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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

要說今年上半年最火爆的城市當(dāng)屬上海+杭州，近期兩次土拍也讓全國人民再次見證了華東兩大超級都市圈的含金量，滬浙區(qū)域也引領(lǐng)著地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整進入下半場。

杭州熱度一直居高不下，業(yè)內(nèi)也把杭州當(dāng)成了上海，深圳兩大一線城市的最有利挑戰(zhàn)者，這波投資熱度自然不是虛的，杭州樓市正在硬剛大上海。

說到華東區(qū)域房企最重點關(guān)注的城市， 目前來看，大上海仍然是排名第一 ，也是目前國內(nèi)地產(chǎn)巨頭最為關(guān)注的重點投資區(qū)域。

回顧整體上半年，從全國來看，作為一線城市，上海確實是這輪房地產(chǎn)行情復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”，特別是高端項目，房企在上海陸續(xù)開發(fā)豪宅已經(jīng)成為共識。

來自上海市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，上海市一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。

隨著整體供應(yīng)減少，庫存也在緩步下降，當(dāng)前庫存為780萬平方米，去化周期為13.3個月，比去年底減少0.6個月。

上半年，上海樓市“日光盤”頻現(xiàn)。截至2025年5月28日，上海樓市在不到半年時間里已經(jīng)誕生了25個“日光盤”，其中大多數(shù)都是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目，比如綠城潮鳴東方、融創(chuàng)上海壹號院等。

上海樓市成交分化現(xiàn)象依舊無法破解，新房豪宅化的傾向也越發(fā)明顯，日光盤多少均為豪宅項目，并且套均總價達到了991萬元。

新房豪宅成交一片向好的同時，上海外圍郊區(qū)成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)慘淡。1-6月份，上海全市共開盤151次，認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號的樓盤54次，上海滯銷盤的“重災(zāi)區(qū)”在郊區(qū)。

也就是說新房市場，就算是大上海，非核心區(qū)域的房子依然去化艱難，因此，想要在大上海持續(xù)深耕，投資才是關(guān)鍵第一步。

上海作為房企必爭之地，如今還在牌桌的房企陣營，已經(jīng)形成了三大派系。其中最高調(diào)并且最受關(guān)注的當(dāng)屬“閩系國企四巨頭”|。

閩系國企四巨頭作為如今房企江湖中的攪局者，這五年來屬于超級黑馬的存在，以建發(fā)地產(chǎn)為領(lǐng)頭羊的廈門軍團，已經(jīng)布局上海有些年頭。

不過從2024年開始，閩系國企中的建發(fā)地產(chǎn)，象嶼地產(chǎn)，國貿(mào)地產(chǎn)已經(jīng)全部在大上海失速，聯(lián)發(fā)集團由于早期在上海多為合作開發(fā)，并掀起過多波瀾。

先說建發(fā)地產(chǎn)，作為四大閩系房企的絕對一哥，如今整體規(guī)模已經(jīng)進階行業(yè)前十，這在五年前恐怕沒有任何一個人會預(yù)想到的。

建發(fā)地產(chǎn)早在十幾年前就已經(jīng)布局上海，但是早期產(chǎn)品力并未有多大影響力，在2018年之后，建發(fā)在廈門打造的新中式產(chǎn)品持續(xù)發(fā)力，隨后幾年持續(xù)開始深耕華東市場。

過去近三年的時間，建發(fā)房產(chǎn)在上海拿下10幅地塊，布局上海的決心不可謂不大，上海已經(jīng)成為建發(fā)地產(chǎn)的除去廈門以外投資額度最大的重點城市。

2023年建發(fā)房產(chǎn)通過聯(lián)合及獨立拿地的方式，豪擲132億元，在上海拿下四幅住宅用地，當(dāng)年建發(fā)上海銷售額直接干到130億。

但是回到2024年，建發(fā)房產(chǎn)12億摘得嘉定菊園地塊，只此一塊。后續(xù)建發(fā)在上海土拍市場就已經(jīng)查無此人狀態(tài)，直到2025年近期才開始發(fā)力投資。

