上海的租金，什么時候能止跌？

2024，上海的租賃市場真的很慘。

我之前在市區也和朋友合伙包租了幾套房子，因此之前長時間關注租賃市場一線。

我搜索一下朋友圈，降價的房源是一大片接著一大片，翻都翻不完。

其實降價能租掉也就還算幸運，麻煩的是降價還租不掉。

我在這些房源中，看到了不少“熟面孔”，幾個月前就已經空關了，到現在還沒租掉，估計包租他的二房東已經虧吐血了。

實際上，這股租賃市場的寒潮早在半年前夏天的時候寒意就已經有了。

易居研究院當時做了一個租金水平的對比，相比于2023年上半年的水平，各區域當時就已經出現了5%-10%的跌幅。

下半年10月份之后，租賃市場進入淡季，相當于是雪上加霜火上澆油，讓上海的租賃市場進一步崩盤。

從大數據來看，上海今年的租金水平已經跌回了8年前，基本持平2015-2017的水平。

在小某書上，隨便一搜租金相關信息，就可以發現不少現身說法的網友，證實租金在實實在在的下降。

5000塊以內的房子，租金普遍下跌200-500不等，部分房東還給出了續租免一個月租金的優惠政策。

當然也有部分不懂事的房東，堅持不降價，但是租客可不像原來那么好說話了：

直接退租，市場上一堆便宜房子隨便找，此處不留爺自有留爺處。

而退租之后，原房東租金降10%、20%都租不掉的大有人在，直接被市場教做人。

上海的租房市場，的確是攻守異形了，正式進入了“買方市場”。

租金房子本質上是個消費，租金的水平自然直接跟打工人的收入水平掛鉤。

這幾年的情況大家都知道，大環境不景氣。

大家賺的少了、或者說愿意花在租房上的錢少了，租金水平自然要下降。

我們以前大四快畢業找工作的時候，找工作能進的高收入行業至少有三個：

房地產，金融，互聯網。

這幾個行業高學歷有高學歷的崗位，低學歷也能有個賺錢的口子，連帶著上下游養活了很多人。

如果再補充一個，只要學歷不太差，就可以進教培行業去當老師，收入也算相當不錯。

但是如今呢？

這些行業里，就只剩互聯網還算相對景氣。

現在正當紅的生物醫藥，集成電路，AI這些領域其實本質上都算是小行業。

收入高是高，但是門檻也是真的高。

更關鍵的是，這些行業用人規模跟以前的房地產、互聯網行業差距真的是天上地下，只富了一小撮人。

對于大部分普通人來說，基本從事的都是衣食住行的服務行業，大環境不景氣，大部分普通人的收入都會跟著下降，租金自然也要跟著收入的下降而降低。

畢竟這時候，已經不是房東想租多少就租多少，而是看租客手里有多少，愿意付多少了。

從租金下跌的原因看，市區的租金下跌和郊區下跌的邏輯區別還是挺大的。

從數據上我們可以看出，相比于郊區的租金下跌比例，市中心的租金跌的更加顯眼。

出現這個現象是因為，市區的租賃客群基礎，在最近幾年不僅僅是收入受到了巨大沖擊，而是總量受到了巨大削減。

市區的租賃市場中，很重要的一個組成部分就是高端租賃，這部分的租客群體可以說是全面萎縮。

以前上海市區的房子，最主流的租客就是外企的高管和員工，也就是外籍友人。

他們在中國工作相當于外派，會享有極高的租房補貼，據我們跟客戶的實際接觸，1萬-5萬水平的都有，根據職級不同有些差距。

從生活方式上來看，這些外國朋友大多有聚會、夜生活的需求，喜歡住在有酒吧、有國際風情的地方。

因此，他們租住的地方也比較集中，傾向于租在市中心梧桐區、或者古北這種國際氛圍比較濃厚的地方。

這也讓市區這些區域涉外高端租賃市場的租金水平比周邊普通住宅高出一個層次，也因此讓上海市區出現了一批二房東，以此盈利。

對于房東來說，外籍租客是典型的優質租客。

他們的租約很多都是公司簽約，租金由公司支付不拖欠；

而且一般他們外派的年限都是3-5年，基本都是長租，房東中途沒有空租的煩惱，十分省心。

但是眾所周知的原因，外籍租客這幾年大幅度減少。

隨后高端租賃的新增群體就變成了近些年崛起的網紅。

但是網紅這個群體整體的穩定性比較弱，很多人火了一陣就不火了，收入斷崖式下跌。

于是，市場上就出現了很神奇的一個現象，一些房子租掉半年就又拿出來出租了，一問房東，原因就是網紅跑了。

到了2024之后，整個自媒體行業的收入又大幅度下降：

前端品牌方都沒預算了，很多網紅都借不到太多廣告；即便是以前十分賺錢的帶貨到2024業卷的沒利潤了，因此很多人收入斷崖式下跌，也是租不起市區的豪宅了。

因此今年的高端租賃市場，包括翠湖、凱德茂名在內的眾多網紅豪宅社區，租金斷崖式下跌都不新鮮了。

舉個例子，我自己實際經手的案例。

翠湖二期150的兩房，五年前能租3.2-3.4萬，今年十一月份，2.8萬的報價被客戶上去往2.5萬砍。

小標的其實還是比較好找租客的，只要價格合適就有些富二代去租，那些本就難以出租的大標的跌的才叫嚇人。

翠湖四期從十幾萬一個月跌到8、9萬，凱德300平從10萬跌到7萬，這些價格在前幾年想都不敢想。

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買房市場，大家買保值會盡量去市區，房價下跌后市區降價，購買力向市中心靠攏；

