來(lái)源 | TOP創(chuàng)新區(qū)研究院

責(zé)編 | 韓瑋燁

// 睿評(píng) //

“背靠好資產(chǎn)、玩轉(zhuǎn)多元玩法”所帶來(lái)的“多元收入”，使高線公園在財(cái)務(wù)上游刃有余。

很多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，

紐約有個(gè)高線公園。

作為紐約曼哈頓中城西側(cè)的“空中走廊”，它以距離地面9.1米、跨越22個(gè)街區(qū)、全長(zhǎng)約2.4公里的獨(dú)特姿態(tài)，成為了全球城市更新教科書級(jí)案例。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，高線公園每年吸引約800萬(wàn)名游客，滿意度超過(guò)90%，比自由女神像、MoMA等著名景點(diǎn)都要受歡迎，紐約City Walk必打卡之“網(wǎng)紅地標(biāo)”。

而且自從它開園后，周邊的肉類加工區(qū)(Meatpacking)和切爾西(Chelsea)煥然一新，地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)相布局于此，物業(yè)價(jià)值已飆升10%-30%。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)估算，自2007年至2027年，高線公園將為紐約市創(chuàng)造14億美元的稅收，并撬動(dòng)周邊數(shù)十億美元的新項(xiàng)目投資。

這條空中綠帶不僅給老城區(qū)注入新活力，還帶動(dòng)了畫廊、餐廳、零售等產(chǎn)業(yè)的全面繁榮。

毫無(wú)疑問(wèn)，它是巨大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展催化劑。

經(jīng)濟(jì)效應(yīng)之外，還有大把的生態(tài)效應(yīng)：

公園里超過(guò)11萬(wàn)株植物，涵蓋500多種物種，美化了城市景觀，增強(qiáng)了生物多樣性，還通過(guò)創(chuàng)新的雨水管理系統(tǒng)為城市生態(tài)韌性打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

今天我們想跟大家嘮嘮高線公園的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，

看看一個(gè)非營(yíng)利項(xiàng)目，是如何改變紐約，

又是如何成功“造血”實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的？

重中之重愿景與領(lǐng)導(dǎo)力

從一條廢棄鐵路華麗轉(zhuǎn)身為全球知名的城市公園，

高線公園的成功絕非偶然。

首先，愿景與領(lǐng)導(dǎo)力至關(guān)重要。

1999年，站在世紀(jì)之交的時(shí)間點(diǎn)，所有人都滿懷希望，但高線公園的未來(lái)看起來(lái)一片黯淡：

這條建于上世紀(jì)30年代，用于運(yùn)輸貨物穿越曼哈頓工業(yè)西區(qū)的高架鐵路，已經(jīng)變成一片雜草叢生的銹跡斑斑的廢墟，藏污納垢，與紐約大都市的現(xiàn)代氛圍嚴(yán)重不符。

不少人主張直接拆掉這個(gè)城市的“毒瘤”，

但作家喬舒亞·大衛(wèi)（Joshua David）和藝術(shù)家羅伯特·哈蒙德（Robert Hammond）卻看到了不同的未來(lái)——

請(qǐng)注意，他們都是文科生，

他們沒(méi)有城市規(guī)劃、建筑或公共政策的背景，

他們的爹媽也是普通人。

但他們是土生土長(zhǎng)的紐約切爾西當(dāng)?shù)厝恕?/p>

其實(shí)，很多事情能做下來(lái)，

不是因?yàn)橛绣X有資源，

而是因?yàn)閻?ài)與信任。

Joshua與Robert熱愛(ài)自己的社區(qū)，他們相信，這片工業(yè)遺跡有著巨大的潛力，這條看似廢墟的高架可以變成一座連接歷史與未來(lái)的空中綠洲，承載城市記憶，成為社區(qū)活力的新起點(diǎn)。

說(shuō)干就干，他們成立了“高線之友”，

一個(gè)致力于保護(hù)這條鐵路并推動(dòng)其重新開發(fā)為公共公園的非營(yíng)利組織。

一開局，面臨的阻力不小：

輿論反對(duì)、政治冷遇以及，最重要的資金短缺——

要知道，要讓高線公園轉(zhuǎn)型，需要的資金至少要1.5億美元！

兩個(gè)普通人來(lái)干這事兒，聽(tīng)上去就是天方夜譚。

但他們沒(méi)有放棄。

既然沒(méi)有錢，那就做能做的第一步：

爭(zhēng)取社區(qū)的支持。

他們通過(guò)草根行動(dòng)組織公開會(huì)議、分發(fā)傳單，并與鄰里的居民、企業(yè)和地方領(lǐng)導(dǎo)人建立聯(lián)系，在各種場(chǎng)合向人們展示，高線不僅僅是一段破舊的結(jié)構(gòu)，它更是一段獨(dú)特的紐約歷史，我們可以讓它重新煥發(fā)出生命力，為后代所享用。

