想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

引言

這個周末閑逛的時候，經過Beeplus，花了168塊買了一個牛角包。

味道的確不錯，但價格也不便宜。

因為這個面包，我這個月的恩格爾系數又提高了。

不知道什么是恩格爾系數嗎？就是在食品上的消費占總消費的比值。

說起恩格爾系數，區分一個地區富裕與不富裕的標準就是看這個地區的恩格爾系數是否低于30%。

但是，這個標準好像在我們這里不太適用。

舉個例子：

根據佛山2023年統計年鑒，常住居民人均可支配收入是64150元，而花在食品煙酒上的消費是13008元。

那么佛山居民的恩格爾系數=13008÷64150=32%

比“富裕線”還高出2個百分點。

也就是說，根據恩格爾系數，佛山被評為“不富裕”？

明顯不對！

作為擁有世界美食之都——順德，的佛山，對于美食的追求又怎么能被簡單的一個恩格爾系數限制住呢！

換個角度想，佛山的人均可支配收入水平排在全國第十三位，正是有這么高的收入，才能支撐起這么高的美食消費支出。

同樣地，存在理解偏差的還有佛山的房地產市場。

畢竟千燈湖板塊的價格都從“3”字頭掉到“1”字頭了。

有人會說，哪有什么理解偏差，難道佛山的房地產市場這個樣子還能稱得上很好？

先別急

我知道很多讀者都是反駁型人格，無論我說什么都要反駁。

就算我說太陽是東升西落，也會有人說不對，因為在金星上看，太陽是西升東落的。

對于這種言論，我只能用《黃帝內經?素問?陰陽應象大論篇》的一句話來回應：

智者察同，愚者察異。

01

很多人對于佛山樓市的錨定點是千燈湖板塊的漲跌：

如果千燈湖漲，佛山的其他板塊還能看看；如果千燈湖跌，其他的板塊就不用看了。

因為，千燈湖板塊是近十年佛山樓市里最靚的仔。

甚至，很多人直接把千燈湖對標廣州的天河。

畢竟千燈湖也是云集了各種券商、銀行等金融業的總部。

而且千燈湖板塊距離廣州較近，屬于臨廣板塊，疊加前幾年廣州實行嚴格的落戶政策，很多在廣州無法購房的客戶退而求其次地選擇了千燈湖板塊。

也就是說，千燈湖板塊承接了廣州的外溢客戶。

因此，千燈湖板塊的價格迅速走高。

再加上投資客的聞風而動，加大杠桿進場，進一步太高了板塊的均價。

幾個原因疊加在一起，致使板塊的均價左腳踩右腳、右腳踩左腳，一步步往天上去。

故事本應該這樣持續發展的，但沒能如愿，后面的故事我們都很熟悉了。

由于市場整體遇冷，廣州放開限購，廣州外溢客戶也就成了無稽之談，千燈湖板塊也應聲下跌。

如果以千燈湖板塊的情況來概括佛山的樓市，無疑是一葉障目。

那佛山的房地產市場整體表現得怎樣？

可圈可點。

2024年佛山的涉宅用地供應只有54宗，供應面積459萬平方米，同比去年減少了18.3%。

不僅供應得少了，成交的金額也減少了22.7%。

而且都是底價拿地。

成交的樓面價也降至6483元/平方米，比2023年下降了36.1%。

用一句話來形容，那就是屋漏偏逢連夜雨。

而且土拍市場遇冷不是只有2024年，2022、2023年也明顯處于低位運行。

房企拿地不給力，導致的結果就是佛山入市的新房量大幅減少。

2024年全年佛山才供應了3.3萬套新房，比2023年減少了70%。

直接創了有記錄以來的新低。

而成交了4.47萬套，面積524.4萬平方米，同比下降了19.3%。

佛山樓市出現了久違的“供不應求”。

不僅如此，2024年佛山的網簽均價出現“拐頭”，下跌至16532元/平方米，比2023年下降了15.8%。

這種以價換市的現象，在剛需項目上尤為明顯。

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

不知道有沒有聽過一句話：“散裝的佛聯邦”？

當然了，這是一句玩笑話，但也反應了佛山這座城市與其他城市的一個差異點：佛山沒有形成共識的市中心。

舉個例子：

廣州的市中心是哪里？有人說越秀，也有人說是天河，但無論說哪個，還是有它的道理，起碼一個是經濟中心，一個是ZZ中心；

那深圳呢？大概率是福田，或者是南山；

而上海就直接明了一點？市中心就是浦東。

但在佛山，要問哪里是市中心，那就有很多種答案了。

是祖廟嗎？順德和南海的人就不答應了，因為順德有自己的大良、南海也有千燈湖。

再者，佛山的市府之前是在禪城區，早十年就說要搬到佛山新城，中間擱置了一段時間，但在最近又重提，并且已經把10多個部門搬過去中歐中心。

搬去了屬于順德區管轄范圍的佛山新城里的中歐中心。

有點科幻。

造成這種局面的原因在這里就不多說了，我只想聊聊影響。

