2024年10月,青浦華為練秋湖研發(fā)中心正式啟用,一時(shí)間青浦樓市迎來(lái)一波關(guān)注;
普跌行情下青浦西岑卻成了房?jī)r(jià)和房租都在逆勢(shì)上漲的板塊。
相對(duì)應(yīng)的,不少人也對(duì)沒(méi)能留住華為的金橋痛心疾首,對(duì)金橋樓市紛紛看空。
三個(gè)月過(guò)去,失去華為的金橋現(xiàn)在怎么樣了?
先說(shuō)結(jié)論,華為搬離影響最大的是金橋短期房租而非房?jī)r(jià)。
據(jù)當(dāng)?shù)啬抽T店負(fù)責(zé)人介紹,華為撤離后金橋租金普遍降了10-20%。
以某殼省心租為例,此前在金橋中惠廣場(chǎng)整租一套53㎡朝南一室戶租金+服務(wù)費(fèi)每月成本大約在4800元;
現(xiàn)在最近掛牌租金低至4050元/月,加上服務(wù)費(fèi)每月大約4374元,實(shí)際成交還存在100-200元的議價(jià)空間。
截至目前,中惠廣場(chǎng)月租金整體大約下降了500元。
另一個(gè)案例,老破小東陸新村兩房2024年9月前45㎡一房能租4100/月,60多㎡的兩房4600元/月;
現(xiàn)在中間樓層的兩房租金僅在4000元/月上下,租金跌幅度13%。
其實(shí)華為搬走影響的不僅是金橋,更下游的曹路租金降幅也非常明顯。
曹路合租市場(chǎng)門檻已降至1200+,寬敞帶陽(yáng)臺(tái)的1600左右就可搞定;原始主臥獨(dú)衛(wèi)月租金2200左右,整體比之前降價(jià)600元/月。
整租市場(chǎng)更夸張,一房從4500元/月降至3500元/月,兩房從5000+降至4100元月,整體降幅達(dá)到1000元/月。
除了年末是傳統(tǒng)的租房淡季,更多的原因是華為員工退租潮打破了市場(chǎng)原本的供需平衡。
大量原本租給華為員工的房屋被釋放出來(lái),市場(chǎng)一時(shí)半會(huì)難以消化,房東最終被迫割肉出租。
但租房市場(chǎng)的交易更為高頻更加靈活,拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看現(xiàn)在空置的房子或許很快就能找到新的平衡。
比如就有不少中介表示,一些金橋的意向租房客戶都是聽(tīng)聞金橋房租下降,退租了張江的房子而來(lái)。
再看大眾更關(guān)心的二手房市場(chǎng),以綠中介數(shù)據(jù)來(lái)看:
2024年12月相較2024年1月,金橋的板塊成交均價(jià)從55148元/㎡降至48346元/㎡,房?jī)r(jià)降幅12.33%;
就同比浦東區(qū)其它板塊,金橋的二手成交跌幅雖然跑贏了南碼頭(-23.86%)、梅園(-17.3%)等老破小板塊;
但相比同環(huán)線的碧云(-0.18%)和張江(-3.93%)還是輸了一大截。
另一方面,金橋的成交套數(shù)表現(xiàn)卻相當(dāng)亮眼。
2024年金橋以成交826套,位居全市成交量第五名。
抗跌能力不行,交易卻異常火熱,金橋樓市為什么會(huì)這樣?
