摘要：債務重組能否成功？（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1657篇原創

停牌9個多月之后，昔日民企一哥碧桂園終于披露財務報告。

1月14日，碧桂園連發兩則公告，分別是2023年報和2024年中期業績報告，數據果然有點“殘忍”。

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先看2023年。

2023年，碧桂園收入約為4010.15 億元，較2022年度的4303.71億元下降約 6.8%。97.6% 的收入來自物業銷售，2.4%來自科技建筑及其他分部。

利潤是最慘的。2023年，碧桂園集團錄得凈虧損2009.62億元，歸屬于本公司股東應占凈虧損為1784億元。稅前虧損約1673億元。

如下圖，造成虧損的主要原因是計提了大額的存貨減值準備約824億元，以及金融資產及財務擔保減值損失凈額約372億元，這兩項合計占稅前虧損總額的71.5%。

債務方面，截至2023年末，碧桂園的優先票據、可轉換債券、公司債券及銀行和其他借款的總額為2496.49億元。其中流動負債里的銀行及其他借款為1147億元，優先票據為683.7億元。

截至2023年末，碧桂園現金及現金等價物為71.30億元，受限制現金為566.86億元。償債壓力可想而知。

2023年，保交房依然是碧桂園的第一要務，年報介紹，其年內累計完成交付房屋超60萬套，累計交付面積約7162萬平米，涉及31省249個城市。

隨著交付工作進入深水區，碧桂園稱采用極限收支的運營策略，充分挖掘現有交付資源，通過與主要承建商及供應商協商合理的付款計劃，確保雙方對項目進度和結算安排保持共識。

銷售業績方面，2023年碧桂園集團連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約1743億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約2170 萬平米。2022年這兩項數據分別是3574.7億元、4450萬平米。

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2024上半年，碧桂園虧損依舊但縮窄明顯，營收則面臨更大的下滑壓力。

如下圖，2024上半年碧桂園實現總收入約1021億元，同比減少54.9%。主要是由于物業交付量的減少，房地產開發收入由2023年同期的約2208.03億元下降55.2%至約988.29億元。

上半年碧桂園股東應占虧損約128.42億元，上年同期虧損為489.32億元。2023年，碧桂園計提了大額的存貨減值準備，凈額約824億元，金融資產及財務擔保減值損失凈額約372億元，合計1195.97億元，占稅前虧損總額的71.5%。2024年上半年，存貨減值計提大幅減少至27億元，這使得本期結算毛利同比有所回升。

盡管2024年上半年市場依然疲軟，但因為碧桂園2023年已計提較大額減值準備，2024年全年虧損情況有望大幅收窄。

碧桂園表示，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來市場價格還有大幅下跌。隨著外部環境的逐步回暖，該部分減值未來可能轉回。

財務方面，2024上半年碧桂園的債務壓力未有減小趨勢。總借貸約為2502億元，較2023年末的2496億元略有增加。其中流動負債中的銀行及其他借款有1219億元，相比2023年末的1147億元增加；優先票據也從2023年末的683.7億元增加至2024上半年的706億元。

截至2024上半年，碧桂園的總現金余額約448億元，較2023年末的638億元有所減少。其中還有380.9億元的受限制現金。

碧桂園稱，2024上半年保交房依舊是該司的第一要務。期內完成交付房屋超15萬套，累計交付面積約1,822萬平米，涉及到29省178個城市。

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2024全年來看，碧桂園銷售情況也不是很好。

前不久披露的銷售數據顯示，碧桂園2024年12月權益銷售額約34.2億元，銷售面積約35萬平米；2023年同期這兩個數據分別為69.1億元、68萬平米。同比分別下滑50.5%、48.5%。

全年來看，碧桂園2024年的權益銷售額約為471.1億元，相比2023年的1742.8億元同比下滑約73%。無論哪個數據，都跑輸百強房企平均。

所以說，在蜜妹看來，此次債務重組能否成功，對碧桂園后續發展至關重要。

此前的1月9日，碧桂園公告披露境外債務重組及業務發展的最新情況。提到重組提案的關鍵條款，及其已由7家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架。這一進展標志著其在成功落實重組方面的重要里程碑。

重組提案如果落實，碧桂園稱將實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元；還包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

微妙的是，在這份公告發布后的次日，也就是2025年1月10日，杠桿地產看到，一個債券持有人特設小組（AHG）向澎湃新聞記者表示，碧桂園公布的關鍵條款并未得到該小組的支持，雙方在轉股價格等方面存在分歧。

可以看到的是碧桂園基本遵循了用境外資產換取境外現金流用于境外重組的思路。

碧桂園境外現金流主要來源于境外資產，包括由境外附屬公司持有的29個境外開發項目及若干少數權益金融投資，包括珠海萬達商業管理集團有限公司的股權及由全資附屬公司CGVC Company Limited實益持有的11項少數權益股權投資。

澎湃新聞從債權人處獲悉，上述萬達商管的股權和CGVC持有的11項少數權益股權投資目前處于抵押狀態，這部分資產賬面價值超5億美元。

碧桂園有意解押珠海萬達股權等海外資產用于重組資金，部分債權人則指此前抵押有違公平。同時，碧桂園對位于馬來西亞柔佛州新山市森林城市項目的處理也遭到債權人的批評。

目前來看，碧桂園債務重組能否成功，似乎仍存懸念。