今天，深圳首條海底隧道——媽灣海底隧道正式通車！

這對(duì)于前海三灣，尤其是前海媽灣來說，是一項(xiàng)重大利好。

只要你來前海看過房，或者在這里工作生活過一段時(shí)間，你會(huì)潛移默化的接受一個(gè)價(jià)值排序：桂灣、前灣>媽灣

為什么媽灣被排在最后？

其實(shí)從規(guī)劃定位來看，前海三灣各具特色，沒有高地之分：

桂灣的發(fā)展目標(biāo)和功能相當(dāng)于福田金融中心，這里已經(jīng)匯聚大量金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)展現(xiàn)較為成熟的現(xiàn)代化都市形態(tài)；

前灣的發(fā)展目標(biāo)相當(dāng)于南山的科技創(chuàng)新中心，這里不僅有前海石公園這樣的精神地標(biāo)，還建設(shè)了深港青年夢(mèng)工廠等創(chuàng)新平臺(tái)；

其中最具爭(zhēng)議性的是媽灣。

按照規(guī)劃，媽灣將承擔(dān)“前海標(biāo)志性門戶區(qū)域”的重要使命。然而，現(xiàn)實(shí)與規(guī)劃之間存在明顯落差。

媽灣最大的槽點(diǎn)，是貨柜車往來頻繁帶來的噪音污染和粉塵問題。雖然這一問題在桂灣和前灣區(qū)域也存在，但由于媽灣緊鄰港口，受到的影響最為直接和嚴(yán)重。

首先是影響居住體驗(yàn)，比如很多人居家辦公，頻繁的噪音會(huì)影響工作效率和專注度。

其次是貨柜車和泥頭車行駛過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵，加上柴油機(jī)尾氣的排放，很影響空氣質(zhì)量。住在這里，每天擦拭陽(yáng)臺(tái)或窗臺(tái)時(shí)總能擦出一層細(xì)密的灰塵。

在心理層面，貨柜車的頻繁往來也給居民帶來一定的安全顧慮，面對(duì)絡(luò)繹不絕的貨柜車，居民在自駕、步行或騎行時(shí)都會(huì)感到不安全感。

這些問題最終會(huì)體現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值上，只要貨柜車的問題得不到有效解決，購(gòu)房者在選擇時(shí)就會(huì)有所顧慮，這種顧慮會(huì)直接反映在房產(chǎn)的升值潛力上。

不過現(xiàn)在，媽灣海底隧道通車了，整個(gè)前海三灣的貨柜車問題有望得到緩解，這對(duì)片區(qū)來說是一項(xiàng)利好，尤其在房產(chǎn)價(jià)值和生活宜居度上。

讓我們先了解這條隧道的基本情況：

媽灣海底隧道起點(diǎn)位于月亮灣大道，向北穿越前海灣，最終到達(dá)西鄉(xiāng)大道，全長(zhǎng)約8.05公里。

整個(gè)工程分為地下和地面兩個(gè)部分：

• 地下段采用城市快速路標(biāo)準(zhǔn)，雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速達(dá)到80公里；
• 地面段則按照城市主干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，同樣是雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為40公里。

值得一提的是，這條隧道包含兩條跨海盾構(gòu)隧道，其最大開挖直徑達(dá)到15.5米，創(chuàng)造了國(guó)內(nèi)海底盾構(gòu)隧道直徑之最。

過去，來自蛇口港、赤灣港、媽灣港的貨柜車需要經(jīng)過月亮灣大道，再分流至107國(guó)道、沿江高速或南坪快速路，這種路線不僅增加了地面交通壓力，還給沿線居民帶來噪音污染等困擾。

而現(xiàn)在，貨運(yùn)車輛可以通過海底隧道直接“下海”，繞過媽灣區(qū)域，直接與下沉的沿江高速相連，實(shí)現(xiàn)了更高效的貨運(yùn)疏散。

而這僅僅是媽灣片區(qū)交通改善的第一步。根據(jù)《深圳市南山區(qū)國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃（2021-2035年）》（草案），前海的交通格局還將迎來更大的突破。

