大過年的，本來想給大家說點高興的話題。

但是今天這件事情確實有點重要，冒著讓大家心塞的風險，簡單聊聊。

2024年樓市最火的新聞一定有：新房破發、上海房價跌回2016年。

跌回2016年是什么意思？

意思是2016年后買房的平均都不賺錢了。

意思是2016年前買房的還有可能賺錢。

2016年誰開始買房了？85后甚至部分90后。

上海平均首次購房年齡30歲左右，2016年他們剛好滿30歲。

本科畢業七八年，有了5年資質，有了一定預算。

部分優秀的90后工作兩三年也可以買房了。

他們開始買房，房價就不漲了。

2016年之前買房的確有紅利，那個時候他們還沒資質，還沒攢夠錢。

紅利基本沒吃到。

如果85后在2016年賣的二手房，你的賣家極有可能是70后。

他們完整了吃了紅利，房價翻了幾倍。

只有把房子賣出去，比如賣給85后，他們紅利才算到兜里。

這個紅利的來源，就是85后的錢包和貸款。

上海平均房價跌回了2016年，但不是全部。

2020年以來這次周期，上海樓市完美驗證了環二的分化預測。

一部分小區跌回了2016年，一部分還是比2016年貴不少。

大概趨勢就是，越好的房子越比2016年貴，越便宜的房子越比2016年便宜。

比如遠郊的剛需新房，幾乎比2017年開盤價低了20%。

跌幅夠大了。

市區的新房，徐匯濱江、前灘之類的，比2017年還貴40%以上。

遺憾的是，2016年、2017年的剛需新房，接盤主力就是85后、少數優秀的90后。

能買得起市區新房的，幾乎都是置換客戶，意味著大部分是之前就有房的60后、70后。

剛畢業幾年就買市區新房的年輕人也有，錢卻是父母出的。

父母的錢，很多也是賣房子來的——還是60后、70后受益群體。

總體而言，2017年以來的樓市分化，受益的是資產雄厚吃過紅利的60后70后。

受損的是白手起家、預算不高的85后、90后。

吃過紅利的，再吃一次，才是社會真相。

圣經里說，凡有的還要給他更多，凡沒有的，連僅有的都要剝奪。

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2021年后的新房倒掛大家記憶猶新，積分制一出來大批社保巨子登上舞臺。

這部分比較敏感，大家應該都知道，沒經歷過那段“打新歲月”的朋友可以查查積分制。

總體還是60后、70后運氣更好。

是誰在2021年近10萬單價接盤萬科天空之城的二手房？

我相信是沒有積分的90后。

滿分的60后，一定沖過去搖號蟠龍天地。

到現在蟠龍天地新房沒賺多少錢，買萬科天空之城的虧了30%。

沒積分的90后再次當了紅利本身——有你們接盤二手，才凸顯了新房倒掛。

復興瓏御當時號稱買到就賺2000萬，是誰能買得到？

90后？有積分嗎？有錢嗎？

熬了幾年，有些優秀的85后、90后終于有錢了。

新房倒掛取消了。

2025年的新房，是真的貴上天。

2023年云錦東方備案均價16.4907萬元/平方米，號稱買到賺1000萬。

當時積分高達118.32分，房子戶型也大，年輕人一般買不起。

父母出錢的除外。

現在好了，徐匯濱江積分可能降低了，這兩年發財的85后可以入場了。

徐匯濱江綠城項目單價要沖擊20萬。

以后徐匯濱江新房都很貴很貴，宸嘉的龍華項目直面陵園+寺廟，又是地鐵下穿，要賣17-18萬/㎡。

85后、90后們，沖啊。

你們沖上去，價格坐實了，之前打新的朋友紅利才算到手。

以后市區的新房都很貴，全面提價是陽謀，你必須得跟。

以后的新房可能積分都不高了，90后可以參與了，可惜的是“打新紅利”也消失了。

新房提價卻是提高了二手房價格預期，對二手房業主是好事情。

市區新房旁邊的二手房，尤其是次新房，業主是誰？

靠自己打拼的90后應該不多吧。

要么是吃了紅利的60后、70后，要么是他們的孩子們。

2017年上車郊區剛需的85后，放心吧，你們房子旁邊的新房一分都不會漲。

以上說的一切的一切，都可以歸因于樓市分化。

樓市分化的原因實在太多，今天重點講一個：財富流動。

1985-1995年是最后的人口高峰，那些年來上海的年輕人也多，推高了2016年的上海樓市。

他們的接盤，是樓市最后烈火烹油的燃料之一。

他們接盤剛需房源后，出生人口開始下滑，來上海的年輕人開始減少。

剛需到他們手里，賣不掉了。

剛需新房，卻無止境的上市。

更可怕的是，60后、70后還在拋售這些剛需房源。

流入上海樓市的資金在減少，上海樓市的資金在剛需房源抽走，流入改善房源。

意味著即使全局增量資金不大，改善房源也能獲得資金注入。

不講上海郊區，太壓抑。

大家可以去看看環滬，看看花橋、看看嘉善、看看太倉。

剛需接盤的，很多都是90后。

只是當年環滬太火，也有一些市區的老人買過去。

甚至是賣掉市區老破小買過去。

主要用意還是改善居住環境，老破小養老實在接受不了，想住住新房子、大房子，只能買環滬。

買不起市區新房養老的，也算社會中下層了。

受傷害的還是這群人。

2025年開始，90后是剛需樓市的絕對主角了。

你們要認真選房了。

選對了還能吃最后一把紅利，選錯了你就是紅利本身。