宅地，其中天河8宗、海珠8宗、南沙8宗、番禺7宗、花都6宗、黃埔3宗、白云3宗、增城2宗、荔灣2宗、從化1宗、越秀1宗。

兩年了，合計才出讓6宗宅地，是除越秀以外供應總數最少的市區。

另一方面，白云區人口多，區內住房需求、潛在的購房者體量龐大。

根據去年4月，廣州統計局官方公眾號發布2023年人口數據數據顯示，2023年末廣州常住人口為1882.70萬人。

其中，白云區為廣州“人口第一大區”，常住人口達到366.68萬人。對比2022年年末，全市常住人口增量為9.29萬人，白云一個區就吸納了2.98萬人。

而據“廣州社會工作”和“廣州白云政府網”最新數據，2024年白云常住人口已經突破400萬關口，達到475.86萬人，而15歲至59歲人口約占80%！

還有跟買房落戶強相關的戶籍數據，2023年末白云戶籍人口為122.89萬人，對比2022年增加3.45萬人，總量和增量都是排名全市第二，稍遜于番禺。

在這樣的大背景下，白云長成了不缺人、只缺新盤的樓市。

02

全新盤+舊改+豪宅上新

白云樓市看點預告

今年白云缺新盤，一點都不夸張。

去年說是拍出3宗宅地，但是1宗已經轉化入市，即是前段時間開盤的越秀·云悅（《越秀·云悅下個月開賣！88平四房兩衛，價格與二手倒掛！》）。

全盤僅3棟樓，約320套單位，目前已經賣了2棟，最后1棟也在認籌當中。

我特意看了后臺的數據，215套拿了預售證，191套已經網簽，算上待網簽和還未拿到預售證的單位，只剩下大概100套。

預計今年一季度，就能清盤了。

還有1宗宅地，是江高鎮的安置房用地，不是商品房的項目，普通買家直接跳過忽略。

最后1宗待轉化的宅地，由中鐵+國鐵拿下的大朗客整所上蓋地塊。

該地塊屬于綜合體項目，刨去教育用地、公共配套設施和共有產權房，可以對外銷售的商品房總建筑面積僅約10萬㎡，規劃只有8棟樓。

圖源：廣州白云發布

項目在近期進行了批后公示，樓棟從21-26層高不等，一層六戶，估算下來全盤僅1100多套單位。

老實講，這點貨量還不夠買家塞牙縫。

按照去年全年9000多套的成交量，1000套的供應量，白云新房市場一個半月就能消耗完畢。

可見今年白云一手住宅，會很搶手，尤其是地段產品和上乘的項目，去化速度或許會比今年更快。

有計劃的買家得豎起耳朵，留意市場的新動靜了。

除了這全村唯一一個獨苗，目前白云已知的新貨還有以下這些：

首先是在售項目的待售單位，以及還未拿到預售證的樓棟。

在這不一一列舉了，大家可以直接看2024年銷售TOP10榜單，按需自取。

第二類，舊改的融資區，例如由中建三局×白云開發雙國企聯合開發的黃邊城市更新項目。

項目位于設計之都，在嘉禾望崗和白云新城之間，位置不錯而且城市界面很新。

展廳實拍

學鐵商配套更是手到擒來，確定性頗高。

旁邊是省一級黃邊小學，計劃升級改造為華中師范大學白云學校，還是九年一貫制的（具體入讀政策以教育局當年公布為準）。

項目周邊密布地鐵站，包括2號線黃邊站、14號線二期（在建）鶴南站和彭邊站，三個站都是可以直接步行抵達的距離，非常適合通勤族。

直線距離約600米外，是占地約5.7萬㎡的時光匯，距離嘉禾金鉑天地和云門 NewPark 約1.5KM，2KM外還有白云首家山姆會員店。

看回項目自身，融資區可售建面約26萬㎡，首開（8#地塊）總建面約10.8萬㎡，位置優越——

一邊是黃邊公園，一邊是華中師范大學白云學校，同時距離黃邊站和彭邊站也比較近，是融資區中距離關鍵配套最近、環境相對舒適的地塊。

產品方面，首開組團主打改善至豪宅級的面積段，使得房率最高可達110%，預計今年開盤。

第三類，壓箱底的滄海遺珠。

譬如這個月月初公示的白云區嶺南苑二期，其實就是白云新城豪宅盤，珠江·嶺南公館的新樓棟。

知道這個項目的人不多，如果你有聽說過或者當年開盤去看過，那證明你也不是一般人了。

項目位于2號線蕭崗站旁，望白云山風景，容積率低至1，樓棟是小高層的板式設計。

位置和參數就兩個字，絕版！

戶型是清一色的山景大平層，起步就是388㎡，2017年開盤就已經站上了9萬+單價。最新一套二手成交單價，10萬+！

而據公示，待入市的樓棟依然采取這種“豪”無人性的設計：

15層高，一層兩戶，東南向看白云山，都是200多㎡的大平層，只有約28套貨量。

參考二手價格，總價門檻至少在2000萬以上。

白云區的老板們，記得蹲守看好了。

第四類的補倉新房，或是來自白云今年出讓宅地。

前段時間，官方舉辦了廣州2025年重點地塊吹風會，重點推介了32宗優質地塊。

這一次，白云區破天荒上架了10宗地塊！

-白云新城蕭崗站留用地地塊

-廣州國際航空產業科技創新城AB2911018、 AB2909005地塊
-白云區羅沖圍發電廠地塊（一期）

-白云衡器廠
-嘉禾望崗居住地塊

-金沙洲AB3702045地塊

-鳳凰山地塊
-白云區AB2201135地塊（頤和學校）
-白云區金湖水庫以南 AB3106112地塊
-廣東省煤炭地質局

雖然還不知道，這些地塊具體什么時候出讓，但是如果按照最快三個月就能轉劃入市的效率卷起來。

一季度拍出的地塊，大概率在年中就能開賣！

若是這樣計算，白云一手樓市在三四季度應該會有批量上新，止渴市場。

各位，你們對于今年的白云樓市有什么看法？最期待以上哪個新盤呢？

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