但資本不為所動(dòng)，還推動(dòng)政府簽發(fā)了拆除鐵路的指令。

Joshua與Robert開始了反擊，他們用籌到的錢雇傭了專業(yè)的律師來(lái)起訴紐約市政府。這個(gè)動(dòng)作為他們爭(zhēng)取了時(shí)間，還有機(jī)會(huì)向更多紐約人展示保護(hù)高線的意義——與其拆除高線，不如重新開發(fā)，不僅成本更低，還能帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)和文化效益。

事實(shí)證明，堅(jiān)持做對(duì)的事情，好運(yùn)就會(huì)發(fā)生。

因?yàn)闀r(shí)間來(lái)到了2002年，布隆伯格開始擔(dān)任紐約市長(zhǎng)，新市長(zhǎng)的理念是：

通過(guò)大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目來(lái)振興紐約經(jīng)濟(jì)和提升城市國(guó)際形象，而高線正是符合這一目標(biāo)的典范。

Joshua與Robert找到專業(yè)的綜合團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)了一整套方案附帶一份經(jīng)濟(jì)影響評(píng)估報(bào)告，用數(shù)據(jù)+愿景說(shuō)明，改造高線將顯著提升周邊物業(yè)價(jià)值并帶動(dòng)就業(yè)，深深地打動(dòng)了布隆伯格，贏得了政府的支持。

在市政府的支持下，“高線之友”吸引了大量私人捐款，包括慈善家和文化影響者的貢獻(xiàn)，比如最著名的支持者之一是時(shí)尚設(shè)計(jì)師黛安·馮芙絲汀寶（Diane von Fürstenberg）及其丈夫巴里·迪勒（Barry Diller），他們?yōu)轫?xiàng)目捐贈(zèng)了3500萬(wàn)美元。

雪球就這樣開始滾起來(lái)了。

一個(gè)創(chuàng)新的合作模式

那具體怎么操作呢？

成功可不能僅靠愿景，還依賴一個(gè)關(guān)鍵武器——

“公私合作模式”，這個(gè)模式在當(dāng)時(shí)還是一個(gè)開創(chuàng)性的模式。

具體來(lái)說(shuō)，紐約市政府的角色是收購(gòu)鐵路結(jié)構(gòu)、投入初始建設(shè)資金，

政府是高線的業(yè)主方(owner)。

而運(yùn)營(yíng)管理的主導(dǎo)權(quán)，則交給了“高線之友”——也就是喬舒亞·大衛(wèi)（Joshua David）和羅伯特·哈蒙德（Robert Hammond）成立的這個(gè)非營(yíng)利組織。

“高線之友”全面負(fù)責(zé)公園的日常運(yùn)作，包括維護(hù)、活動(dòng)策劃，以及保持設(shè)計(jì)和服務(wù)的高水準(zhǔn)。

這種所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分開的安排，不僅平衡了項(xiàng)目的社會(huì)公益屬性與財(cái)政可持續(xù)性，還確保了公園的發(fā)展符合市政優(yōu)先事項(xiàng)；既讓高線公園受益于政府的支持，又保留了社區(qū)組織的自主性與創(chuàng)造力，能吸引各方的參與與貢獻(xiàn)。

有人一針見(jiàn)血地指出，高線公園真正與眾不同的地方在于，

運(yùn)營(yíng)方能夠整合各種利益相關(guān)方的資源。

為什么能整合資源呢？

一個(gè)重要的原因是：

兩位發(fā)起人都是文科生，完全沒(méi)有專業(yè)背景，而且他們懂得自己的短板，也非常清楚“專業(yè)的事情得讓專業(yè)的人來(lái)干”——

從律師到精算師，從城市規(guī)劃到園藝設(shè)計(jì)再到生態(tài)管理等等，每個(gè)環(huán)節(jié)都由頂尖專業(yè)人才把控。

在設(shè)計(jì)方面，高線公園不僅是一條步道，更是一種時(shí)間與空間交織的體驗(yàn)。比如，專業(yè)園藝師Rick Darke與Piet Oudolf的植物設(shè)計(jì)不僅賦予公園濃厚的歷史情感，還結(jié)合現(xiàn)代美學(xué)，為高線帶來(lái)獨(dú)特的沉浸式體驗(yàn)。

在藝術(shù)與文化層面，高線則是一座永不落幕的城市舞臺(tái)。

旋轉(zhuǎn)展出的裝置藝術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)表演和創(chuàng)意項(xiàng)目，讓它成為一個(gè)不斷變化的文化實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。你可以隨時(shí)偶遇一場(chǎng)演出，或被一件藝術(shù)作品深深吸引，這里不僅是一片綠地，更是一座面向全體市民的公共畫廊和文化樞紐。

