文/狗蛋分蛋

去年10月底，北京第五次擬供地名單上，朝陽出了幾塊好地。其中位于三間房的幾宗地，吸引很多北京剛改家庭的目光。

地塊開車兩公里上東五環(huán)，6號線、1號線雙地鐵，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套該有的都有，可以說每一拳都能打到買房人的心坎里。當時就有很多人預測：

只要價格合適，未來地塊上的項目，可能會成為朝陽去化最好的項目。

只是后來這些地塊突然沒了聲音。

直到2024最后幾天，三間房地塊被打包上架，擬定2月11日出競價結(jié)果。

但不少人覺得沒必要等結(jié)果，地塊大概率被保利發(fā)展“內(nèi)定”了。

在結(jié)果公示之前，一家名為“北京朝新善筑置業(yè)有限公司”，針對三間房組合地塊連發(fā)了5道招標計劃書。這家公司的背后正是保利發(fā)展。

昨天（2月11日）晚上，朝陽三間房地塊競拍結(jié)果出了，最終由保利發(fā)展和金茂聯(lián)合體以87.295億元的價格拿下，溢價率10.5%。

據(jù)說土拍現(xiàn)場，中海、招商等也在爭這塊地，經(jīng)過134輪競價，保利發(fā)展和金茂出價才最終鎖定勝局。

是不是內(nèi)定這事兒，就有了爭議。

小明說，其他房企爭先出價，怎么能說是內(nèi)定呢？鐵柱說，有一種競價叫幫忙“抬轎子”。

也不怪鐵柱會這么認為。

這幾年，朝陽是北京的出貨之王，2024年北京計劃供地41宗，朝陽一家拿出13宗。今年北京土拍井噴，朝陽更是大手一揮，拿出18宗地。地多了，問題就多，碰上一些體量大，或者情況復雜的地塊，自然得有人兜底。

疑似“內(nèi)定”的事兒，在去年土拍時沒少發(fā)生。

比如“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)”組合地塊，被中建智地聯(lián)合體以底價拿下，“酒仙橋+小紅門+十八里店”被中海新城以153.32億元底價摘得。

不過，也有人覺得，如果是開發(fā)商之間演戲，那代價有點太大了。畢竟多了近10億元的成本，很可能是真刀真槍在拼。

三間房地塊整合上架之時，朝陽做了不少優(yōu)化。

第一塊住宅用地“D區(qū)1205”由兩個部分組成，上架時只保留了更為優(yōu)秀的0007部分，同時0007地塊的容積率從2.8降為2.5。 第二塊住宅用地“ D區(qū)1202” 控高為從60米，變成60米（局部80米），尺度擴展舒適度上去了。

以前組合賣地是“強強差”，到三間房這是“強強強”，這么優(yōu)質(zhì)的條件，自然少不了競爭。

其實，是不是“內(nèi)定”并不重要，可以肯定的是，出地大戶需要長期飯搭子，需要有實力的房企托底。

保利發(fā)展的實力有目共睹。

2024年保利發(fā)展以3230億全口徑銷售額，連續(xù)兩年登頂國內(nèi)房企TOP1寶座，但熟悉保利發(fā)展的人都知道，其業(yè)績大部分來源于南方。

這和保利發(fā)展的重心有關(guān)。

從公布的數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展近幾年約有75%的資金部署在了長三角與粵港澳大灣區(qū)，尤其是大灣區(qū)里的廣州。2018年-2024年，保利發(fā)展在廣州，平均每年都保持200億左右的權(quán)益拿地額。

相比之下，作為北方核心的北京市場，在保利發(fā)展內(nèi)部就有點“小透明”了。

2018年-2020年，保利發(fā)展在北京拿地僅2宗。2021年保利發(fā)展在北京操盤7個項目，僅有一個是獨立開發(fā)。2022-2024年，三年時間保利發(fā)展在北京只拿了不到10宗地。

