難以置信！北京城建在楊浦濱江的項目，北京城建TOP級產品線"國譽府"，北京城建在上海的第一個項目，以僅有76套而聞名于上海的超級MINI小項目，這個容積率僅1.5，西望新江灣科技集群，東接五角場商圈，被行業寄予厚望的豪宅項目，在認購前期，居然啟動了中介！

聽說這個消息時，地產申度小編“驚掉下巴”。

國譽府，建設單位京城發（上海）置業有限公司，成立于2024年7月，由城建發展100%控股，后者是北京城建的子公司。

北京城建入滬“搶”地

2024年的上海土拍市場，有一個企業令行業印象深刻，那就是北京城建。冠著北京的名字，卻積極來上海多次參與競拍土地。

在大本營北京業績斷崖式下跌的背景下（2024上半年歸母凈利潤同比縮水15.41%），2024年，北京城建將戰略突圍的籌碼押注上海，啟動“雙城戰略”。

2024年5月上海第二批次土拍，北京城建來勢洶洶，參與了3幅地塊的競拍，最終斥資4.98億斬獲楊浦長海社區地塊。2024年7月，北京城建再聯手越秀豪擲22.3億布局長白街道。據媒體報道，該兩筆投資總額占據了北京城建集團投資總額的41%，決心不可謂不大。

媒體報道，從拿地到開放8個月的開發周期里，城建發展總經理鄒哲先后多次到上海調研市場熱點項目，拜訪楊浦區政府主要領導。拿到國譽府所在地塊后，鄒哲親自聽取了項目整體設計方案和室內精裝設計工作匯報。

去年12月，北京城建在上海開辦了一場盛大的品牌發布會，北京城建集團黨委常委、城建發展黨委書記、董事長儲昭武出席。重視程度可見一斑。

如今，國譽府作為其滬上首作即將首開，迷你體量竟也要啟動中介，倒是“未戰先怯”了？

首作國譽府面臨3大硬傷

其一，城市界面撕裂。上海國譽府項目西望新江灣科技集群，東接五角場商圈；區位不錯，但是微觀城市界面撕裂，東、南及北側陷老破小包及廠房圍圈，西側片區正在快速建設中。據公開資料查詢，國譽府項目300米范圍內老破小占比70%以上。

其二，動線硬傷。此前就備受行業關注的是，上海國譽府項目的公租房在整個小區的東部，與3號商品房幾乎是連接在一起的，租戶與商品住宅業主也是共用進出口，未見間隔。

其三，價格迷陣。據地產申度了解，上海國譽府的過會均價為10.7萬/㎡。從楊浦區同環線的新房看，楊浦城投悅江灣距離國譽府步行距離約500米，于去年1月開盤，均價9.9萬/平。另外，比項目更接近黃浦江的中建壹品外灘源著，環線位置還屬于內中環間，均價僅10.8萬/平。根據鏈家成交房源公開資料查詢，項目周邊次新房最新成交均價僅在8.3萬-8.5萬區間。

面對這一系列問題，也許才讓營銷團隊最終選擇了這樣的解題思路——啟動中介！

劇情反轉：76套啟動中介帶看

在取證前夕提前啟動鏈家帶看，這個反常舉動暴露操盤團隊深層焦慮：對品牌、對地段、對產品、對團隊以及實際的蓄客數據，全部都沒有信心。

值得玩味的是，去年12月北京城建在上海召開了一場盛大的品牌發布會上，“十年久違，五角場·純洋房”的廣告語令人印象頗深，也讓市場覺得其對銷售信心十足。沒想到隔了一個春節，劇情來了個大反轉。

一般來說，地產公司入滬一號作品或豪宅定位產品，出于項目口碑的考慮，是不會輕易啟動中介的。基本策略要么是摒到底不用中介，要么就是流量去化7-8成，再讓中介收尾大戶型。

業內人士表示，76套迷你體量未開先“中介分銷”，此舉只能說明北京城建營銷團隊思路混亂，沒有系統的品牌、營銷落地打法。雖然項目本身確實有一點缺陷，但畢竟位置擺在那里，僅有76套，還要啟動中介，那只能說營銷團隊可以“原地解散”了吧。

資本困局：雙城記里的生死時速

地產申度了解到，北京城建選擇來到上海，一方面考量或是因為上海樓市行情相對較好，想在上海市場分一杯羹。另一方面與其在北京主場業績增長乏力也有關系。

公開資料顯示，北京城建目前在首都的銷售業績幾乎快回落到三年前的水平。2024上半年，北京城建的營收利潤雙雙下滑。期內實現營收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母凈利潤約7.85億元，同比減少15.41%。

在云端展廳的璀璨燈光下，北京城建正試圖用76套房子講述一個雙城逆襲的故事。但市場留給試錯的空間正在收窄——當“國譽府”案名投射在黃浦江兩岸的天際線上，投射出的不僅是國企轉型突圍的野心，更將成為觀察地方國企跨區域運營能力的風向標。