2024年10月，青浦華為練秋湖研發中心正式啟用，一時間青浦樓市迎來一波關注；

普跌行情下青浦西岑卻成了房價和房租都在逆勢上漲的板塊。

相對應的，不少人也對沒能留住華為的金橋痛心疾首，對金橋樓市紛紛看空。

三個月過去，失去華為的金橋現在怎么樣了？

先說結論，華為搬離影響最大的是金橋短期房租而非房價。

據當地某門店負責人介紹，華為撤離后金橋租金普遍降了10-20%。

以某殼省心租為例，此前在金橋中惠廣場整租一套53㎡朝南一室戶租金+服務費每月成本大約在4800元；

現在最近掛牌租金低至4050元/月，加上服務費每月大約4374元，實際成交還存在100-200元的議價空間。

截至目前，中惠廣場月租金整體大約下降了500元。

另一個案例，老破小東陸新村兩房2024年9月前45㎡一房能租4100/月，60多㎡的兩房4600元/月；

現在中間樓層的兩房租金僅在4000元/月上下，租金跌幅度13%。

其實華為搬走影響的不僅是金橋，更下游的曹路租金降幅也非常明顯。

曹路合租市場門檻已降至1200+，寬敞帶陽臺的1600左右就可搞定；原始主臥獨衛月租金2200左右，整體比之前降價600元/月。

整租市場更夸張，一房從4500元/月降至3500元/月，兩房從5000+降至4100元月，整體降幅達到1000元/月。

除了年末是傳統的租房淡季，更多的原因是華為員工退租潮打破了市場原本的供需平衡。

大量原本租給華為員工的房屋被釋放出來，市場一時半會難以消化，房東最終被迫割肉出租。

但租房市場的交易更為高頻更加靈活，拉長時間線來看現在空置的房子或許很快就能找到新的平衡。

比如就有不少中介表示，一些金橋的意向租房客戶都是聽聞金橋房租下降，退租了張江的房子而來。

再看大眾更關心的二手房市場，以綠中介數據來看：

2024年12月相較2024年1月，金橋的板塊成交均價從55148元/㎡降至48346元/㎡，房價降幅12.33%；

就同比浦東區其它板塊，金橋的二手成交跌幅雖然跑贏了南碼頭（-23.86%）、梅園（-17.3%）等老破小板塊；

但相比同環線的碧云（-0.18%）和張江（-3.93%）還是輸了一大截。

另一方面，金橋的成交套數表現卻相當亮眼。

2024年金橋以成交826套，位居全市成交量第五名。

抗跌能力不行，交易卻異?；馃幔饦驑鞘袨槭裁磿@樣？

僅從樓市板塊的角度探討，金橋位于浦東中外環之間，不含碧云、金楊等板塊：

板塊以楊高北路為界，西面是住宅區，東面是產業區，城市界面割裂是很多人的第一印象。

之所以成交量高，除了板塊面積夠大之外，離不開金橋的地段、產業和軌交三大因素。

眾所周知，浦東的產業基本集中在中環附近，素有金色中環發展帶戰略。

金橋產業定位在制造業，發展初期幾乎所有世界知名的白色家電都落在金橋；

而后引入通用汽車，制造業的聚集效應也迎來了像華為、諾基亞等知名企業。

除此之外，金橋南面張江是上海的科創之城，北面靠近上海第一代保稅區外高橋。

因此位于中外環之間的金橋住宅區，有得天獨厚的位置優勢，對浦東中環附近的產業人群來說有就近吸引力。

其次是強大的交通網絡，為金橋沿地鐵輸送了大量購買力。

目前已經開通的有6、9、12、14號線4條地鐵，正在建設21、22號線。

未來不僅是陸家嘴、世紀大道、前灘，森蘭、楊浦等地通行無阻，張江、迪士尼、浦東機場、崇明都能被金橋的軌交網絡覆蓋。

六軌交匯讓金橋成了名副其實的浦東交通心臟，世博、三林、張江都沒法與之相提并論，金橋樓市接受外溢的能力可想而知。

不過金橋位置雖好，但產品拖了太多后腿，導致二手市場一直是“以價換量”。

金橋的住宅最大特點就是太老了，產品與主流購買力嚴重錯配，定位被定格在剛需。

板塊樓市開發建造史可以追溯到上世紀八九十年代，為虹口、楊浦動遷居民承建的動遷房的時候。

金橋新村、東陸新村、荷三小區等都見證了時代的變遷，全是成片開發的老房子；

而金橋新城雖然取名新城卻也不新了，主力是2002-2004年建造的動遷安置房。

除了一些分布零散的初代商品房，金橋能稱得上成片開發的就是北面的證大家園。