僅從樓市板塊的角度探討,金橋位于浦東中外環(huán)之間,不含碧云、金楊等板塊:
板塊以楊高北路為界,西面是住宅區(qū),東面是產(chǎn)業(yè)區(qū),城市界面割裂是很多人的第一印象。
之所以成交量高,除了板塊面積夠大之外,離不開(kāi)金橋的地段、產(chǎn)業(yè)和軌交三大因素。
眾所周知,浦東的產(chǎn)業(yè)基本集中在中環(huán)附近,素有金色中環(huán)發(fā)展帶戰(zhàn)略。
金橋產(chǎn)業(yè)定位在制造業(yè),發(fā)展初期幾乎所有世界知名的白色家電都落在金橋;
而后引入通用汽車,制造業(yè)的聚集效應(yīng)也迎來(lái)了像華為、諾基亞等知名企業(yè)。
除此之外,金橋南面張江是上海的科創(chuàng)之城,北面靠近上海第一代保稅區(qū)外高橋。
因此位于中外環(huán)之間的金橋住宅區(qū),有得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì),對(duì)浦東中環(huán)附近的產(chǎn)業(yè)人群來(lái)說(shuō)有就近吸引力。
其次是強(qiáng)大的交通網(wǎng)絡(luò),為金橋沿地鐵輸送了大量購(gòu)買力。
目前已經(jīng)開(kāi)通的有6、9、12、14號(hào)線4條地鐵,正在建設(shè)21、22號(hào)線。
未來(lái)不僅是陸家嘴、世紀(jì)大道、前灘,森蘭、楊浦等地通行無(wú)阻,張江、迪士尼、浦東機(jī)場(chǎng)、崇明都能被金橋的軌交網(wǎng)絡(luò)覆蓋。
六軌交匯讓金橋成了名副其實(shí)的浦東交通心臟,世博、三林、張江都沒(méi)法與之相提并論,金橋樓市接受外溢的能力可想而知。
不過(guò)金橋位置雖好,但產(chǎn)品拖了太多后腿,導(dǎo)致二手市場(chǎng)一直是“以價(jià)換量”。
金橋的住宅最大特點(diǎn)就是太老了,產(chǎn)品與主流購(gòu)買力嚴(yán)重錯(cuò)配,定位被定格在剛需。
板塊樓市開(kāi)發(fā)建造史可以追溯到上世紀(jì)八九十年代,為虹口、楊浦動(dòng)遷居民承建的動(dòng)遷房的時(shí)候。
金橋新村、東陸新村、荷三小區(qū)等都見(jiàn)證了時(shí)代的變遷,全是成片開(kāi)發(fā)的老房子;
而金橋新城雖然取名新城卻也不新了,主力是2002-2004年建造的動(dòng)遷安置房。
除了一些分布零散的初代商品房,金橋能稱得上成片開(kāi)發(fā)的就是北面的證大家園。
證大家園建成年代集中在2002-2006年,如今的房齡也已經(jīng)接近20年,離核心配套都比較遠(yuǎn),唯一拿得出手的就是學(xué)校不錯(cuò)。
金橋太缺好房子,所以當(dāng)2021年捂盤多年的嘉瀧匯入市,不少人連售樓處都不知道在哪就跟著導(dǎo)航到樓盤門口守著碰運(yùn)氣。
金橋的主流購(gòu)買力是靠知識(shí)改變命運(yùn)的城市初級(jí)中產(chǎn)和金橋本地改善,但產(chǎn)品卻基本是老破小和初代商品房。
看2024年金橋成交TOP20的小區(qū)可以看到,絕大部分是建成在2000年之前的產(chǎn)品:
這也導(dǎo)致了金橋雖然承接外溢的能力優(yōu)秀,但大多數(shù)吸引的都是一些剛需買家。
板塊更高端購(gòu)買力長(zhǎng)期被附近板塊分流,森蘭的盤活就是一個(gè)最典型例子。
因此短期來(lái)看,華為員工搬遷至青浦賣房退租一定程度影響了市場(chǎng)信心,導(dǎo)致金橋成交價(jià)有一定波動(dòng);
但長(zhǎng)期來(lái)看,華為上研所一萬(wàn)多員工也僅僅是金橋樓市的一小部分,金橋的本質(zhì)問(wèn)題是住宅產(chǎn)品被主流拋棄了。
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相比起房子不行,金橋的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難才是更致命的問(wèn)題。
1990年金橋出口加工區(qū)作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)以“出口加工區(qū)” 冠名的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)誕生;
