想當(dāng)年碧桂園那可是房地產(chǎn)界的 “扛把子”，風(fēng)光無(wú)限?？扇缃駛鶆?wù)壓頂，不得不走上重組這條路。

　　可如今，碧桂園這債務(wù)重組方案一公布，整個(gè)市場(chǎng)都炸開了鍋！

　　01

　　1月9日晚，曾經(jīng)的“宇宙第一房企”碧桂園，公布了首個(gè)境外債重組方案。

　　所謂債務(wù)重組，就是此前欠的債務(wù)約定到期還不了，重新商量怎么還。從規(guī)模來(lái)看，這也是人類歷史上規(guī)模第二大（僅次于恒大）房企債務(wù)重組方案。

　　先說(shuō)說(shuō)，碧桂園在境外到底欠多少錢？

　　按照最新公布，截至2023年底，碧桂園境外債總額約為164億美元（約合1202億人民幣）。

　　別忘了，這還只是境外債。

　　根據(jù)2022年財(cái)報(bào)披露，碧桂園有息負(fù)債2713億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付款4374億元。也就是說(shuō)，算上欠供應(yīng)商的錢，碧桂園的債務(wù)規(guī)模應(yīng)該也是7000億+級(jí)別。

　　這么龐大的債務(wù)規(guī)模，到底該如何重組呢？碧桂園給債權(quán)人提供了5個(gè)選項(xiàng)：

　　1、現(xiàn)金回購(gòu)

　　聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，可本金削減比例高達(dá)90%！這意味，欠你100塊，現(xiàn)在最多還你10塊，網(wǎng)友都戲稱這是“明搶”！

　　2、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券（100%股權(quán)化）

　　債券直接轉(zhuǎn)換為股權(quán)，債主變股東，且轉(zhuǎn)股日要到3.5年后。能不能回本，只能看命。

　　3、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券及新債務(wù)工具（債務(wù)展期+部分股權(quán)化）

　　部分債務(wù)延期，部分債轉(zhuǎn)股，股權(quán)化比例最高67%，轉(zhuǎn)股日還得等7.5年后。這周期也太長(zhǎng)了吧！

　　房地產(chǎn)這行情變化這么快，誰(shuí)能保證7.5年后是啥樣？

　　4、新債務(wù)工具（削弱35%本金）

　　本金削減35%，還款期9.5年后。100塊變65，而且要9.5年后才還...

　　5、新債務(wù)工具（全額還款）

　　全額還款，但還款期得等11.5年后。這債權(quán)人得等多久！

　　碧桂園這招兒其實(shí)也挺高明的！通過(guò)重組方案既減輕了短期償債壓力，又為公司的長(zhǎng)期發(fā)展鋪平了道路！不過(guò)這未來(lái)咋樣還得看碧桂園自己！

　　02

　　那么，碧桂園哪來(lái)的底氣，給出這樣的方案呢？

　　碧桂園在方案中曬出了家底，目前有超3000個(gè)項(xiàng)目，可售合同總面積9000-9200萬(wàn)平，還有130-140萬(wàn)個(gè)車位。

　　按照碧桂園的測(cè)算，未來(lái)15年間，境內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)生的可用于境外分配的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流盈余，估計(jì)為人民幣200-250億之間；境外項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流約為26-30億美元；再加上賣掉一些權(quán)益金融投資，可以回款6-8億美元。

　　也就是說(shuō)，未來(lái)15年，碧桂園可以用來(lái)還境外債的，大概在435-529億之間。

　　而碧桂園境外的總規(guī)模是1202億！也就是說(shuō)，就算再給碧桂園15年時(shí)間，還是很難還清！

　　而且去年，碧桂園的年銷售額，已經(jīng)跌到604.8億。

　　所以說(shuō)，碧桂園的債主們，還是難！

　　03

　　不過(guò)比起碧桂園的債，現(xiàn)在大家更關(guān)心的是碧桂園能不能把“欠下的房”交上。

　　現(xiàn)在碧桂園還有剩下差不多20萬(wàn)套房沒(méi)有交付，從規(guī)模上來(lái)看，碧桂園其實(shí)已經(jīng)過(guò)了交付高峰。

　　2024年碧桂園交了38萬(wàn)套房，近三年累計(jì)交付了170萬(wàn)套房子。但這些交付，碧桂園也是交的比較困難，之前2024年保交付的目標(biāo)是48萬(wàn)套，碧桂園并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

　　雖然勉強(qiáng)支撐，但能交房也很不錯(cuò)了。

　　好在目前碧桂園的交付任務(wù)并不重了，碧桂園欠大家的房也算是有著落了。

　　西安方面， 目前碧桂園開發(fā)了多個(gè)住宅項(xiàng)目，包括碧桂園云頂、碧桂園高新云墅（二期）、碧桂園央墅等。

　　在今年7、8月份，碧桂園高新云墅 （二期） ，碧桂園云頂三期 （DK5） 相繼都被曝出停工、延期等交付問(wèn)題。

　　而航天的碧桂園云頂，曾是西安2萬(wàn)+搖號(hào)熱盤，但受到碧桂園暴雷影響，銷售一落千丈。據(jù)小道消息，碧桂園云頂項(xiàng)目還有待推房源，新品對(duì)外釋放的價(jià)格是毛坯1.6萬(wàn)/㎡，而且還將與中介頭子貝殼合作。

　　而近期，西安市場(chǎng)卻傳出碧桂園再次拿地的消息。

　　12月26日，西安經(jīng)開區(qū)4宗共211.664畝居住用地成交，成交總價(jià)款21.06億元。西安慶寶水岸置業(yè)有限公司拿的JK2-5-527宗地，約64畝地，容積率2.95，樓面地價(jià)5136元/㎡。

　　據(jù)天眼查的公開數(shù)據(jù)顯示，西安慶寶水岸置業(yè)有限公司于2022年成立，是一家從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，控股股東為西安寶石花置業(yè)有限公司，占股100%。而疑似實(shí)控人為碧桂園控股。

　　讓人不能理解，目前一個(gè)保交付是頭等大事的公司，這個(gè)時(shí)候還能拿地？這肯定有個(gè)中緣由，在這尚不過(guò)多解讀。想了解更多內(nèi)幕消息，不如掃碼進(jìn)群！

　　如今，碧桂園這樣的重組方案即便通過(guò)，在銷售額持續(xù)下滑的狀態(tài)下，碧桂園想再借債將變得更難了，借貸成本也會(huì)極高，對(duì)于一個(gè)幾乎喪失經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，按時(shí)還債能實(shí)現(xiàn)嗎？

　　是時(shí)間換空間起死回生？還是...另有打算？對(duì)此，你怎么看，歡迎評(píng)論區(qū)留言~