剛剛，豐臺三環(huán)里西南郊冷庫地塊被中海拿下！

北京2025年土拍戰(zhàn)績也更新到3塊，222個小目標。

中海這倆月真的好猛啊，北京最近拍出的5塊地，它買了3塊。

先是去年11月底，153.32億拿下朝陽酒仙橋、小紅門、十八里店組合地，再是去年12月中旬，又花了110.54億買下豐臺三環(huán)里萬泉寺地塊。

再到剛剛，中海又花40.08億拿下西南郊冷庫地塊，中海用不到兩個月時間，在北京的買地花費已經(jīng)超過300億。

中海西南郊冷庫地塊環(huán)線位置

西南郊冷庫地塊具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺區(qū)西南郊冷庫及周邊城中村改造項目FT00-2404-0005地塊

拿地房企：中海；

成交金額： 40.08億 ；

住宅樓面價： 5.8萬/平 ；

住宅指導價： 沒有指導價，自己定！

中海近期在北京拿地很迅猛，在豐臺三環(huán)里更是連下兩子，但豐臺2024年新房市場表現(xiàn)并不理想，再加上豐臺豪宅項目也出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，包哥好奇中海要怎么打破這個局面。

關(guān)于中海新項目，關(guān)于豐臺新房，你有啥想說的，想聊的，加包哥微信，咱們邊看邊聊。

先來說說剛剛成交的西南郊冷庫地塊。

地塊位置在南三環(huán)以里，距離一個月前中海拿下的萬泉寺地塊，直線距離只有450米。

中海西南郊冷庫 地塊 具體位置

聽一個業(yè)內(nèi)的朋友說，中海會將這兩塊地一起打造。

但有京九和京滬鐵路線阻隔，再加上本身就有500米左右的距離，一塊打造的困難程度有點大，還是得打造兩個項目。

另外，看萬泉寺地塊和西南郊冷庫地塊的數(shù)據(jù)，萬泉寺地塊更大一些，用地規(guī)模6.37萬平，地上建筑規(guī)模17.83萬平。

而西南郊冷庫地塊這兩個數(shù)據(jù)是2.74萬平和6.91萬平。

中海豐臺兩地塊信息

此外，中海兩塊地的控制高度都是80米，綠地率要求也都是30%，除了住宅外都沒有任何其他配建要求。

容積率方面，西南郊冷庫地塊比萬泉寺地塊小一點，一個2.52，一個2.8。

中海這兩塊地距離京九、京滬鐵路線都挺近，未來實打?qū)嵉囊觥芭R鐵房”了，而且說實話，西南郊冷庫地塊包括萬泉寺地塊也因為鐵路線的限制，小環(huán)境都不算太好。

但再往大的區(qū)域看，地塊周圍的配套和豪宅氛圍還是比較濃厚的。

中海豐臺兩地塊周邊配套

雖然菜戶營南路西側(cè)整體的城市界面、城市配套和豪宅氛圍不如東邊，但這幾年麗澤商務(wù)區(qū)漸漸發(fā)展起來了，對區(qū)域的整體發(fā)展是個好事兒。

還有就是，麗澤商務(wù)區(qū)南邊到南三環(huán)以北這個區(qū)域，目前已經(jīng)聚集包括端禮著、北京瑞府、懋源璟岳等豪宅項目，而未來中海萬泉寺和西南郊冷庫項目入市，區(qū)域的豪宅氛圍會更濃厚一點。

中海兩塊地，萬泉寺項目的樓面價6.2萬/平，剛剛成交的西南郊冷庫地塊的樓面價更是只有5.8萬/平。

前兩年的新房項目，北京瑞府樓面價7.03萬/平，端禮著樓面價6.4萬/平，北京悅府更高，達到7.3萬/平。

因為都沒有設(shè)置指導價，但看周邊的新房項目的網(wǎng)簽價，賣10W+應(yīng)該不成大問題。

而且因為利潤縫差足夠大，在市場環(huán)境還不太好的時候，也有充分的降價空間。

中海這兩塊地，究竟是不是做其最高端的藏峰產(chǎn)品系，現(xiàn)在還沒有準確消息。

不過，包哥這兩天刷到中海萬泉寺項目的招聘海報了。

招聘要求咱不關(guān)心，不過海報上“二環(huán)藏址 中海藏峰”八個字，也大概算是半官宣了萬泉寺項目要做藏峰系。

中海萬泉寺項目招聘海報截圖

畢竟，中海藏峰系的標桿項目中海甲叁號院就在豐臺。

而從項目的規(guī)劃圖中，也能看出來一些項目產(chǎn)品的亮點，首先這是一個“好房子”社區(qū)。

有架空層，有南向雙陽臺，有北向設(shè)備平臺，有雙景觀大門，有下沉會所，幾乎所有當下流行的設(shè)計元素，都有。

中海萬泉寺項目規(guī)劃圖

但這要放在三年前，還是個稀罕物件，放在大家卷產(chǎn)品卷到極致的現(xiàn)在，也不算什么新鮮事兒了。

就比如雙景觀大門、雙陽臺、架空層、下沉會所，同樣在豐臺的豪宅金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌都有設(shè)計。

而且這兩年豐臺新房的庫存越來越多，去化也有越來越慢的趨勢。

據(jù)包哥不完全統(tǒng)計，豐臺目前主力在售的新房項目，接近30個。

而且豐臺新房的每個熱門區(qū)域，基本上都會有競品項目存在，比如諸神亂戰(zhàn)的大瓦窯板塊，南中軸輻射的大紅門板塊，還有公園IP的南苑板塊，就連最南邊的羊坊都有倆項目貼面競爭，每個區(qū)域都有那么一撮新盤。

豐臺主力在售新房項目分布

豐臺新房市場2024年全年成交3356套房子，平均每月去化280套。

但整個2023年，豐臺總共成交了5265套房，月均去化438套。

沒有對比就沒有傷害，豐臺2024年新房成交量只有2023年全年的不到64%。

2024年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

而且包哥拿到一個數(shù)據(jù)，截至1月15日，北京豐臺新房庫存面積是91萬平。

這還沒算還未正式入市的金茂璞逸豐宜、北京隅西頌、建發(fā)觀宸還有中海的兩個項目。

6.98萬平+5.4萬平+17.83萬平+6.08萬平+6.91萬平=43.2萬平

不再算新的還未拍出的地塊，這130多萬平新房庫存，按照豐臺去年的去化速度，少說得需要三年多的時間。

包哥還拿到一個數(shù)據(jù)，就是豐臺現(xiàn)在新房的庫存量接近10000套，按照現(xiàn)在的去化速度，至少還需要38個月，也是3年多的時間才能消耗完畢。

對于中海萬泉寺、西南郊冷庫兩個項目來說，不僅要承受來自豐臺內(nèi)部包括金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌這樣的的新房項目的沖擊，放眼整個北京10W+豪宅圈也會在2025年卷得沒邊。

包哥粗略統(tǒng)計了一下，截至現(xiàn)在，北京10萬+豪宅的庫存面積超過100萬方。

隨著海淀朱房村、朝陽酒仙橋、豐臺萬泉寺等項目相繼入市，未來北京的10W+新房項目，預(yù)計還會增加近百萬面積的庫存。

這綜合算下來，北京10萬+豪宅新房待售面積直接超200萬平了。

預(yù)測今年，不止豐臺，全北京的10W+新房豪宅市場將會掀起一場血雨腥風。

當然，包哥非常希望中海能像甲叁那樣，再給北京豪宅打個樣，延續(xù)北京豪宅的榮光。

以上。

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