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“近年來，地產行業一地雞毛，許多開發商面臨著資金鏈斷裂、項目爛尾的困境，隨著最近萬科深陷風波，同為‘優等生’的龍湖集團，也吸引了更多投資者的目光。”

2025年1月16日，“久未露面”的萬科突然傳來驚雷。據經濟觀察網報道，深圳相關工作專班已經全面介入萬科，萬科公司或將面臨接管改組。

同日，市場傳聞萬科總裁、首席執行官祝九勝被“帶走”，更是驚掉了一眾投資者的下巴，即便祝九勝不久后在自己的朋友圈“露面”，依舊難解市場的疑慮。

作為曾經的標桿地產企業之一，萬科是最早喊出“活下去”的房企。即便擁有輝煌的過往業績和極強的市場嗅覺，萬科尚且難逃本輪周期影響，而當其真正站在“懸崖邊”后，自然引發市場對另一位“優等生”——龍湖集團的擔憂。

01

“優等生”的苦惱

作為當前少數在境內外信用債市場尚未遭遇風險的民營房企之一，龍湖集團近期再次展現其財務穩健性，決定提前償還債務。據財聯社報道，龍湖集團已將“22龍湖01”與“20龍湖02”兩筆公司債的兌付資金預先劃轉至償債專用賬戶。具體而言，“22龍湖01”發行總額為20億元，票面利率3.49%，此次行權回售金額達17.881億元；而“20龍湖02”發行規模為23億元，票面利率4.2%，行權回售金額為21.89億元。兩筆債券行權回售部分總計39.78億元，龍湖集團已悉數完成兌付。

此外，在多數民營房企收縮陣線的背景下，龍湖集團依然保持著積極的拿地態勢。據中指研究院近期發布《2024年1-11月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100》榜單顯示，在排名前30名的企業中，僅濱江集團和龍湖集團兩家為民企，拿地金額分別為277億和65億元，排在第6和第29位，混合所有制企業綠城中國的拿地金額為452億元，排名第2。其余27家企業均為央企或地方國企。

圖源：中指數據

龍湖集團之所以能夠穩健穿越經濟周期，很大程度上歸功于其管理層深植的危機意識。據了解，龍湖集團公司創始人吳亞軍曾在2021年年初，召集高管開會，做出假設問道：“如果銀行對龍湖關門、銷售減半、龍湖是否還能正常發放員工工資、正常還債？”對此，龍湖高管們的答案是，不能。

基于此情境，龍湖集團采取了一系列重大戰略調整，其中，打造“第二曲線”更是成為重中之重。具體來看，2024年，龍湖新開業13座商場，截至該年末，已開業運營商業累計超過90座。此外，龍湖集團還擁有長租公寓“冠寓”、產城辦公“藍海引擎”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、婦兒醫院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”等六大業務板塊。從財報數據來看，今年上半年，龍湖集團的經營性收入達到131億元，同比增長7.6%，對整體收入的貢獻占比達到28%，對核心利潤的貢獻超八成。

圖源：中誠信報告

除了打造“第二曲線”外，龍湖集團近幾年也著力調整資產負債結構。去年年中，龍湖集團執行董事張旭忠表示，龍湖集團將始終把財務穩健放在首位，按時還債優先于增量投資。據了解，除“22龍湖01”、“20龍湖02”外，龍湖還于去年12月9日完成“21龍湖拓展MTN001”債券本金的兌付與付息，涉及總金額約10.3億元人民幣；于12月18日成功償還了一筆10.5億港幣的銀團貸款。從財報數據來看，2022年末，龍湖集團有息負債余額約為2080億元，相比2021年末壓降139億元。2023年末，該公司有息負債余額約為1926億元，較期初減少154億元。截至2024年上半年末，龍湖集團有息負債余額約為1874億元，較年初減少52億元。

圖源：choice數據

然而，盡管龍湖集團已積極調整策略并應對挑戰，但房地產市場的長期下行仍對其構成嚴峻考驗。特別是進入2025年后，龍湖集團的債券價格出現了大幅下滑。數據顯示，1月8日，該公司2027年4月到期美元債每1美元跌1.9美分至81.5美分，創2024年9月9日以來最大跌幅。另外2029年9月到期的3.95%債券每1美元跌2.2美分至72.8美分；2028年1月到期的4.5%債券每1美元跌1.6美分至80美分。

在沒有發生債務違約的情況下，債券價格的下跌或反映出市場對于其遠期償債能力的擔憂。根據中報，目前公司持有現金500.6億元，其中包含預售監管資金191.6億元，較年初604.2億元減少超過100億元，降幅達17.15%。與此同時，2025年龍湖集團仍臨較大的集中兌付壓力。中報顯示，未來一年內，公司到期債務為294.1億元，較年初268.4億元增加25.7億元，占總債務比例為15.7%，而公司剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比為1.01倍，年初為1.36倍。此外，負債高企的另一面，利息費用也長期保持高位。中報顯示，龍湖集團的銀行及其他借款的利息開支為38.31億元。除了有息負債外，截至6月末，應付賬項及其他應付款項以及應計費用的金額為620.7億元。

