斑馬消費 楊柘

砸鍋賣鐵還債的碧桂園，終于揭開了自己的那片“遮羞布”。

14日晚間，公司披露2023年業績和2024年中期業績。雖然姍姍來遲，但好歹還是來了。

從披露的數據來看，虧損在所有人的意料之中，好在，虧損面正在大幅收窄。預計2024年，減虧狀況可能會進一步改善。

虧損的主要因素之一，主要是公司充分計提存貨減值準備導致。其中，2023年，僅對已落成物業計提減值準備金額就超過800億元。

隨著相關數據的出爐，公司卸下“包袱”，預計不久將會正式復牌。接下來，爭取更多債權人的支持，推進債務重組順利完成，將是又一座必須翻越的大山。

遲來的財報

1年半時間，歸母凈利潤虧損規模超1900億元。

隨著碧桂園（02007.HK）一口氣補發2023年全年業績及2024年中期業績，這家原宇宙級房企的經營成色，終于毫無保留地展現在公眾面前。

盡管上述1年及一期的業績數據來遲了9個月，從整體來看相對坦誠。無論是復牌還是推進債務重組，這都是碧桂園需要踏出的重要一步。

據披露，2023年，公司實現營業收入約4010.15億元，同比下降6.8%，同期，歸母凈利潤虧損約1784.00億元。

房地產市場的整體環境，導致相關資產價值貶值，公司為真實反映資產價值變動的影響，對在建物業及持作銷售已落成物業計提減值準備823.54億元。除此之外，計提金融資產及財務擔保減值損失凈額約372.43億元、錄得營銷及行政費用約180.33億元、凈財務費用約54.58億元、其他收入及損失凈額約103.31億元。

2024年上半年，公司實現營業收入約1021.02億元，歸母凈利潤虧損約128.42億元（上年同期為-489.32億元）。當期對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值凈額約26.98億元。預計2024年全年虧損規模將進一步縮窄。

值得注意的是，公司將全面控制剛性費用支出作為重點。2024年上半年，營銷及市場和行政費用同比下降50.8%，為48.51億元。

這兩年，碧桂園的員工數量已大幅減少。2023年末，公司全職雇員約43146名，截至2024年6月30日，人員降至29261名，半年時間減員13885人。

去年前6個月，公司將交付放在首位，公司及合營、聯營企業累計交付房屋超15萬套，累計交付面積約1822萬平方米。

由于物業交付量大降，公司來自房地產開發的收入大幅減少，2024年上半年錄得988.29億元，同比下降55.2%，同期，確認的物業銷售均價為7725元/平方米（不含增值稅）。

盡管如此，相比其他出險房企，公司仍具備較強的實力。截至去年6月底，公司凈資產為約741億元。

推進債務重組

對于碧桂園來說，補發業績只是一個開始，接下來如何進一步推進債務重組，又是一座等待翻越的大山。

在上周（1月9日）晚間，公司已披露境外債務重組的相關條款，計劃削減境外債務規模最多116億美元，一時引發業內外熱議。

熱議的焦點，來自于公司披露的關鍵條款，被外界評價為“激進”。

公司為債權人提供了多種選項，諸如現金回購、100%債轉股、展期與部分股權化、發行新債延長年限等，削債幅度最高達到90%。

其中，第一個現金回購選項就不太令人滿意，通俗理解是100元債務償還10元。而其他的選項，或是將償付時間展期3.5年、7.5年及11.5年等。

對債權人來說，這些關鍵條款其實并不太友好，原因在于留給債權人回旋的空間十分有限。或許給公司一點時間，可能是當下最好的方式。

所以，在上述化債選項披露之后，市場方面并未有強烈的反應。目前，已有包括中銀香港等7家銀行達成共識，另有一些債權人也表示與公司共渡難關。

碧桂園對外表示，上述境外債化債方案，有望在今年上半年達成一致。

事實上，從2022年以來，公司通過賣車、賣物業、賣酒店等方式累計回血現金600億元以上，債務壓力雖然已獲得進一步釋放，但仍不可掉以輕心。

截至2024年6月底，包括銀行借貸、優先票據等在內，公司整體債務規模約2501.52億元，其中銀行及其他借款1218.52億元，須在1年內償還。而同期公司的現金及現金等價物遠遠不能覆蓋。

公司更希望通過拉長時間等待市場復蘇，畢竟手中握有巨量未售貨值。截至2023年，在國內開發項目3000個以上、可售合約面積9000-9200萬平方米。另外，還有約130至140萬個車位可供出售。

這，應該是公司手里的底牌。

壓力仍然巨大

盡管，碧桂園將解決危機的誠意一一擺上臺面，但2025年未必會好過。

在最近一次月度會議上，楊惠妍指出今年的工作重心仍是保交付，以及繼續修復資產負債表。自2022年以來，公司3年已累計交付170萬套房屋。

截至1月9日，公司已有200多個優質項目被納入“白名單”內，新增融資達15.23億元，多少可以為自身減輕一點壓力，但這遠遠不夠。

今年，碧桂園計劃完成交付20萬套，仍有不小的壓力。在當下房地產市場背景下，交付計劃需要匹配的資金如何實現？

如果通過常規銷售實現現金回籠，倒可以支撐下一步的交付，但是，這兩年以來的銷售狀況每況愈下，靠銷售回血已不太現實。

數據顯示，公司2023年-2024年合約銷售金額分別為約1743億元和471.7億元，合約銷售面積約2170萬平方米和492.2萬平方米。

為了獲得更多現金流，緩解流動性壓力，還是通過轉讓資產等方式見效最快。去年12月，公司通過出售長鑫科技1.56%股權，獲得資金就計劃用于保交付的項目建設。

公司1月9日公告披露，其正在出售境外少數權益金融投資，已有約1.4億美元出售收益入賬。預計今年至2033年，將通過出售權益金融投資等，籌集6-8億美元凈收益。此外，預計將繼續盤活酒店、辦公樓及商鋪等資產。

如果在今年上半年債務重組順利完成，懸在碧桂園頭頂的壓力會暫時減輕，但未來的路依然不會平坦。