在之后的三十年里,金橋以浦東新區(qū)1/50的土地占比,貢獻(xiàn)了浦東新區(qū)1/4、上海1/15的工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。
大家都知道上汽大眾成就了安亭,也成就了嘉定,卻不了解上海汽車的另一條臂膀正是上汽通用為首的金橋汽車生產(chǎn)鏈。
因?yàn)榇蠊S太多,金橋習(xí)慣了這樣的“鐵飯碗”,以至于在別的地方都在積極謀求轉(zhuǎn)型變革的時(shí)候,金橋被這些承重包袱壓得舉步維艱。
在這些年的掙扎中,金橋清退了一批傳統(tǒng)制造業(yè),但留下的是極具時(shí)代特色的低矮廠房。
這些廠房建成時(shí)間大都超過(guò)二十年,落伍的硬件設(shè)施不僅讓一些新型企業(yè)難以施展拳腳,還因?yàn)橹型猸h(huán)間高昂的地價(jià)讓企業(yè)望而卻步。
華為是金橋企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中非常典型的例子。
起初華為在金橋想擴(kuò)張規(guī)模,采取的方式是接盤清退出來(lái)的廠房。
今天的華為上研所南面的華為技術(shù),前身是日本京瓷電子在上海的研發(fā)中心。
京瓷因?yàn)槿找娓邼q的成本選擇了去越南,華為雖然接盤了京瓷廠房,卻沒(méi)法像它一樣也去越南,最后才有了青浦練秋湖研發(fā)中心。
華為的“離家出走”,往小了說(shuō)是上研所不夠用了;
往大了說(shuō)是高新企業(yè)快速擴(kuò)張的需求和承載地難以持續(xù)賦能之間的矛盾。
今天的金橋被賦予了很高的發(fā)展定位,九大城市副中心之一。
只可惜副中心的發(fā)展模式已經(jīng)名存實(shí)亡,上海當(dāng)下聚焦的是一江一河的發(fā)展。
金橋?qū)嶋H上能推進(jìn)的,只能是一個(gè)個(gè)小片區(qū)組成的更新與轉(zhuǎn)型。
其中最典型的就是金橋集團(tuán)操盤的“七朵金花”:
金環(huán)實(shí)際上就是金橋副中心,規(guī)劃范圍內(nèi)90%都是已建成的廠房園區(qū),最大看點(diǎn)是在建的330米高金橋雙子塔;
金灘因?yàn)闇麞|造船廠,推進(jìn)程度至今0%;
金鼎著重于在金橋核心社區(qū)外圍補(bǔ)充新房產(chǎn)品,最新一期金鼎睿府1216套房子,一年多時(shí)間網(wǎng)簽率不足50%。
金灣重點(diǎn)打造生物醫(yī)藥、新材料等,和張江正面競(jìng)爭(zhēng)壓力山大;
所以實(shí)際還填充了不少汽車產(chǎn)業(yè),不過(guò)光園區(qū)建成就要等到2028年:
至于金城、金谷、金港,實(shí)際位置分別在曹路、臨港,率先推動(dòng)的是當(dāng)?shù)匦路夸N售。
和張江相比,金橋集團(tuán)的側(cè)重是園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);
七朵金花真正能推動(dòng)金橋板塊發(fā)展的,只有金環(huán)、金灘、金鼎和金灣四個(gè),而且落地時(shí)間和速度還是個(gè)未知數(shù)。
不過(guò)金橋集團(tuán)把手伸到曹路和臨港其實(shí)是一個(gè)很強(qiáng)烈的信號(hào)——金橋?qū)υ隽拷?jīng)濟(jì)的渴望。
不同于隔壁的張江科學(xué)城,從95平方公里擴(kuò)大到220平方公里,名正言順發(fā)展出康橋、周浦、唐鎮(zhèn)等增量;
金橋的圈子相當(dāng)固定,能作文章的除了和曹路交界處的申江片區(qū)再無(wú)其它。
所以今天金橋的威脅,不僅是住宅太老了,園區(qū)廠房太老了,還是吃不到增量經(jīng)濟(jì)的紅利,只能艱難地往存量升級(jí)里要錢。
積累了三十多年的城市界面,想要朝夕之間改變也的確困難。
不過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看痛定思痛積極轉(zhuǎn)型的金橋前途是光明的;
上海制造業(yè)需要走出智造轉(zhuǎn)型的路子,浦東北需要一個(gè)城市凝結(jié)核。
金橋副中心的建設(shè)也有其歷史使命,未來(lái)這里能否發(fā)生翻天覆地的轉(zhuǎn)變值得期待。
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