作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

樓市重要的數(shù)據(jù)出爐了。

國家統(tǒng)計局公布的2024年12月70城大中城市商品住宅銷售價格變動情況中，新房房價反彈的城市有所增加，上漲城市達到23個，已經(jīng)創(chuàng)近18個月以來新高。

二手房中，整體來看，降幅有所收窄。尤其一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%。

說明年底一線城市出現(xiàn)的翹尾行情，反映到了住宅銷售價格上了。

但就全年而言，價格如何變化，每個城市都有自己的走勢。

深圳作為樓市風(fēng)向標，2024年房價經(jīng)歷了如何起伏？

15萬+/平

最近，深圳的主流中介渠道，對2024年的樓市做了全面的總結(jié)。

其中關(guān)于深圳樓市的價格，基于平臺自身的成交數(shù)據(jù)庫，也給出了詳細的情況。

從各片區(qū)二手房價格梯隊來看，價格依舊堅挺在15萬/平的片區(qū)是福田安托山以及南山深圳灣。

而堅挺在10萬—14萬/平的區(qū)域，數(shù)量也不多，包括南山華潤城、福田農(nóng)科中心、南山科技南片區(qū)、福田香蜜湖、南山海岸城、南山紅樹灣。

也就是說，到了2024年12月深圳二手房價格能夠維持在10萬+/平的片區(qū)有8個片區(qū)。

這相比，2023年深圳四季度的情況改善了一點。

因為對比2023年深圳各片區(qū)價格情況，2024年多了一個10萬+/平的片區(qū)。

2023年四季度，深圳二手房15萬+/平的片區(qū)是南山華僑城以及南山深圳灣。10萬—14萬/平的片區(qū)是福田安托山、福田農(nóng)科中心、福田香蜜湖、南山后海、南山是紅樹灣。

這樣的對比，可能感受不到多大的差距。

如果把視野再往回拉長一點，大概就能更直觀地感受到深圳樓市的變化了。

因為回到2020年四季度，2024年10萬+/平片區(qū)的情況差的就不是一星半點。

2020年四季度深圳15萬+/平的片區(qū)是南山大沖、福田香蜜湖、福田百花。

而10萬—15萬/平的片區(qū)有南山中心、南山華僑城、南山科技園、南山后海、南山蛇口、寶安中心、南山前海、福田華強北、福田農(nóng)科中心、福田車公廟、福田八卦嶺。

可以看到，2020年四季度深圳10萬+/平的片區(qū)，有14個。

對比之下，2024年只有8個，變化之大已經(jīng)是滄海桑田。

參考價魔力

雖然深圳二手房參考價已經(jīng)取消一年多，恢復(fù)真實掛牌價和成交價也已經(jīng)半年有余，但參考價依舊能夠發(fā)揮指標性的作用。

根據(jù)樂有家研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年成交價低于參考價的峰值在9月，隨后低于參考價成交的房源占比回落，且12月顯示成交價高于參考價10%以內(nèi)的房源占比也從9月的最低值3.8%增長到7.4%。

但對比2023年的情況，2023年成交價與參考價差值的標準為“低于參考價、高于參考價0%～5%、高于參考價5%～10%、高于參考價10%～20%、高于參考價20%以上”。

而2024年成交價與參考價差值的標準變成了“低于參考價20%、低于參考價10%～20%、低于參考價0%～10%、高于參考價10%以內(nèi)、高于參考價10%～20%、高于參考價20%以上”。

從差值劃分標準可以看到，2024年成交價與參考價的差值差距更明顯了。

并且2023年12月成交價低于參考價的房源占比是78.8%，而2024年12月成交價低于參考價的房源占比上升到84.5%。

要知道這個比例，2022年12月是43.7%。

而在2021年12月要討論的是有多少成交房源成交價格是接近參考價的，大約有48%的房源成交價格是超出參考價10%以內(nèi)的。

主流依舊

2024年深圳樓市購買風(fēng)向雖然已經(jīng)發(fā)生改變。

但從樂有家研究中心數(shù)據(jù)來看，深圳購房的主要群體依舊是剛需為主，存在著非常明顯的剛需特征。

過去的一年，市場上不乏購買力轉(zhuǎn)變成改善群體為主力的聲音，但從實際的成交情況來看，有明顯的差距。

從數(shù)據(jù)上看，2024年12月深圳90平以下成交的房源占比達到了61%，而90—144平改善型戶型成交占比從全年來看，是維持在30%左右，是90平以下戶型成交占比的一半左右。

這一點，從去年每月成交總價的分布來看，也是如此。

去年12月，深圳成交總價在500萬以下的房源占比達到了57.5%，也就意味著超過一半的人購買的都是500萬以下的房子。

說明一個問題，深圳樓市在實際成交中，真正買得起500萬以上房子的業(yè)主，占比是少數(shù)群體，能夠買得起800萬以上房子的業(yè)主就更少了。

也更說明一個事實，深圳樓市的交易主力就是剛需家庭，能夠改善的家庭更是少數(shù)。

所以就整個深圳樓市而言，剛需是底色。

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作者觀點，不代表格隆匯立場