證大家園建成年代集中在2002-2006年，如今的房齡也已經接近20年，離核心配套都比較遠，唯一拿得出手的就是學校不錯。

金橋太缺好房子，所以當2021年捂盤多年的嘉瀧匯入市，不少人連售樓處都不知道在哪就跟著導航到樓盤門口守著碰運氣。

金橋的主流購買力是靠知識改變命運的城市初級中產和金橋本地改善，但產品卻基本是老破小和初代商品房。

看2024年金橋成交TOP20的小區可以看到，絕大部分是建成在2000年之前的產品：

這也導致了金橋雖然承接外溢的能力優秀，但大多數吸引的都是一些剛需買家。

板塊更高端購買力長期被附近板塊分流，森蘭的盤活就是一個最典型例子。

因此短期來看，華為員工搬遷至青浦賣房退租一定程度影響了市場信心，導致金橋成交價有一定波動；

但長期來看，華為上研所一萬多員工也僅僅是金橋樓市的一小部分，金橋的本質問題是住宅產品被主流拋棄了。

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相比起房子不行，金橋的產業轉型困難才是更致命的問題。

1990年金橋出口加工區作為國內第一個以“出口加工區” 冠名的國家級開發區誕生；

在之后的三十年里，金橋以浦東新區1/50的土地占比，貢獻了浦東新區1/4、上海1/15的工業經濟規模。

大家都知道上汽大眾成就了安亭，也成就了嘉定，卻不了解上海汽車的另一條臂膀正是上汽通用為首的金橋汽車生產鏈。

因為大工廠太多，金橋習慣了這樣的“鐵飯碗”，以至于在別的地方都在積極謀求轉型變革的時候，金橋被這些承重包袱壓得舉步維艱。

在這些年的掙扎中，金橋清退了一批傳統制造業，但留下的是極具時代特色的低矮廠房。

這些廠房建成時間大都超過二十年，落伍的硬件設施不僅讓一些新型企業難以施展拳腳，還因為中外環間高昂的地價讓企業望而卻步。

華為是金橋企業在發展過程中非常典型的例子。

起初華為在金橋想擴張規模，采取的方式是接盤清退出來的廠房。

今天的華為上研所南面的華為技術，前身是日本京瓷電子在上海的研發中心。

京瓷因為日益高漲的成本選擇了去越南，華為雖然接盤了京瓷廠房，卻沒法像它一樣也去越南，最后才有了青浦練秋湖研發中心。

華為的“離家出走”，往小了說是上研所不夠用了；

往大了說是高新企業快速擴張的需求和承載地難以持續賦能之間的矛盾。

今天的金橋被賦予了很高的發展定位，九大城市副中心之一。

只可惜副中心的發展模式已經名存實亡，上海當下聚焦的是一江一河的發展。

金橋實際上能推進的，只能是一個個小片區組成的更新與轉型。

其中最典型的就是金橋集團操盤的“七朵金花”：

金環實際上就是金橋副中心，規劃范圍內90%都是已建成的廠房園區，最大看點是在建的330米高金橋雙子塔；

金灘因為滬東造船廠，推進程度至今0%；

金鼎著重于在金橋核心社區外圍補充新房產品，最新一期金鼎睿府1216套房子，一年多時間網簽率不足50%。

金灣重點打造生物醫藥、新材料等，和張江正面競爭壓力山大；

所以實際還填充了不少汽車產業，不過光園區建成就要等到2028年：

至于金城、金谷、金港，實際位置分別在曹路、臨港，率先推動的是當地新房銷售。

和張江相比，金橋集團的側重是園區房地產開發；

七朵金花真正能推動金橋板塊發展的，只有金環、金灘、金鼎和金灣四個，而且落地時間和速度還是個未知數。

不過金橋集團把手伸到曹路和臨港其實是一個很強烈的信號——金橋對增量經濟的渴望。

不同于隔壁的張江科學城，從95平方公里擴大到220平方公里，名正言順發展出康橋、周浦、唐鎮等增量；

金橋的圈子相當固定，能作文章的除了和曹路交界處的申江片區再無其它。

所以今天金橋的威脅，不僅是住宅太老了，園區廠房太老了，還是吃不到增量經濟的紅利，只能艱難地往存量升級里要錢。

積累了三十多年的城市界面，想要朝夕之間改變也的確困難。

不過長遠來看痛定思痛積極轉型的金橋前途是光明的；

上海制造業需要走出智造轉型的路子，浦東北需要一個城市凝結核。

金橋副中心的建設也有其歷史使命，未來這里能否發生翻天覆地的轉變值得期待。