房財經網今天，2月13日，北京順義區溫榆河SY00-2101-2007、2008地塊的掛牌競價起始日，為期14天。

這兩塊地的容積率，只有1.01，控高24米（局部27米），是別墅+洋房產品組合。

它很稀缺，門檻也高。

規劃建筑面積17.21萬㎡，底價60.24億元，起始樓面價3.5萬元/平米。

為了給未來的買家減負，前不久，它被調規了。

2月8日，北京規自委順義分局下發補充說明，“2007、2008地塊內部道路位置，可優化調整，兩地塊規劃指標整體核算”。

這句話很生澀，花姐來翻譯一下：

它所說的內部道路，指的是2008地塊內的街坊二路，西接規劃二路、東接馨園六路，占地面積5896.29萬平米。

這次調規之后，該街坊路不再只歸屬于2008地塊，而是打破2007、2008地塊的邊界，可以任意設計。

如此一來，拿地者對街坊路的規劃就靈活了許多，可按需求來做。

而2008地塊街坊路調整，也被視為該地已“內定”的信號。

誰會拿下它？

龍湖曾在它東邊不遠，開發了龍湖滟瀾山，這次會不會回歸順義別墅區？

調整后的街坊二路會如何規劃？

花姐做了一個大膽地推測，從原規劃的左邊起始，橫跨2007和2008地塊，與規劃一路平行，呈正東正西走向。

這樣規劃至少有兩點好處：

1、雖然街坊路還是15米寬，但變短了，占地面積小，稍微降低了整體容積率。按照出讓文件，街坊路計入出讓面積。

2、更方便開發商排樓棟。調規前，街坊路呈東南走向，令2007、2008地塊都不規則；調規則后，街坊路拉直，兩塊地更為方正。

調整街坊路，被視為給買家松綁的一個手段。

同在溫榆河板塊的SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊，也改動了街坊路。

它在2024年9月12日，被懋源地產以43.2億元的底價摘得，地上建面17.8萬㎡，住宅也是容積率1.1，綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導價6.1萬/㎡（浮動10％）。

拿地100天后，懋源地產出了它的總平圖，優化了街坊路的位置。

土地出讓文件顯示，2024年7月20日公布的街坊路，位于0107地塊，是一條L型路，寬8米，占用地面積2944米。

優化后，它變成“S”型，且在南面小區中央位置。

這次調規，有群眾還給出了反饋意見，要求“還原街坊路直線規劃”。

但出讓文件顯示，“道路規劃線位及線形，可結合后期建筑設計方案，進一步優化”，堵住了悠悠之口。

為了杜絕后患，溫榆河2007、2008地塊修改街坊路，北京規自委專門下發了一份補充說明，足見對街坊路的調整，買家非常看重。

由于懋源項目只出了平面設計圖，與溫榆河新項目會成為對手。懋源的幕后老板是陸挺宇，還是陳建、曹俊生，是一個謎。

兩者雖然體量差不多，容積率一樣，但樓面價地價相差0.83萬元/平米。

不過，溫榆河新地塊，貴有貴的道理。

首先，在區位上，它在懋源項目往南4公里，更接近城區。優山美地別墅的單價約6.5萬元/平米。

其次，它的周邊社區很成熟。東邊是優山美地B區和國際學校，西邊和北邊還有三塊未出讓的地塊。

再往西是龍灣別墅、優山美地A區、中誒諾德閱墅、龍湖滟瀾山、清錦園等別墅，南面緊鄰溫榆河。

而懋源項目，孤零零地，北側緊挨機場北線，噪音污染嚴重。

在花姐看來，這兩個項目的定位，不可同日而語。

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