作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

1月21日晚間，中交地產發布三則重要公告，宣布將剝離房地產開發業務，并預計2024年全年虧損53億元。

隨后，中交地產股票應聲下跌，在3個交易日內跌幅累計達19.82%，總市值僅剩52.30億元。這意味著這家具有央企背景的房地產開發商，一年的虧損金額已經超過其當前市值。

根據其公告內容，中交地產擬將其持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司，交易將采用現金方式進行。

在完成交易后，中交地產將徹底告別房地產開發業務，轉而聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務轉型。

從中交地產的財務數據來看，預計2024年歸屬于母公司凈資產將轉為負值，約為-3.7億元。截至2024年第三季度末，公司一年內到期的非流動負債高達320億元，而現金及現金等價物余額僅為66.41億元，顯然已處于資不抵債的狀態。

值得一提的是，中交地產還發布公告稱：2024年度報告披露后，公司股票交易可能因凈資產為負，而被深交所實施退市風險警示。

回看2019年，當時中交地產的新任董事長李永前雄心勃勃，立下"2023年銷售規模上千億"的軍令狀。為實現這一目標，公司在2020年大舉拿地，當年的土地投資額達到銷售額的86%。2021年，土地投資力度雖有所收縮，但仍達到銷售額的69%。

激進的拿地策略直接導致公司杠桿率飆升。數據顯示，2020年中交地產的凈負債率達到296.4%，較上年激增約146.2個百分點。雖然2021年有所下降，但仍高達217.7%。在高負債壓力下，公司業績開始斷崖式下滑。

具體來說，中交地產2022年銷售金額為458.82億元，2023年降至373億元，到2024年前三季度更是僅有123.40億元，與千億目標相去甚遠。

高企的財務成本成為壓垮中交地產的最后一根稻草。公司2023年凈利潤首次出現虧損，虧損金額達16.73億元。而到2024年，虧損金額猛增至53億元，超過了公司過去20年的累計盈利總額。即便是在業績最好的2018年，中交地產的凈利潤也僅有8億元。

造成業績虧損的原因復雜。首先，隨著房地產市場下行，公司多個項目出現減值跡象，被迫計提大額資產減值損失。

其次，中交地產期內達到交付條件的項目明顯減少，從2024年上半年數據看，公司簽約銷售面積同比下降56.73%至43.4萬平方米，簽約金額同比下降62.26%至81億元。

為加速銷售回籠資金，中交地產采取降價促銷策略，導致交付項目毛利率大幅下滑，全年銷售回款也同比下降53.97%至113.4億元

此外，公司竣工項目增多，費用化利息同比大幅上升。截至2024年中期，中交地產持有房地產項目117個，土地總面積1045萬平方米，其中光在建及待建面積就達997萬平方米，巨大的存量開發規模持續對公司的現金流形成壓力。

顯然，在行業整體步入下行區間的背景下，問題的相互疊加，最終導致了中交地產前所未有的虧損規模。

事實上，早在2024年8月，中交地產就開始釋放轉型信號。

當時，中交地產的控股股東中交房地產集團與廣州交投睿郡置業有限公司聯合以47.4億元底價摘得廣州市海珠區AH10314地塊。

次日，中交地產發布公告稱放棄該地塊的商業機會。原因是該地塊預計投資金額較大，項目投資收益率及周轉效率存在不確定性。

據統計，這已是2023年以來中交地產第三次"謝絕"來自控股股東的項目機會，中交地產還曾放棄長沙和三亞兩個項目的優先開發權。

在2024年11月，中交地產斥資約7億元收購了中交物業服務集團100%股權，這也是2024年以來物業企業股權交易的最大金額。

這筆收購為中交地產向輕資產業務轉型奠定了基礎。不過從目前的經營數據看，輕資產業務體量仍然偏小。2024年上半年，物業管理收入僅占總營收的0.06%，約為536.83萬元，且同比下降15.17%。

在出租物業方面，中交地產目前僅有4個項目，分布在深圳、重慶、北京和鹽城。其中北京華通大廈B座寫字樓出租率為100%，但重慶中房·那里項目的出租率僅有60.6%。這些資產的體量顯然無法支撐當前的市值。

實際上，中交地產"退房"并非個案。2024年以來，華遠地產、格力地產、美的置業等多家房企已陸續宣布退出房地產開發業務。

在房地產行業告別"黃金時代"的背景下，“退房”可能成為一大趨勢。據統計，2024年全國商品房銷售額已跌破10萬億元，降至9.7萬億元。

從更大的視角看，在16家以房地產為核心業務的央企中，除了少數頭部企業外，多數企業在市場化經營方面都面臨挑戰。中交地產的轉型之路，或許也預示著央企房地產業務的發展模式正在發生深刻變革。

目前，中交地產的當務之急是盡快剝離房地產業務，化解退市風險。但在完成"輕裝上陣"后，如何發展壯大輕資產業務，將是一個更大的考驗。

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