這就引申到我對佛山樓市的第二個總結：錯配。

正因為佛山沒有形成共識的市中心，所以開發商拍得的地塊很分散，各個區、各個板塊都有。

不僅分散，還呈現出憑過往經驗拿地的錯誤。

根據中指研究院數據，2024年佛山各區的土拍情況如下：

禪城區成交7宗，建筑面積是82.8萬平方米，同比上升188%；

南海區成交9宗，建筑面積是160萬平方米，同比上升12.3%；

順德區成交14宗，建筑面積是124.6萬平方米，同比上升11.3%。

如果我們翻看近幾年各區成交的土地面積，雖然開發商在南海區拍得的地塊面積已經是峰值的三分之一，但依舊是各區之首。

這就是典型的“憑過往經驗拿地”。

我這么說是有原因的，接著往下看。

截至2024年12月底，禪城、南海、順德三個區的庫存面積分別是79.7萬、184.9萬、178.2萬平方米。

用出讓的土地面積除以庫存面積，三個區的比值分別是：

104%、87%、70%。

也就是說，接下來1至2年的時間內，禪城區可供銷售的房子面積將是2024年底的2倍多，南海區的是將近1.9倍，而順德區是1.7倍。

入市的面積多并不意味什么，還得看這個區的去化能力。

截至2024年12月底，禪城區的去化周期是9.1個月，月均去化8.75萬平；

南海區月均去化是11.70萬平、順德區是15.23萬平。

假設2025年各區的去化水平不變的話，那么各區2025年的預估去化周期：

禪城=（79.7+82.8）÷8.75=18.57個月

南海=（184.9+160）÷11.70=29.47個月

順德=（124.6+178.2）÷15.23=19.88個月

也就是說南海區的庫存與預計新入市的面積需要去化的時間比禪城區、順德區多接近10個月。

知道我為什么說是錯配吧，南海區的拿地面積第一，但去化速度、去化周期都明顯不支撐拿這么多地。

說得直白點，開發商在南海區拿這么多地是錯誤的。

可以預見，2025年，南海區的商品房市場將會是一個卷價格、卷產品、卷配套的市場。

或許，購房者可以在2025年這種內卷的市場撿到便宜貨。

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

03

哪些區域可以選，要怎么選？

有人喜歡大A，因為有漲跌幅限制，可以做短線連板，可以在最短的時間內賺取最多的錢。

有人喜歡更成熟、制度更完善的市場，因為選對績優的公司，就不用每天擔驚受怕。

前者享受上躥下跳的刺激，后者追求穩健的收益。

這個道理在樓市同樣適用，暴漲暴跌的板塊更考驗誰的八字夠硬，而選擇基本面好的區域相當于買對了績優股。

當我們不被某一個區域吸引住眼光，以更客觀的立場去看待佛山的市場，就會有明顯不一樣的結論。

在整體大趨勢向下的時候，唯一一個逆勢上行的指標就是順德的二手房市場。

從2024年各區二手房成交的情況來看（下圖），順德的二手房成交量排名全市第一，高達2.6萬套，面積也同比上升了14.06%。

其實這種情況一點也不奇怪，甚至可以說合情合理。

因為，二手房是一手房的一種映射。

而順德區的一手房成交量一直都是佛山五個區里面排名最前的。

2024年順德區成交商品住宅面積182.2萬平方米，占全市的34.7%；

排名第二的是南海區成交140.2萬平方米，占全市的26.7%。

疊加順德的土地出讓長期處于低位，成交量整體波動相對較小。

與巔峰時期相比，順德一手房成交量減少了45%，而禪城區減少了55%、南海區減少了80%。

順德區的房地產市場相對來說，還是比較堅挺的。

如果我們細看2024年各區拿地的開發商分類，唯二的民企都在順德區。

深究其背后的原因還是因為順德區比較有錢。

早在2023年，順德區的GDP就高達4300億，不僅排在市內第一，在全省各市里排名第六，比江門市還高。

一個區就比一個市的經濟體量還高。

另外，順德區人均可支配收入接近7.3萬元（2023年），與之對比的是佛山平均6.7萬元，廣東省平均是4.9萬元。

除了收入高，消費的意愿也是十分強勁。順德區的人均消費金額比排名第二的南海區高出接近5500元。

各項指標順德區都是一直領先，2023、2024年如此，往前看十年是如此，往后看十年，大概率還是如此。

廣東人常說一句話：

禾稈冚（蓋）珍珠，富貴無人知。

意思是人們容易忽視被不值錢的禾草蓋住的珍珠。

我已經遮擋視線的禾草掀開了，珍珠就在眼前，該怎么選，相信大家有清晰的答案了。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

原創不易 點贊支持