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困獸之斗,象嶼的豪賭

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除了建發(fā),象嶼也是在地產(chǎn)泥潭中逆勢(shì)狂飆的房企。

2024年上半年,象嶼地產(chǎn)著實(shí)風(fēng)光了一把。

其披露的中期財(cái)報(bào)中,總營(yíng)業(yè)收入超137億,同比增幅1515%,凈利潤(rùn)也扭虧為盈,從2023年同期的-2.25億轉(zhuǎn)為6.47億。

光鮮亮麗的背后,也是琳瑯滿目的困難。在中期報(bào)中,毛利下降了33%,僅為14.62%,凈利率降到了4.7%。

達(dá)到了2022年以來(lái)的最低水平,這意味著象嶼在未來(lái)每賣出一套房,到手的利潤(rùn)都在不斷縮水。

事實(shí)也正如此,到了第三季度報(bào),象嶼的營(yíng)收增長(zhǎng)逐漸放緩,當(dāng)季收入縮至45.3億,雖保持盈利,凈利潤(rùn)也降到了1.8億。

很明顯,上半年?duì)I收奇跡的背后,更像是一場(chǎng)財(cái)務(wù)包裝的產(chǎn)物。在其6.47億的凈利潤(rùn)中,歸母凈利潤(rùn)僅為0.01億元。

超99%的利潤(rùn)歸屬少數(shù)股東,為他人作嫁衣。

這就暴露了象嶼地產(chǎn)的生存模式,高度依賴合作開發(fā)。不僅如此,長(zhǎng)期借款半年也激增40%到了127億,有息負(fù)債突破261億。

資產(chǎn)負(fù)債率到了71.89%。

2024年,象嶼參與了超過(guò)30宗地塊的土拍,在上海拿了3塊,在蘇州拿了3塊,基本上都是聯(lián)合開發(fā)。多少有一點(diǎn)“又菜又愛(ài)玩”的感覺(jué)。

聯(lián)合拿地,本質(zhì)上是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,操盤更有保障。但象嶼的聯(lián)合開發(fā),似乎有一點(diǎn)不成立,象嶼的開發(fā)商大部分是不知名的民企。

因此,象嶼的合作,更像是象嶼給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商作了陪襯。本地開發(fā)商因?yàn)橐胂髱Z,在地產(chǎn)下行周期中給購(gòu)房者一絲“國(guó)企”的保障。

象嶼不缺錢,也不缺優(yōu)質(zhì)的合作方,為什么呢?

如果一個(gè)一個(gè)盤過(guò)合作的項(xiàng)目,多少會(huì)發(fā)現(xiàn)一絲端倪。

表面上是生意,私下都是人情。

當(dāng)然,象嶼并不傻,因?yàn)橄髱Z地產(chǎn)的目標(biāo)是擴(kuò)大開發(fā),又想解決發(fā)展和內(nèi)控之間的問(wèn)題。因此,對(duì)象嶼來(lái)說(shuō),盈利不是首一,不虧損才是關(guān)鍵。因此,在象嶼給合作方作“國(guó)企”陪襯的時(shí)候,合作方通常也給象嶼的開發(fā)、資金成本、退出機(jī)制,給出了兜底條件,基本上都是保證象嶼的資金安全和不虧損。

沒(méi)有一樁買賣,是虧本的。薄利可以多銷。

走出廈門,對(duì)象嶼來(lái)說(shuō)也是步履闌珊的。特別是上海,核心區(qū)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)別人,遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目賣地不行。

中指院數(shù)據(jù)象嶼2024年銷售額305億,其中上海地區(qū)銷售額119,1億。

2023年的時(shí)候,象嶼全年銷售425億,其中上海地區(qū)銷售額285億,占比達(dá)到了67%。

如今的上海象嶼,只能遙望前輩的高光。不管如何,象嶼都是如今閩系開發(fā)商的一道光,在2024年百?gòu)?qiáng)房企中排名第41位。

但這個(gè)閩系黑馬的崛起,還伴隨著野蠻生長(zhǎng)的劇本。

與建發(fā)不同,這個(gè)缺乏產(chǎn)品力支撐的規(guī)模擴(kuò)張,終究是資產(chǎn)負(fù)債表的血色浪漫。

學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó),走進(jìn)新時(shí)代

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