高線的品牌運(yùn)營(yíng)同樣堪稱典范。

它的LOGO由Pentagram設(shè)計(jì)事務(wù)所的合伙人Paula Scher傾情打造，獨(dú)具工業(yè)鐵軌風(fēng)格，賦予了公園鮮明的身份認(rèn)同。這一設(shè)計(jì)貫穿所有宣傳渠道和衍生產(chǎn)品，強(qiáng)化了高線的品牌記憶點(diǎn)。

在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方面，高線在Instagram、Twitter等平臺(tái)上的賬號(hào)內(nèi)容精美，講述幕后故事，與粉絲互動(dòng)活躍，吸引了數(shù)百萬(wàn)關(guān)注。

更厲害的是，它幾乎不依賴傳統(tǒng)營(yíng)銷，而是靠口碑、媒體報(bào)道和社交網(wǎng)絡(luò)自發(fā)傳播，硬是把自己打造成了紐約與中央公園、自由女神像齊名的頂級(jí)景點(diǎn)。

社區(qū)參與是高線的另一個(gè)核心價(jià)值。

從免費(fèi)活動(dòng)到志愿者計(jì)劃，從公眾導(dǎo)覽到親子互動(dòng)，高線公園始終秉持“包容為本”的理念，為每一個(gè)人提供開放的文化體驗(yàn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，日均訪客中有6%是附近的居民，它真正是本地人生活的一部分。

那你問(wèn)，

兩位發(fā)起人(創(chuàng)始人)的角色是什么？

他們專注于自己優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域——

描述愿景，一遍又一遍地向人們描述這個(gè)美好的愿景、

團(tuán)結(jié)更多的有生力量、

以及找錢，確保項(xiàng)目能可持續(xù)地運(yùn)營(yíng)下去！

一個(gè)頂級(jí)的財(cái)務(wù)模式

我們前面說(shuō)到，高線公園的運(yùn)營(yíng)方是一個(gè)非盈利機(jī)構(gòu)。

要知道，很多非盈利機(jī)構(gòu)其實(shí)是不能自我造血的，

但高線公園不一樣，

它有一個(gè)堪稱典范的、兼具韌性和可持續(xù)性的財(cái)務(wù)模式——

而且我發(fā)現(xiàn)，幾乎很少人意識(shí)到了這個(gè)模式。

請(qǐng)?jiān)试S我們TOP研究院把它稱之為：

“多元收入+投資增值”模式。

1，我們先來(lái)看“多元收入”：

首先是捐贈(zèng)(Contributions)

作為紐約核心區(qū)的“頂流資產(chǎn)”，高線公園擁有得天獨(dú)厚的吸引力，吸引了全球流量。有流量就有錢——你一塊我一塊，高線大家都來(lái)愛(ài)——每個(gè)普通的游客隨便捐點(diǎn)，高線就能有活下去的基礎(chǔ)。

在小額捐贈(zèng)之上，是大額慈善家的捐贈(zèng)，比如：個(gè)人慈善家（如上文提到的黛安·馮芙絲汀寶和巴里·迪勒）、企業(yè)贊助商以及基金會(huì)的重大捐贈(zèng)，這些捐贈(zèng)為高線的運(yùn)營(yíng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，構(gòu)成了穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

而因?yàn)楸晨?/strong>高線公園這個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，就能衍生出很多多元玩法：

像是在公園內(nèi)舉 辦募款晚宴、慈善拍賣、音樂(lè)會(huì)、藝術(shù)展覽等活動(dòng)，就能通過(guò)門票和贊助獲得一大筆收入——這個(gè)被叫做特別活動(dòng)凈收入（Special Events Net）；

再比如，高線公園與商鋪合作，例如園內(nèi)的咖啡店或其他餐飲方合作；或者與企業(yè)品牌聯(lián)名的營(yíng)銷或宣傳，比如公司贊助的藝術(shù)裝置或公園內(nèi)的命名權(quán)收益等等 ——這些被叫做合同和其他收入（Contract and Other Revenue）；

再比如，因?yàn)槠涓哳佒担呔€公園與攝影團(tuán)隊(duì)、影視制作公司合作，將公園作為拍攝地，或者被某個(gè)人或企業(yè)租用公園內(nèi)某一區(qū)域舉辦私人婚禮、公司派對(duì)、秀場(chǎng)等——這些就是租賃收入（Rental Income）。

