作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

賣不完，根本賣不完。

雖然深圳對住宅宗地進行了供應調整，但巨量的舊改項目，正排著隊入市。

舊改持續

都知道，去年深圳住宅用地供應只出讓了5宗，供地節奏放緩肉眼可見。

于是，去年翹尾行情之下一度出現新房快不夠賣的聲音。

市場開始擔心深圳住宅的供應持續以及庫存是否真的不夠賣了。

其實如果對深圳足夠熟悉，就會發現，深圳的新房供應一直都不僅依賴住宅用地的新增供應，相反舊改供應是更大的比例。

持續的舊改供應，才是深圳新房住宅供應的主流。

新增的宗地供應，只是錦上添花。

最明顯的，過去深圳批準預售的新房中，有非常多項目的前身都是舊改項目。

比如今年1月10日位于龍崗中心城的景云上辰花園以約53557元/㎡獲批預售，前身為愛聯舊村城市更新單元，屬于愛聯舊村城市更新單元北片區部分，建設用地面積約3.7萬㎡；

比如今年1月3日位于龍崗平湖的崗宏翰林華府（二期）以約34833元/㎡獲批預售，前身為鵝公嶺園嶺舊改，總占地面積約2.79萬㎡；

比如2024年12月25日位于龍崗平湖的遠洋城啟家園以約35753元/㎡獲批預售，前身為平湖街道山廈舊村城市更新單元，該更新單元總占地面積約22.3萬㎡；

比如2024年12月20日位于前海媽灣的觀山海家園以約84912元/㎡獲批預售，前身是荔山工業區舊改單元，屬于荔源實業股份有限公司的征地返還用地，占地面積4.2407萬㎡；

比如2024年12月19日位于龍華觀瀾的合正觀瀾匯云境以約49686元/㎡獲批預售，前身為田背工業區城市更新，總用地面積125540.1㎡。

再比如2024年12月10日位于寶安福永的懷德城德懿府以約53058元/㎡獲批預售，前身為懷德舊村城市更新單元，用地面積為279104.1㎡。

這還僅是去年12月10日到今年1月收尾階段的入市項目，如果再往前回溯，會發現還有很多很多前身是舊改項目的新房，如沙井的鴻榮源譽府，南山的綠景白石洲項目，深業世紀山谷項目。

而基本上，小區內若包含了回遷房源，都屬于是舊改供應。

所以可以看到，舊改項目的供應，是深圳整個新房市場很重要的一部分。

進入2024年四季度后，深圳住宅用地供應節奏放緩后，舊改出來的新房，明顯也更加集中了。

這也就意味著，哪里的舊改扎堆，哪里就是供應集中量大的片區。

根本賣不完

這些年，深圳的舊改立項已經非常多。

根據合一城市更新數據顯示，深圳截至2024年12月31日，深圳已列入城市更新計劃項目1048個，拆除范圍面積累計8882.1萬㎡。

已通過城市更新專規批復項目734個，計容建筑面積累計23111.7萬㎡，實施主體公示項目545個，拆除范圍面積累計3559.8h㎡。

若算上已立項的14個綜合整治類城市更新項目，則已列入城市更新計劃項目合計1062個。

要知道，整個深圳的土地面積是1997.47平方公里。

可以看到，改造范圍之大，幾乎遍布深圳每個角落。

所以即使未來深圳對新增宗地出讓進行嚴格的調整，放慢供應腳步，改造更新帶來的新住宅依舊會源源不斷。

在這樣的背景下，2025年注定也會是舊改供應非常多的一年。

最明顯的，2025年深圳各區的待入市新盤中，南山區域待入市的新盤中，所有項目加起來的體量都有可能不及龍華一兩個舊改項目的體量。

在2025年待入市的新盤中，龍華區域的待入市體量是最扎眼的。

單就一個鴻榮源觀城就有接近1萬套的住宅房源可以持續不斷地供應。

這個舊改項目，包含6塊純二類居住用地，7塊商業用地+二類居住用地，2塊新型產業用地和4塊工業用地，總規劃占地約38萬㎡，其中住宅面積133萬㎡。

所以再造一個“壹方城”也并不是不可能。

未來該改造單元所有地塊，在滾動的建設中，加上周邊的舊改項目，可以持續供應幾年，而供應量基本屬于天花板級別的。

根據鴻榮源觀城項目的最新消息，預計2025年入市。

其中該項目08地塊的觀城時尚花園，由5棟總高58—59F的超高層住宅，以及2棟35F的辦公樓組成，總規劃1566套住宅，目前的建設進度已經是40多層，接近封頂狀態；

該項目11地塊的觀城世紀花園，由5棟總高31—48F的超高層住宅，以及2棟35F的辦公樓組成，總規劃1285戶，外立面已經在裝修。

現在項目08和11地塊的建設程度已經非常高，所以很大概率會成為龍華區域2025年供應最大的看點。

不過，作為龍華觀瀾位置的項目，既然戶型、首批供應套數等細節暫未公布，從整個項目格局、建設以及區位來看，潛力還是有一定的局限性的。

首先正是由于規劃體量大，必然要面臨漫長的建設周期，整個改造更新單元需要時間逐步兌現，在這樣的背景下，難免需要長期面對施工噪音、粉塵以及道路規劃需完善的情況。

其次區位方面，項目位于觀瀾，這個區位一直以來都不是深圳樓市的熱點板塊，過去無論新房銷售還是二手房交易都相對平淡。

更重要的是，整個觀瀾接下來很大概率是舊改的集中供應期，因為3～5年區域內將超過20個舊改項目陸續兌現。

另外，項目是超高層設計，已經建設的地塊，容積率偏高，放眼望去，密密麻麻，無論是樓棟之間的對視情況，還是未來居住電梯的使用效率，都有一定風險。

而以大城改造的居住體驗來看，雖然后期商業配套、各類設施可以逐一兌現，但以龍華中心的壹成中心作為樣本，居住體驗也有目共睹。

當然了，大體量的項目也有突出的地方。

比如項目規劃周邊包含5個公園，兩所9年制學校，40萬方商業等，同時4 號線觀瀾站近在咫尺。

所以，2025年龍華的新房重頭戲大概率會放在觀瀾板塊，競品拼刺刀的場面也有可能會更明顯。

總之，賣不完，根本賣不完。

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作者觀點，不代表格隆匯立場