規(guī)劃顯示，深珠通道在南山區(qū)預(yù)留了四個(gè)重要接口，包括一個(gè)高鐵接口、一個(gè)城際接口和兩個(gè)公路接口。

上圖左側(cè)藍(lán)色背景（珠江口）中有三條線。最上面的藍(lán)色折線，是南山區(qū)跟寶安區(qū)的分界線。

中間粉紅色的線，就是深珠通道的主線，很明顯，這條通道未來將依托大鏟島來建設(shè)，可以節(jié)省一個(gè)人工島。目前大鏟島上絕大部分地區(qū)是綠地和丘陵。

下面那個(gè)紅色的線，是從月亮灣大道延長(zhǎng)出來的，應(yīng)該是提前下沉，以隧道方式穿越媽灣港碼頭，大概率仍然是連接到深珠通道的水下部分。

也就是說，深珠通道的公路部分，在深圳應(yīng)該有兩個(gè)接口：一個(gè)是通過前海核心的海灣，以水下立交的方式，連接深圳南坪高速；另外一個(gè)接口，則極有可能連接到月亮灣大道。

這意味著，當(dāng)這個(gè)工程建成后，媽灣港區(qū)的貨柜車將形成兩個(gè)分流通道：

• 需要前往珠三角方向的貨柜車通過媽灣海底隧道接入沿江高速
• 需要前往東部的貨柜車則可以通過水下立交接入南坪高速

當(dāng)這些工程相繼建成后，目前困擾媽灣片區(qū)的貨柜車流量將得到根本性改變。貨運(yùn)車輛將可以通過這些新的地下通道網(wǎng)絡(luò)快速分流，徹底告別在月亮灣大道地面行駛的歷史。

從城市發(fā)展角度看，這些隧道的開通大大改善了媽灣片區(qū)的人居環(huán)境，尤其對(duì)月亮灣大道附近的，如瑧灣悅、中海陽(yáng)光玫瑰園、恒立心海灣等住宅有一定的價(jià)值提升。

在筆者看來，前海正不斷地補(bǔ)“短板”，走向成熟，趨于完美。

從南山二外前海創(chuàng)新教育集團(tuán)的掛牌成立、引入大灣區(qū)最大獨(dú)棟山姆會(huì)員店、拆除南山水質(zhì)凈化廠進(jìn)入公示階段，再到媽灣海底隧道正式通車，以及騰訊新總部“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城內(nèi)部建設(shè)情況的首次公開亮相……

一項(xiàng)又一項(xiàng)的改變，就是前海看得到的確定性。

文章的最后談?wù)勅f科，萬科這次能挺過去嗎？

這場(chǎng)風(fēng)波始于1月16日，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走，一度引發(fā)市場(chǎng)恐慌。但祝九勝于次日凌晨發(fā)布的萬科泊寓朋友圈，及時(shí)穩(wěn)定了軍心。

隨后，1月20日晚，萬科A發(fā)布公告稱“21萬科02”將于1月22日支付利息，說明企業(yè)流動(dòng)性壓力有緩解信號(hào)。

這一消息立即引發(fā)連鎖反應(yīng)：當(dāng)天下午，三只萬科債券因漲幅超過20%觸發(fā)臨停。

1月21日，市場(chǎng)反應(yīng)更為熱烈。早盤萬科A股價(jià)一度漲停，帶動(dòng)華夏幸福、特發(fā)服務(wù)等地產(chǎn)股集體上漲。

此前由萬科持有的深圳灣超總地塊，已由深鐵集團(tuán)聯(lián)合大沙河建投以22.35億元接手。

近日深鐵更將該地塊命名為“深鐵超總基地北塔”，并計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目方案調(diào)整，顯示出對(duì)這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展信心。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，公司或?qū)⒚媾R接管改組。對(duì)于這一消息，目前官方未予證實(shí)也未予否定。如果消息屬實(shí)，意味著一個(gè)更加系統(tǒng)性的救助方案正在醞釀之中。

萬科能否渡過難關(guān)？從目前的種種跡象看，答案應(yīng)該是樂觀的。