租房市場，是消費市場，大家為了省錢，反而會向外遷徙，去租外溢低價區域的房子，反而讓外溢區域的租金更保值了。

今年市區和近郊之間就有這個神奇的現象，由于市區租賃客群的外溢，反而救活了一些近郊區域。

前文說的高端租賃只是市區租賃的一部分，市區也有很多面向普通人的房源，租金在5000-30000不等，租戶大多都是高收入的家庭或者高收入單身打工人。

這兩年不景氣之后，預算在這個范圍的租戶開始消費降級，遠離市區，向郊區遷徙，市區的租賃人群被分流，又對市區租賃市場釜底抽薪。

我們今年服務了幾組客戶，從事媒體、廣告、奢侈品等行業，之前都住在靜安寺、南京西路附近。

他們之前的收入很高，之前在靜安租房當月租金基本要1-2萬一個月。

但是去年以來，由于行業不景氣，他們都放棄了在市區租房，轉而沿著13、14號線地鐵沿線在下游的普陀、江橋租房。

他們原來在市區租房子，5000-6000只能租個老破小，到了近郊可以租個商品房的一房或者兩房，8000可以租個房齡新的次新房兩房到三房，既提升了居住體驗又省了錢。

而且，近兩年的購房門檻降低也讓這部分高租金預算的群體從租房向買房遷徙。

他們原來一個月租金一兩萬，現在首付、貸款利率下降之后，這個租金就不如轉變成房貸上車，這也讓一批人直接選擇買房而不是繼續高租金租房。

即便是有些人買了新房短期沒辦法入住，他們也會盡可能降低租金消耗，省錢還房貸，總之是不會加價租房了。

這又成了市區租金下跌的另一大推手。

反而是近郊的部分板塊租金反而下跌的沒有那么厲害，正是因為迎來了市區外遷的租賃人群的補充。

綜合來看，其實作為緩沖地段的大部分中間區域，也就是從內環外到外環旁，很多這種定位打工人的區域租金的降幅都還算比較可控。

中間段位的房子承上啟下尚不至于跌的太慘，但是遠郊主打剛需群體的的那些房子就比較麻煩了。

低收入群體在這個大環境下過的也很苦，網約車司機、外賣小哥、賣菜的阿姨，本質上是賺的服務行業的錢，但是服務的行業都沒啥錢，現在收入下降的厲害。

前兩年上海人口外流，走的也主要是這部分群體。

因此，他們長租的郊區的青浦農民房、美蘭湖小單間等郊區房源，在今年跌的也很厲害，因為租賃需求變少了很多。

但是這部分數據其實很難統計在各大機構的數據內，因此，反而讓遠郊的數據看起來沒有那么差。

關于今年的租賃市場，有一個不得不辟謠的傳聞，就是天量供應的保租房沖垮了上海的租房市場。

但是實際上這玩意就是亂安帽子。

保租房的供應，真正影響的也只有市區的租賃市場，對郊區的影響很小——

因為保租房的價格并不像名字看起來那么便宜。

舉個例子，你在上海外環外的莘莊租一套保租房，一房動輒要四千塊，兩房五千到六千。

住在周圍的朋友都了解，這價格比周邊租個老破小或者老商品房都要貴，一點都沒有“保障”的意思。

這種情況，對周圍的租賃市場實際上沒啥沖擊：

有錢你就去租裝修漂亮戶型好的保障房，預算有限就去租旁邊的老破小或者動遷房，大家互不影響，談不上分流。

從全市視角來看，全市已經投運的保租房整體空置率約26%，2024 年上海個人房源租金水平為 102.99 元/月/平方米，集中式公寓租金水平為 158.21 元/月/平方米，本質上這玩意就算是租賃市場的奢侈品。

不過，貴和便宜是相對性的，保租房在郊區貴，在市區就算是性價比很高的選擇。

比如你在黃浦區的世博濱江板塊租一套全新裝修的江景兩房保租房，只需要一萬八，相比于周邊動輒兩萬五一個月的租金水平那叫一個劃算。

這種情況，在市區比較普遍，在古北、黃浦這些租金貴的區域，保租房的性價比一下子就凸顯了出來，對周邊的租賃市場才會形成正面沖擊。

至于郊區的保租房，除非等到價格全面降下去，才會真的對郊區的租賃市場起到大的價格沖擊。

結語

929新政以后樓市成交火爆，上海的二手房掛牌量持續下降。

隨著各區域的高性價比房源成交部分板塊的最新成交已經有了小幅度的回升，樓市已經處于止跌回穩的路上。

但是需要提醒一句，各位房東對房租的恢復不要過于樂觀，因為房租的恢復和樓市的恢復并不同步。

我們當下的救市思路很清晰：

救股市樓市的目的是要拉動經濟回暖，資產價格回升有了財富的溢出效應，賺到錢的人才會去消費；

而后才是各行各業的恢復，收入的上漲，消費才會全面回暖。

房租可以視為消費的一部分，大概要等到全面回暖才會真正止跌，在此之前，房租恐怕要一直慢慢下跌。

房租下降的周期，必然是遠要長于房價恢復的周期。