2025年一開始，北京就加快了土地供應速度。

剛剛，朝陽三間房組合地迎來最終買家。

至此，北京2025宅地成交數量來到7組，395億。

2025年北京土拍地塊環線位置（2月11日）

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：朝陽區三間房D區棚戶區改造土地開發項目1205-0007、三間房鄉南區棚戶區改造土地開發項目1202-0006、1202-0007地塊

拿地房企：保利+金茂；

成交金額： 87.295億（溢價率10.5%） ；

住宅樓面價： 5.17萬/平 ；

三間房地塊位置圖

這次土拍依然沒有限制地價，也沒有設置住宅指導價，這已經是北京連續第9塊不限價地塊了。

不設置住宅指導價，在2025年的北京土拍市場已經成為常事兒，所以今天這塊地之后，除非有特殊情況，包哥不再單獨強調這一點了。

關于朝陽三間房地塊，關于朝陽新房項目，你有啥想問的想了解的，加包哥微信，咱們私下聊去。

先聊聊地塊本身。

三間房地塊具體位置

這次朝陽三間房地塊是一組地塊，有兩塊宅地和1塊托幼用地組成。

其中兩塊住宅用地不算挨著，直線距離有將近1公里。

其中三間房南區1202-0006宅地，與6號線褡褳坡站“零距離”，地塊東北角就是褡褳坡D口，此外地塊距離在建的22號線定福莊站，直線距離不到800米，算是“雙地鐵加持”。

不過三間房南區地塊，與北側朝陽北路和6號線地下軌道“貼面”，震動和噪音影響，不可避免。

另外三間房D區1205-0007宅地，距離6號線黃渠站更近一些，直線距離在600米左右，距離定福莊站直線距離1.2公里。

此外，在褡褳坡和黃渠兩個地鐵站之間，新房項目可以追溯到2022年10月份拿地的和光煦境和璽悅朝陽兩個項目。

這個板塊再供新地，已經時隔2年多。

三間房南區1202-0006宅地搭配0007托幼用地，地上建筑規模7.71萬平，容積率達到2.8，同時托幼用地配建一個12班的幼兒園。

三間房南區地塊建設數據

而三間房D區1205-0007地塊，比南區地塊更大一些，占地面積3.68萬平，地上建筑規模9.21萬平，容積率也要更低，只有2.5。

三間房D區地塊建設數據

伴隨三間房兩塊地的入市，未來會給區域再增加接近17萬平的住宅面積，不出意外又是1000套以上的供應了。

三間房這個地塊怎么說呢，處于被兩個繁華板塊夾擊的地界。

三間房地塊周邊配套

西邊的朝陽大悅城板塊和東邊的龍湖長楹天街板塊，距離地塊的直線距離都在3公里以上，“步行可達”的想法并不能實現。

此外，褡褳坡、黃渠板塊除了交通外，其他的配套并不十分完善。

商業配套，只有黃渠地鐵口的星悅廣場。

星悅廣場

雖然區域內沒有大的商業配套，但已經有入住多年的許多小區，底商蠻豐富的。

還有一個問題，就是地塊周邊教育資源較為一般，目前有第二外國語附小、三間房小學、安民學校等學校，但缺乏優質名校資源。

地塊內規劃的托幼用地雖能緩解學前教育壓力，但中小學資源仍需進一步提升。

醫療資源方面，地塊周邊有朝陽區三間房社區衛生服務中心，但大型綜合醫院較為缺乏，最近的三甲醫院為朝陽醫院，距離約5公里。

總體而言，相對于朝陽大悅城和長楹天街兩個成熟商圈，褡褳坡和黃渠，尤其是褡褳坡板塊，確實遜色好多。

用“燈下黑”來形容，包哥覺得也不夸張。

三間房地塊的樓面價達到5.17萬/平，沒有設置住宅指導價。

2023年3月份，黃渠板塊和光煦境、璽悅朝陽入市的時候，包哥做過其周邊新房二手房的數據。

時隔兩年再看，不禁唏噓。

朝陽部分板塊二手房房價數據對比

兩年時間，定福莊、常營、東壩等板塊的二手房掛牌均價，下降水平都在1W+/平。

因為片區地塊周邊的二手房以老舊小區為主，如三間房南里、定福莊西街等，房齡多在20年以上，掛牌均價已經由2023年初的5-6萬/平之間，下滑至現在的4萬/平以下。

另外，也有部分次新房小區，如柏林愛樂、萬象新天，均價在也由2023年的7萬/平左右，下降至現在的5萬/平出頭。

而說到新房，新地塊所在的定福莊片區，包括西邊的朝青板塊還有東邊的常營板塊，除了入市兩年的和光煦境還有璽悅朝陽，都沒新房入市。

2023年初入市的和光煦境還有璽悅朝陽，銷售指導價8.5萬/平，目前已接近清盤。

其中，和光煦境期房網簽均價達到8.35萬/平。

和光煦境期房簽約數據（2月11日）

而璽悅朝陽期房網簽均價也達到8.32萬/平，兩個項目因為趕上了“好時候”，所以賣得不錯，也基本上在頂著指導價在賣。

璽悅朝陽期房簽約數據 （2月11日 ）

但還有一個數據，就是和光煦境有96套現房，去年9月份開始賣的，目前為止已經成交91套，網簽均價降到了不到7.5萬/平。

和光煦境現房簽約數據 （2月11日 ）

而璽悅朝陽也有86套現房，上個月才開始現房銷售，目前已網簽33套，成交均價還能維持在8.3萬/平。

璽悅朝陽現房簽約數據 （2月11日 ）

而三間房兩塊宅地，選擇在今年入市，沒有銷售指導價限制，但有了和光煦境現房直接7萬+的前車，能不能繼續沖8W+，依然是個懸念。

那么問題來了，因為二手房價年度15%左右的下跌，新房又處在銷售尾期，基本上沒對手的三間房兩個住宅項目，你認為它能賣到多少？

個人觀點 僅供參考