忽如一夜春風(fēng)來，大家發(fā)現(xiàn)，新房的物業(yè)都漲價了。

其實，次新二手房都有雷，以前都集中在2.8的物業(yè)費。十多年過去了，物業(yè)費不能上漲，但人工成本、設(shè)施老化，一定會導(dǎo)致未來物業(yè)的利潤會極度壓縮，很難提供好服務(wù)。

一些5年前的好次新的物業(yè)面貌，已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑的態(tài)勢。比如龍體學(xué)區(qū)的保利薔薇。物業(yè)費仍停留不動，即便是品牌物業(yè)也難堪。

我相信這種情況會逐漸蔓延。這是是為什么，大家要著急從二手換新房。

那好，現(xiàn)在上漲服務(wù)費，讓上千戶的社區(qū)投票上漲，我相信同意上漲的不超過30%。加拆哥北京新房群，添加夢麟微信menglin_2019

所以，新房的好處就是按照2025年以后的利潤和標(biāo)準(zhǔn)，直接收取，保證再有十年，物業(yè)水平不會大規(guī)模下滑。

大家看到，以昌平新盤為例，物業(yè)費區(qū)間，主要在4.0~4.5元/每平米/月之間，比如昌平梧桐星宸：4.29元，建發(fā)觀堂府：4.1元，嘉境里：4.0元。

還有一個規(guī)律，戶數(shù)越少，對應(yīng)物業(yè)費的單價越高！因為成本要均攤。

作為第四代住宅，龍湖·觀萃沖到6以上，達6.38元/平方米/月.（參見文章：）

北京5大平原新城的“好房子”，物業(yè)費一定會水漲船高。因為贈送的面積變多了，4.9米層高以內(nèi)的架空層不計入銷售面積，而管理成本是上浮的！

順義的建發(fā)觀云，是6.08元，而豐臺的中海豐和叁號院、中建·云境都在8.8元以上。

很多人之前買房根本不關(guān)心物業(yè)費，現(xiàn)在開口就問物業(yè)費多少錢——為什么？因為現(xiàn)在大家賺錢變難了。

拆哥的結(jié)論是，北京新房，如果是剛需盤，4.5塊是一條水平線。

主力戶型130-160平米的改善盤，物業(yè)費通常高于5塊——低于5塊很難維持未來的檔次。

5到6.5元之間，要看是否配置一定的會所功能。高于7塊，要看服務(wù)包增項了，比如是否按棟配管家、是否上門收垃圾等。

有大面積水系的市區(qū)改善盤，低于7塊也是難以維持品質(zhì)的。

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