這些“背靠好資產(chǎn)、玩轉(zhuǎn)多元玩法”所帶來(lái)的“多元收入”，使高線公園在財(cái)務(wù)上游刃有余。

第二部分則是“投資增值”。

與很多人認(rèn)知有差別的是：這個(gè)非盈利機(jī)構(gòu)實(shí)則“相當(dāng)有錢”。

如果我們看它的資產(chǎn)負(fù)債表，就可以看到：

2023年，高線的總資產(chǎn)為1.2億美元，其投資基金達(dá)到驚人的8200萬(wàn)美元，占比近70%。

因?yàn)橛羞@么龐大的本金，2023年的投資收益就有970萬(wàn)美元！

我們根據(jù)其財(cái)報(bào)，做了一個(gè)收益餅圖，可以看到：

其投資收益占據(jù)1/3的體量，排名僅僅在捐贈(zèng)之后。

那你要問(wèn)了，為什么一個(gè)非盈利機(jī)構(gòu)，這么有錢？

答案是：

日積月累的積累 + 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)規(guī)劃。

要知道，高線之友也不是一開始就有8200萬(wàn)美元這么多“本金”的，它是經(jīng)過(guò)20多年的精心運(yùn)營(yíng)和持續(xù)募資才得以實(shí)現(xiàn)。而且這個(gè)資金池有非常穩(wěn)健嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)規(guī)劃。

換句話說(shuō)，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制本金的支出比例（比如4%或者5%），而且在好的年份，公園每年僅提取部分收益用于運(yùn)營(yíng)。

我們拿2023年來(lái)舉例：

2023年的收益是3000萬(wàn)美元，同期的支出是2341.4萬(wàn)美元，這中間的差額就可以進(jìn)入到本金池，確保基金本金持續(xù)滾動(dòng)增長(zhǎng)，從而形成“滾雪球”效應(yīng)。

其實(shí)，這種“以錢生錢”的邏輯，

與比爾及梅琳達(dá)·蓋茨基金會(huì)或哈佛大學(xué)捐贈(zèng)基金如出一轍。

很多頂級(jí)的基金會(huì)都是兩只腳走路，一方面靠捐贈(zèng)、另外一方面通過(guò)長(zhǎng)期投資收益，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的高度可預(yù)測(cè)性，即便外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)，它也能穩(wěn)如泰山——也就是我們說(shuō)的自主造血的永續(xù)機(jī)構(gòu)。

復(fù)制你的高線公園

回顧高線公園這個(gè)紐約城市轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性項(xiàng)目，不少人心潮澎湃，想將這樣的成功復(fù)制到自己的城市，但復(fù)制是充滿挑戰(zhàn)的：

首先，高線的基礎(chǔ)條件幾乎是“天選”。

它依賴于一條結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、地處曼哈頓核心的廢棄高架鐵路，請(qǐng)注意，是曼哈頓的核心地帶——這種“絕版資源”幾乎難以在其他城市復(fù)刻。即便有類似的廢棄設(shè)施，往往因本身的地理位置偏僻而無(wú)法產(chǎn)生足夠的吸引力，沒(méi)有一個(gè)合適的location，就難以打造出一個(gè)能集聚人流與關(guān)注的項(xiàng)目。

其次，財(cái)務(wù)問(wèn)題是無(wú)法繞過(guò)的硬門檻。

前面說(shuō)到，高線的轉(zhuǎn)型耗資超過(guò)1.5億美元，這筆巨款來(lái)自公共資金、私人捐贈(zèng)與企業(yè)贊助的協(xié)作模式。

但對(duì)很多城市來(lái)說(shuō)，要花這個(gè)體量的資金做一個(gè)公園，很可能是“奢談”，這背后依靠的是強(qiáng)大慈善網(wǎng)絡(luò)+穩(wěn)定財(cái)政支持。

即便熬過(guò)初期建設(shè)，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)壓力依然不容小覷。高線每年的維護(hù)費(fèi)用高達(dá)2000萬(wàn)至2500萬(wàn)美元——這對(duì)許多城市來(lái)說(shuō)都是難以持續(xù)的負(fù)擔(dān)。

如果缺乏像高線這樣強(qiáng)大的“多元收入+投資增值”收入模式，許多項(xiàng)目可能因資金短缺而陷入失修，最終淪為“曇花一現(xiàn)”。

更深層次的挑戰(zhàn)在于愿景與執(zhí)行力。

高線的創(chuàng)始人約書亞·大衛(wèi)和羅伯特·哈蒙德不僅有非凡的領(lǐng)導(dǎo)力，還凝聚了政治意愿與社區(qū)支持。這樣的合力在許多城市并不容易實(shí)現(xiàn)……

所以，高 線公園的經(jīng)驗(yàn)既是啟發(fā)，也是警示。

它提醒我們，成功的城市復(fù)興不僅需要天時(shí)地利，還需要深厚的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)、清晰的規(guī)劃，以及對(duì)社區(qū)和城市的深度承諾。

雖然不是每座城市都能復(fù)制高線的奇跡，

但如果堅(jiān)持實(shí)事求是，從現(xiàn)實(shí)條件出發(fā)，

每座城市都因地制宜創(chuàng)造屬于自己的公共空間傳奇。

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