并且建發(fā)在上海拿地，幾乎就是一鍋端拍腦袋狀態(tài)，只要是上海有土拍建發(fā)就參加，并沒有按照自身的優(yōu)勢采取深耕策略。

建發(fā)在上海金山新城就拿了兩塊，還有青浦新城，嘉定菊園等郊區(qū)地塊，就是建發(fā)無腦拿地帶來的后遺癥，其成交數(shù)據(jù)都成為如今影響上海業(yè)績的超級拖油瓶。

就是這兩年不到的時間，建發(fā)地產(chǎn)在上海無論是銷售額，投資額，還是市場口碑都呈現(xiàn)一邊倒局面，特別是在2024年項目頻繁負(fù)面爆出，導(dǎo)致其豪砸口碑急轉(zhuǎn)而下。

2025年1-6月上海房企銷售排名

規(guī)模和速度永遠(yuǎn)站在“品控”的對立面，號稱“中式建筑執(zhí)牛耳者”的建發(fā)房產(chǎn)，也很難兩全！

隨著快速的擴張和復(fù)制，建發(fā)房產(chǎn)“新中式”產(chǎn)品交付暴露的問題也越來越多，“賣家秀和買家秀”的案例也在上演。

建發(fā)估計這幾年也有點著急了，大上海失手一年多，去年也經(jīng)歷了大的組織變革，集團層面似乎有力要重點發(fā)展杭州市場。

建發(fā)從廈門調(diào)來凌祁擔(dān)任建發(fā)華東集群總經(jīng)理，建發(fā)在上海拿地更積極了，不過還是那句話，上海拿地并不是依靠資金一個維度的，也需要一些運氣跟綜合行業(yè)影響力。

2025年上半年，建發(fā)依靠收并購耗資百億拿下四個地塊，但是由于是城市更新地塊，相對于復(fù)雜程度肯定要比一般招拍掛要高很多。

這些年建發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)習(xí)慣性高周轉(zhuǎn)策略，這種市區(qū)的復(fù)雜地塊，需要相當(dāng)深厚的操盤能力，留給建發(fā)的一塊硬骨頭，就要看其團體綜合水平了。

說到象嶼地產(chǎn)，這家閩系房企對上海的投資顯得更為激進，直接把總部都放在了上海，并且引入多位深耕上海多年的外部高管，希望能在上海打響名號。

象嶼地產(chǎn)在四大閩系國企里面，在早幾年，在江湖幾乎就沒有任何聲音，這三年來，依靠強勢布局的上海與蘇州兩個城市，算是勉強進入大眾視野。

象嶼地產(chǎn)與建發(fā)地產(chǎn)在上海的投資策略也是大同小異，特別是在2022年+2023年兩年，象嶼在上海的投資額度連續(xù)兩年超過百億。

2022年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取了6宗地塊。2023年，象嶼地產(chǎn)在上海獲取4宗地塊，在上海區(qū)域的全口徑銷售額為284.7億元，殺入當(dāng)年上海房企銷售前五。

不過時間回到2024年，這一年象嶼開始遭遇市場的反面教育，一個方面是拿地明顯減少，一方面是其整體打造的項目去化難度加大。

這一年象嶼在上海僅僅拿下三個項目，銷售從前五直接調(diào)入10名開外，加上兩大央企華潤+中海的全面回歸，2024年的上海市場已經(jīng)是各路巨頭全面廝殺的名場面。

為了扭轉(zhuǎn)上海的頹廢趨勢，象嶼再次外部引入明星經(jīng)理人，來自金地商置的鮑軼群空降象嶼地產(chǎn)擔(dān)任滬浙區(qū)域總。

不過可惜的是兩年時間還不到，雙方的蜜月期也已經(jīng)結(jié)束，象嶼在上海的局面并沒有多少起色，鮑軼群調(diào)入集團總部，象嶼蘇州總經(jīng)理吳杰臨危受命主持大局。

同一時期，象嶼組織構(gòu)架急速調(diào)整，把外部的區(qū)域全部合并取消，集團集中火力深耕華東+海西兩大核心市場。

從2025年上半年來看，象嶼地產(chǎn)在上海市場投資端口略有收獲，以總價66.79億元、溢價率18.97%拿下閔行蘭香湖組團用地。

另外最值得思考的是，象嶼地產(chǎn)這幾年在上海打造的項目來看，整體辨識度非常弱，在核心城區(qū)沒有標(biāo)桿項目，前期合作操盤較多。

到了后期獨立操盤時代，其重點發(fā)力的豪宅項目：蘇河琹廬正式亮相，但是也只是剛剛開始銷售階段，其口碑還需要等到交付之后影響力。

因此，閩系房企似乎仍然停留在高周轉(zhuǎn)時代的操盤思路，以往依靠速度與數(shù)量轟炸一個城市，但是如今的市場環(huán)境，特別是上海市場，早已經(jīng)進入品質(zhì)比拼的江湖。