甚至，2024年全年北京只有一宗地入賬，還不是獨立拿的。

去年年底，保利發(fā)展新的一輪組織架構(gòu)調(diào)整，有四家區(qū)域公司消失，分別位于東北、山東和華東。

大家都說，保利發(fā)展北方市場的話語權(quán)越來越小了。有人大膽猜測，保利發(fā)展會漸漸淡出北方市場。

這個猜測太過“大膽”，剛剛坐穩(wěn)大哥寶座的保利發(fā)展，沒理由開倒車，還需要北方購買力提供業(yè)績支撐。再說北京的特殊性，即便沒有偏愛，保利發(fā)展也絕對不會放棄。

保利發(fā)展雖然連著幾年當了大哥，但大哥的日子也沒有那么好過。

根據(jù)其剛剛發(fā)布的業(yè)績預告，2024年保利發(fā)展營收同比減少了9.8%，規(guī)模凈利潤同比下降了58.4%，行業(yè)的寒風依舊在吹。

更關(guān)鍵的是，保利發(fā)展經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流虧損正在拉大，去年半年報數(shù)據(jù)，虧損已經(jīng)達到了171億，同比暴跌339.97%。

原因大概可以歸結(jié)為，前幾年大步擴張時，保利發(fā)展拿了一些沒那么容易賣的地。

對于如今的保利發(fā)展而言，聚焦核心城市，重新梳理現(xiàn)金流是當務(wù)之急。

這時，北京這樣能級的市場，重要性自然就拉起來了。

其實在2015年以前，保利發(fā)展也是北京“扛把子”級別的房企，銷售長期穩(wěn)居前5，只是可能因為重心變化，后期漸漸爭不過其他房企了，2020年前后一度跌出前20。

這幾年，在北京公司總經(jīng)理劉喜濤的帶領(lǐng)下，保利發(fā)展的北京市場漸漸有了起色。

明眼人都能看出，保利發(fā)展北京公司正在全力證明自己的價值。

雖然拿地總額依舊不高，但到手的都是好地，營銷端也野心勃勃。比如2023年6月的朝陽東壩，9月的朝陽十八里店地塊，打造的保利天匯等幾個項目，都實現(xiàn)了短時間內(nèi)高去化。

去年年初，保利發(fā)展北京公司還搞出了一波九盤聯(lián)動。

從成績上看，2024年保利發(fā)展時隔8年重回北京全口徑銷售前五，以236.9億的成績，僅次于北京城建排名第四。

當然其中也有一些小插曲。

一是劉喜濤在去年9月調(diào)離北京，加重了外界對保利發(fā)展北京公司未來發(fā)展的擔憂。二是除了朝陽外，保利發(fā)展北京其他區(qū)域的項目不少都出現(xiàn)了滯銷。

三是近期保利發(fā)展北京的幾個明星項目，口碑上出現(xiàn)了一些問題。

比如保利天匯，被業(yè)主吐槽打造配不上高端“天字系”的名號，和光煦境，被業(yè)主質(zhì)疑減配，出現(xiàn)了維權(quán)事件。

回到2025年，一開年保利發(fā)展北京公司就展現(xiàn)出了不一樣的“進攻性”。

今年北京首場土拍，朱房村雙子座土拍大戰(zhàn)中，雖然保利發(fā)展最終沒拿到地，但罕見全程積極參與。有人說，看這勢頭，保利發(fā)展是打算在北京找回場子了。

也許未來能看到保利發(fā)展、中海、華潤在北京三家爭雄的場面。

拿下三間房是保利發(fā)展今年在北京打響的第一槍，也是爭雄的起點，意義非凡。

朝陽三間房地塊是個好地，不過也操盤團隊留下了一些挑戰(zhàn)。

比如1205-0007地塊西北角，有座石文晟墓園。另外南區(qū)1202-0007地塊內(nèi)，新增了一條寬度為12米的街坊路，原本完整的地塊被一分為二，考驗開發(fā)商布局能力。