此外，龍湖集團的銷售情況也不容樂觀。據該公司公布的營運數據顯示，2024年，該公司累計實現總合同銷售金額為1011.2億元，合同銷售面積712.4萬平方米，而2023年該公司累計實現總合同銷售金額為1734.9億元，合同銷售面積1079.6萬平方米，分別下滑723.7億元、367.2萬平方米。財務壓力增大疊加銷售金額下滑也導致龍湖集團的業績表現欠佳，上半年收入468.55億元，同比下滑24.48%，歸母凈利潤58.66億元，同比下滑27.21%。

圖源：公司公告

2024年，房地產市場在一系列政策加持下，雖然部分一線城市四季度成交量有所回升，但實現止跌企穩并非一蹴而就。根據中泰證券的預測，考慮到當前行業供需兩端仍面臨一定壓力，需求端的購買力和信心較弱、供給端的有效土地供應較少，拿地規模依舊下滑，預計2025年行業數據仍然弱勢，商品房銷售面積、銷售金額、開發投資完成額等關鍵指標預計會出現不同程度的負增長。高盛則預計新房價格要到2025年底才會企穩，并且直到2027年才會有輕微上漲。

02

降本增效還是偷工減料？

號稱“善待你一生”的龍湖集團，卻遭到業主們的集體投訴。

根據中國交通廣播曝光的消息，11月中旬，北京龍湖云璟小區新房交付，交房近一個月，業主陸陸續續進行裝修，裝修的過程中業主們反映小區受地鐵噪聲影響很嚴重。

根據公開信息，龍湖云璟由北京龍湖房地產有限公司開發建設，而后者正是龍湖集團旗下的公司。該項目坐落于朱辛莊地鐵站西側，北清路與昌平東路交界處，共有5棟樓，大約可居住400多戶居民，其中4號樓和5號樓的高層受噪聲影響最嚴重。

根據業主王女士的描述，“地鐵早班車5點左右發車，末班車夜間12點左右結束，早高峰和晚高峰每隔5分鐘就有一班地鐵通過，地鐵一經過感到地都在震動”。

同時，開發商原本承諾的重新找第三方檢測也沒有進行。甚至有業主直言，“等待十幾天沒有結果，到現在龍湖還在推諉責任，企業形象在哪兒？企業的擔當在哪兒”，無奈之下，有業主花費近2萬元換窗。

龍湖云璟的質量問題并非個例，除此之外，長沙龍湖江與城、合肥龍湖文德璟宸天著等地也存在著諸如房屋漏水、裂縫、裝修質量差等問題。

以長沙龍湖江與城為例，長沙問政湖南官網上，有業主曾在2024年投訴稱，其在長沙龍湖江與城購買的房源，臥室、客廳、餐廳、陽臺均出現天花板開裂至水泥層。

該投訴評論區一位網友表示，“龍湖現在真的是完全擺爛了，號稱洋房的西區高價買進結果比剛需盤還差，實外下大雨室內下大雨見怪不怪，現在二期也已經沒動工處于停滯狀態”。

此外，另一名業主也在該平臺上傳過一篇名為《長沙龍湖江與城精裝修違約無底線減配》的文章，并直接表示“合同寫明的是‘蒙娜麗莎’品牌瓷磚，而現場是瓷磚本身和外包裝上無任何品牌、品級、環保、國家規范等標示的‘三無產品’”。

業主頻繁投訴的背后，是房地產企業普遍“收緊褲腰帶”的窘迫現狀。為了活下去，各大房地產企業紛紛選擇降本增效，龍湖集團自然也不例外，而這往往意味著需要舍棄一些東西。

光從財報數據上看，自龍湖集團2021年底應付賬款及票據達到1013.61億后，公司相關的合同負債便一路下滑，2022年、2023年、2024年上半年，龍湖集團的相關數據分別為644.29億、424.82億、395.89億；公司的存貨金額也從2021年年中的4269.94億，一路降低到2024年年中的2517.89億。

透視其背后的原因，可以發現其背后隱約有著工抵房的影子。2022年上半年，在抖音、小紅書等社交平臺上，大量出現龍湖旗下項目的工抵房，其中以重慶地區、東北地區為主。

相關媒體以購房者身份致電龍湖重慶區域、山東區域、東北區域等多個項目的售樓部后發現，相關的工作人員均表示，項目的確有工抵房。

據悉，工抵房的出現是由于房地產開發過程中，開發商需要支付大量的工程款和材料款，當開發商資金緊張時，可能會選擇用房產來抵償這些債務，而不是直接支付現金，這種方式既能緩解開發商的資金壓力，又能為施工單位或供應商提供一定的資產保障。

在面對房地產行業的寒冬時，工抵房難免會成為不少房地產企業的選擇。但這也意味著一個問題，在房地產熱火朝天的年代，工抵房的雙方自然皆大歡喜，然而當房價一路走低之時，工抵房大多只能以打折方式出售，這也意味著供應商收回的現金比工程合同要低；但對于相關房企來說，此舉不僅能夠消化企業的應付賬款，還有可能推高公司的銷售額。

客觀來看，在本輪地產寒冬中，龍湖集團能夠保持目前的經營水平已頗為不易，但能否穿越行業周期底部仍需觀察。

本文供參考，不構成投資建議。市場有風險，操作需謹慎。

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