說到國貿(mào)地產(chǎn)，在小編眼里，這在閩系國企里面算是較為穩(wěn)定的一家。這幾年屬于不溫不火，沒有前面兩家這么喜歡折騰。

綜合來看，國貿(mào)這幾年的投資策略還是相當(dāng)有策略，集中在幾大熱門城市的核心區(qū)位，特別是在成都市場的發(fā)力。

國貿(mào)地產(chǎn)是布局上海較早的閩系國企之一，2014年就開始布局上海，特別是松江地區(qū)，如今國貿(mào)地產(chǎn)在上海的整體布局都是松江為主。

前面兩年拿地?zé)衢T時期，國貿(mào)地產(chǎn)似乎仍然還是對松江情有獨鐘，2024年5月28日的上海二批次土拍中，國貿(mào)地產(chǎn)&松江交投以底價26.98億元，摘得松江區(qū)廣富林街道一幅宅地，房地聯(lián)動價格達到6.3萬/㎡。

可惜，較為低調(diào)的國貿(mào)地產(chǎn)完全沒有看到上海整體樓市的分界點，松江早已經(jīng)不是上海的核心區(qū)域，如果不回到主城區(qū)，國貿(mào)地產(chǎn)想要在上海實現(xiàn)增長的可能性很低。

國貿(mào)鷺原項目銷售失意也是導(dǎo)致國貿(mào)地產(chǎn)勢必要走出松江的核心原因，時間來到2024.3月，國貿(mào)地產(chǎn)終于牽手中鐵建迎來了上海第一個主城區(qū)項目：西派海上項目。

不過這個合作項目，國貿(mào)操盤能力體現(xiàn)也非常有限，并且產(chǎn)品系也是使用的中鐵建西派的招牌，因此整體國貿(mào)地產(chǎn)在上海缺少可持續(xù)產(chǎn)品IP.

加上前面十年，國貿(mào)地產(chǎn)在上海都是深耕外圍剛需為主，其團隊整體對于中高端產(chǎn)品的打造經(jīng)驗也是有限的，這也是制約后續(xù)在上海發(fā)展的關(guān)鍵點。

另外根據(jù)廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布2024年公司債券年度報告顯示，2024年，國貿(mào)地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入404.58億元，利潤總額為16.87億元，凈利潤為14.24億元。

但是，國貿(mào)地產(chǎn)歸母凈利潤僅有0.39億元，同比下滑90.7%，跌至近幾年來的最低水平。而少數(shù)股東損益為13.85億元，相比于2023年的5.9億元翻了一倍還多。

說的再簡單一點就是項目多數(shù)都是合作項目，都被合作方把利潤賺走了，自己留下一地雞毛不說，其操盤能力仍然沒有多少提升。

最后說到聯(lián)發(fā)地產(chǎn)，整體來看聯(lián)發(fā)集團就是專注地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，在上海布局也都是合作項目，并未引起多大水花。

在2025年開始，聯(lián)發(fā)地產(chǎn)開始投資端口發(fā)力，連續(xù)在上海，深圳，南京，廈門四大熱門城市都有土地斬獲，側(cè)面也說明聯(lián)發(fā)地產(chǎn)也不想做閩系小弟了。

綜合來看，閩系國企四巨頭這兩年都在上海遭遇了大麻煩，想要在這座超一流城市擁有一定話語權(quán)確實絕非易事。

大上海作為改革深水區(qū)，正倒逼外來房企從"資源依賴"向"能力輸出"轉(zhuǎn)型。

能夠從超級央企與上海本土巨頭深耕幾十年的根據(jù)地?fù)屨枷葯C，需要的絕非只是膽識更是其綜合競爭力體現(xiàn)。

上海是檢驗房企成色的終極考場。閩系四巨頭若僅靠“資金+膽量”，終將被央企和本土國企碾壓。

今天就聊到這里，對港資房企近期輿論有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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