有個段子，說的是情人節晚上，很多地方都會出現局部“震蕩”。

沒想到一句成讖，就在2月14日晚間，信達地產發生一次比較非常大的震蕩——實控人換人。

據信達地產當天公告，財政部擬將其所持中國信達股權全部劃轉至匯金公司。

在此之前，中國信達通過其全資子公司信達投資有限公司持有信達地產54.45%股份，為其控股股東；財政部持有中國信達58%股份，為其實際控制人。

本次劃轉完成后，匯金公司將持有中國信達58%股份，中國信達對信達地產持股比例不變。因此，信達地產的控股股東仍為信達投資，實際控制人將變更為匯金公司。

根據《上市公司收購管理辦法》相關規定，本次劃轉可以免于發出要約。不過，本次劃轉尚需取得金融監管機構批準。

信達地產“身世”背后

信達地產的前身可追溯到1953年成立的“中國百貨公司北京市公司第四批發部”，后歷經多次更名，于1984年7月25日成為“北京天橋百貨股份有限公司”。

1993年5月24日，該公司在上海證券交易所成功上市，發售定價為1.5元/股，開啟資本市場征程。

1998年，北大青鳥集團將其收購后更名為“北京天橋北大青鳥科技股份有限公司”，業務方向開始發生轉變。

2008年，中國信達以72億元收購公司，并注入11家房地產企業資產，同年12月更名為“信達地產股份有限公司”。

此后，信達地產在房地產市場大展拳腳，尤其是2015-2017年接連斬獲核心城市熱門地塊，在各地招拍掛市場上投入超400億元，創造8個地王項目，被視為地產界黑馬。

在經歷房地產“黃金時代”后， 信達地產的營收和凈利潤開始出現波動。

2023年，信達地產營收驟降至114.2億元，銷售額下跌40%至195億元，凈利潤從8.15億元下跌到5.05億元。

到了2024年，信達地產業績進一步承壓。前三季度，其實現營業收入34.99億元，同比下降10.87%；歸母凈利潤為-8672.71萬元，同比下降133.54%。

從2024年全年業績預告來看，情況更為糟糕，預計歸母凈利潤為-7.3億元到-6.0億元，公司將陷入虧損局面。

歷任掌舵人的功與過

伴隨房地產市場風云變幻，信達地產歷任董事長在其發展過程中扮演著重要角色。

早期，信達地產董事長丁曉杰引領信達地產在土地市場上積極進取，以“地王收割機”的姿態在上海、廣州、深圳、杭州等核心城市獲取多個優質地塊。

在丁曉杰的帶領下，信達地產迅速擴張規模，逐漸形成全國化布局，為后續發展奠定基礎。

2021年，趙立民出任信達地產董事長。彼時，房地產行業已進入下行通道，市場競爭愈發激烈，調控政策持續加碼。

趙立民在任期間，努力推動信達地產在困境中尋求轉型，積極參與房地產風險化解項目。但由于工作調整，2022年7月，趙立民申請辭去公司董事長、董事等職務。

2022年8月，石愛民接任信達地產董事長。面對行業深度調整，石愛民帶領公司進一步加大在房地產風險化解領域的投入。

2023年，信達地產參與房地產風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產，保障近4萬套商品房交付。

然而，信達地產仍面臨業績壓力。2024年上半年，信達地產實現營業收入25.32億元，同比下降13.77%；歸母凈利潤1.06億，同比下降40.4%。

2024年8月，石愛民因工作調整辭去董事長等職務。9月3日，信達地產公告推舉董事鄧立新擔任公司第十三屆董事會董事長及法定代表人。

鄧立新生于1968年，擁有西南財經大學經濟學碩士學位，是高級經濟師，在國有商業銀行、金融資產管理公司擁有豐富的經營管理經驗。

他上任之際，信達地產正處于關鍵轉型期，在債務和現金流方面壓力較大。

過去一年由盈轉虧

不久前，信達地產發布2024年業績預告，預計全年凈虧損6億至7.3億元，歸母凈利潤創下歷史新低。

信達地產表示，本期業績出現虧損的主要原因如下：受市場環境等影響，公司房地產開發項目結轉收入和毛利率，均較2023年度有所下降；公司部分房地產開發項目及財務性投資出現減值跡象，將計提減值準備，計提金額同比有所增加。

2024年前三季度，信達地產實現營業收入34.99億元，同比下降10.87%；歸母凈利潤為-8672.71萬元，同比下降133.54%。

2024年上半年，信達地產營業收入中，房屋銷售收入占比高達75.51%，租賃及其他收入僅占3.53%，對房屋銷售收入依賴程度較高。

隨著營收和凈利潤增速持續轉負，信達地產資產減值損失連年攀升。2021年至2023年，信達地產資產減值損失分別為13.54億元、6.9億元和7.24億元。

信達地產在公告中指出，受市場環境影響，公司房地產開發項目收入和毛利率較2023年有所下降，為此不得不計提高達13.86億元的資產減值準備，這對利潤產生了極大的負面影響。

從財務數據來看，信達地產的財務壓力日益加劇，最近幾年的現金流狀況堪憂。截至2024年9月30日，其經營活動現金流凈流出金額達26.66億元。

在業績和財務困境的背景下，信達地產員工離職問題日益突出。其中，“80后”員工成為離職主力軍，占比高達61%。同時，資深地產從業者離職情況也不容忽視，入行10年以上員工占比約半。

從離職崗位分布來看，營銷策劃部、市場客研部、品牌公關和投資拓展崗等關鍵業務條線人員離職率較高，這無疑會對公司業務開展和市場競爭力產生不利影響。

面對業績下滑和財務壓力，信達地產也在尋求轉型。公司與中國信達及相關關聯方共同發起設立盤活基金，旨在參與企業紓困、問題項目盤活、破產重整等特殊機遇投資。

然而，在當前市場環境和公司財務狀況下，該基金能否達到預期效果存在較大不確定性。

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