這兩天，北京東五環2個熱門新盤，萬科東廬、國譽朝華的準業主們熱議——東側的兩塊地，公示了“工業研發用地”，疑似是做“工廠”？

這兩塊地容積率是1.2，密度看起來像是大廠房。萬科東廬、國譽朝華與之相鄰的道路，紅線寬度是25米，屬于城市支路。

東側是粉粉的色塊，看起來有點驚？所以粉絲們慌了——

東廬以東，莫非要變“東爐”？......

乍一看，有點像亦莊的X24，隔路相望的就是北京奔馳超級工廠，但中間的道路屬于城市主干路，很寬闊，且還有商業地塊隔離。

我們要仔細地透過現象看本質。

早先的工業用地，統一代碼是M，分為M1、M2、M3三種，對環境污染影響，依次遞減。比如，M1土地上的工廠可以造手機，M3土地上的污染最大，可能就是化工廠。

但是，重點來了，后來新加出來兩類——M0、M4！

M0土地，其實起源于香港，地面建筑及發展規劃，與寫字樓相似。而區別于寫字樓，M0土地的建筑可以用作輕型生產用途，消防要求沒有寫字樓那么嚴格。

而萬科東廬東邊，是M4。

拆哥給各位劃重點——北京土地清單里沒有M0! 北京的M4就等價于部分城市的M0！

知己知彼。在上海等南方發達城市，M4在土地市場非常熱門，也被稱作“創新型產業用地”，根本就沒有“工業”二字！甚至M4還可以分割出售，與寫字樓差別很小。

通州曾經賣過M4（工業研發用地）的土地，是被一家“生物科技公司”買走。

昌平朱辛莊的案例也可佐證參考。拆哥粉絲買朱辛莊的很多，比如越秀星樾前面是小米。各地塊性質有差異！——小米未來產業園是（M4）、小米創研中心是（M4）、小米智能工廠二期是（M1）。

換言之，朱辛莊的案例告訴萬科東廬、國譽朝華的粉絲，你們東邊確定不是“東爐”，而是更像寫字樓！

昨天情人節前夜，《好房子規劃管理技術要點》出來了，北京建房子徹底呈現“一市兩制”。（參見文章：）

通州區域的好房子，已經開始試點——“云璟攬閱”（參見文章：）看房加微信menglin2019

而梨園區域比北部更有生活氣息，還在糾結萬科東廬、國譽朝華的粉絲，也可以看看梨園“好房子”！

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