剛復工就接到了不少客戶咨詢：2025年樓市到底怎么走？

大方向環二已經講了很多次，剛過完年短期數據也不穩定。

不過年后收集到大量碎片化的跡象和感受，給大家匯報匯報。

有助于大家看清市場。

具體的市場變化，我們會不斷的跟大家同步，歡迎持續關注。

最明顯的跡象是，上海“止跌回穩”階段性達成。

2024年9月26日提出“止跌回穩”，29日上海立即響應，市場立即反彈。

4個月過去，上海賣掉近10萬套二手房，好好地清了一把庫存。

而且熱度還在持續，1月下跌是因為過年。

即使是有過年影響，1月份網簽還是達到了18389套（包含車位、商業）。

超過了8月、9月。

如果沒有過年，1月可能還維持著2.5萬套以上。

4個月后的今天，大量小區低價房源賣空，房價階段性穩住。

被黑得很慘的大虹橋，最近的成交跟之前持平，甚至略高。

當地中介也說，大虹橋跌不動了。

即使知道2026年觸發積分項目解除限售，大批量進入二手市場，大虹橋二手房拋壓會增加，現在的業主也不愿意大幅降價。

另一個被黑出翔的是老破小，最近也沒下跌。

曹楊新村最近成交活躍，價格略微上調。

老破小戶型、裝修不同價格差距很大，所以還不能說曹楊新村已經漲起來。

帶學區的老破小也在趨穩，比如鞍山新村，1月成交單價回到了5.7萬。

最近很多媒體爆出來上海房價上漲，環線認真研究了一下，大部分都是由于戶型、樓層不同導致的價格差距。

全面上漲還談不上。

真正做實上漲的，可能就前灘、聯洋少數板塊。

比如東方逸品，戶型一致、樓層差不多、裝修差不多，最近成交確實高了幾十萬。

鏈家在聯洋做的很差，最近成交很少，只能幫大家找了聯洋周邊成交為例。

大唐盛世花園同戶型，掛牌1360萬的去年8月30日成交，價格為1222萬。

掛牌1328萬的今年1月19日成交，價格為1273萬。

一個被砍了138萬，一個被砍了55萬，浦東內環帶學區的電梯房確實回暖了。

聯洋、花木、源深一直同漲同跌。

這里插句題外話，鏈家確實是上海最大的房產中介，但是在一些區域卻不如其他中介。

大家不要以為找了鏈家就萬事大吉，很有可能有些房源鏈家沒有。

只是鏈家敢公布真實成交價，我們做媒體的拿來展示比較有說服力。

受新房帶動，徐匯的次新房市場也在回暖。

比如徐匯天悅的三房，去年有過1250W以內的成交，今年年初成交了一套邊套高達1364W。

現在中間套掛牌1328W、1350W，基本不可能在1300萬以下成交。

綜合來看，目前的階段是整體市場企穩，個別區域回升。

當然還有一些中間地帶：掛牌價漲了，成交價還沒漲。

房東上調了價格，客戶還不認，不愿意高價接盤，進入博弈期。

比如御橋錦繡華都，91平南北兩房之前570萬左右。

現在掛牌都600萬以上，心態好，價格堅挺。

想570萬去買，只能看看靠近高壓線垃圾樓棟。

高位置能不能600萬以上成交，就看買賣雙方誰先屈服。

大寧慧芝湖兩房去年成交900萬不到，現在類似樓層普遍漲了20-30萬。

市場是不是接受，我們等等再看。

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市場參與各方的心態，也都有變化。

買家心態不一，這里只說說環二看到的。

年前有信心的外地客戶，回趟老家更堅定了上海買房的信心：老家房價好像也不跌了。

這三四年中小城市、縣城房價一直下跌，跌到現在開始出現觸底聲音。

上班三四天，環二已經接到很多客戶指令：如***小區什么戶型有什么樓層的現在可以付定金。

尤其是幾類客戶，剛上班就開始看房。

一類是學區房客戶，年前沒買到現在還在著急。

前灘一房率先上漲，核心客戶就是學區房家長，現在華二前灘成績不錯，很多客戶買套一房掛戶口讀書。

總比買老破小學區房強吧。

一類是年前賣掉房子的。

這類客戶緊迫感也高，房子已經賣掉，萬一房價真漲起來就踩空了。

跟投資客不同，這些置換客戶是真的要自住，早晚得買，對市場反而更敏感。

年后如果市場反彈，幾乎100%確定誰先上漲：還是帶學區的改善產品。

沒辦法，需求在這里。

接觸了幾個房東，大部分都還比較懵逼，對市場還沒清晰判斷，就按去年的價格掛著。

有些客戶想賣房置換，也看不清市場，不知道該什么時候掛牌出手。

個別房東還降價了。

比如浦東北蔡，寶華海尚郡領剛成交一套兩房，只賣了870萬，比春節前還低幾十萬。

這位房東年前就著急賣，一直沒賣掉。

過年這20天看房人很少，心態崩不住，過完年立即降價賣了。

目前買賣雙方膠著，也是因為很多房東在猶豫，看不清市場。

大行情沒來，不敢提價，中介也pua不要提價。

市場數據不錯，又不愿意降價，所以就只能在那掛著。

只有個別樂觀的房東提價，有一些鄰居不配合，所以提價了也賣不掉。

這些房東都是散戶，對市場懵逼很正常。

大莊家一點不懵逼，來勢洶洶。

先是深圳跳出來說，推動房地產投資盡快恢復增長。

看到沒，優秀的人已經不滿足“止跌回穩”了。

直轄市重慶立馬配合，開大會時說全力推動房地產和建筑業企穩回升。

恢復增長、企穩回升，來勢洶洶。

緊跟著重慶又出落地政策，“不再將市外人員購買住宅納入征稅（房產稅）范圍”。

這是歡迎全國人民過來買房。

上海還沒表態，大概率還是會出刺激政策。

另一個大莊家，開發商，也是一點都不懵逼，來勢洶洶。

節后溝通了幾家開發商，今年戰略很清晰：加速趕頂。

領導給了這么多政策，市場熱度起來的這么快，還不加倉猛干？

對市場沖擊最大的就是，2025年新房普遍提價。

從中建大寧的16萬，宸嘉龍華的18萬，綠城徐濱的20萬。

到新年后招商曹家渡的17萬、嘉里金陵東路的19.5萬，反正就要漲的你目眩神迷。

還有一批待提價項目正在趕來路上。

當然價格也不是你想賣多少賣多少，得有人買才行。

結果我們后面再看，現在環二最關心的是：態度。

市場就是大家態度的集中反映，價格隨著預期自我實現。

都認為2025年漲，2025年就真漲了。

都認為2025年還要跌，2025年就真跌了。

當然這里的“都”，指的是真正的交易雙方。

大部分網友短期不買房，都是看熱鬧的，他們的預期就不要看了。

房價走勢的分析異常復雜，上面只是講了一些現狀，體系化的分析歡迎大家移步線下沙龍。

要抬杠的朋友，也歡迎來沙龍現場。