本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，擁有120多年歷史的紐約華爾道夫公寓首批成功出售，根據官方記錄，銷售額超過700萬美元。此次紐約華爾道夫公寓的回歸，或將會再次刷新紐約最奢華公寓的標準。事實上，近年來不少“百年”公寓煥新回歸，在住房及租房交易市場十分火熱，其投資價值和使用價值不斷被刷新，購買者的年紀也趨向年輕化……這些“老”公寓資產正在發生哪些變化？

華爾道夫公寓高價開售

近期，紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria New York）經過近十年的翻新改造，酒店部分即將在今年春天開業，首批紐約華爾道夫公寓已開始出售。根據官方記錄，華爾道夫公寓至少已簽署三份合同，銷售額超過700萬美元，其中三套公寓的成交價格分別為180萬美元、250萬美元和300萬美元。

2017年，紐約華爾道夫開始進行修復改造，進入全新里程，變身“酒店+住宅”模式。這座建成于1931年的宏偉紐約歷史建筑，18層以下的房間將延續紐約華爾道夫酒店的傳奇，全新升級酒店套房和全部設施，仍以“酒店”重生，大樓18層以上的房間將改造為375套可購買的豪華產權公寓，向全球買家開放。

公寓業主不僅享有和酒店住戶一樣的24小時送餐、衣物送洗等服務，還享有超過5萬平方英尺的公寓專用公共空間。包括25米長的天窗泳池、健身中心、娛樂休閑空間、游戲室和私人影院，同時還可使用酒店提供的高端配套服務設施，其中包括30,000平方英尺的水療中心、餐廳、宴會廳和會議室。

盡管華爾道夫公寓已完成首批交易，酒店部分仍在籌備之中，預計將于2025年春季重新開業，并已于去年12月10日開放2025年9月之后的預訂。

華爾道夫酒店自1931年開業以來，一直是紐約的地標建筑，曾接待無數世界政要、社會名流和商業領袖。2015年，中國安邦保險集團（現大家保險集團）以創紀錄的19.5億美元的價格從希爾頓集團手中購得該物業，并簽訂了100年管理協議，由希爾頓繼續運營酒店。不久后中國安邦保險集團宣布，華爾道夫將計劃停業三年進行大規模的翻新。原有的1,400間酒店客房被改造為375套公寓和375間酒店客房，這使其成為最大、最復雜和最昂貴的公寓改建和酒店重建項目之一。

后來華爾道夫劃歸至大家保險集團，酒店卻因多方面原因數次推遲重新開放的時間，翻新成本也從最初預計的10億美元飆升至超過20億美元，直到去年才最終確定將在2025年春季開業。

值得一提的是，華爾道夫酒店知名的“星光廳”，將改建成四季常溫的室內游泳池——長達82英尺的“星光泳池”。據媒體爆料，想在這里暢游一番，“門票”需要180萬美元，因為只有塔樓的住戶才可以進入。房型上，紐約華爾道夫公寓提供從單間公寓到四居室及頂層復式等不同戶型，部分套房還配備私人露臺，起售價為187.5萬美元。

2017年的2月28日，是華爾道夫作為酒店運營的最后一天。按照這一計劃，安邦支付1億美金的員工遣散費和10億美金的改造費用。據當時金融時報估計，項目完成后，大家保險可以獲得40億美金的利潤。

120多年以來，華爾道夫酒店歷經無數名人名流的下榻，見證了紐約甚至美國的歷史，接待過的各國政要數不勝數， 包括丘吉爾，戴高樂和伊麗莎白女王。紐約華爾道夫公寓這一次的回歸，將會再次刷新紐約最奢華公寓的標準。

“百年”公寓搶著買

除卻紐約華爾道夫公寓，世界上還有一批“老”公寓讓人念念不忘。

倫敦海德公園文華東方酒店所在的大樓始建于1889年，曾是當地著名的豪華單身公寓，歷經歲月變革，這里一度成為英國皇家陸軍“特種空勤團”（SAS）的總部，還曾是英國女王舞蹈老師的宴會場所。文華東方酒店集團于1996年購買了這間酒店進行全面裝修。2018年，酒店遭遇了一場意外火災，于是耗資超過1億8500萬英鎊（折合人民幣超過16億元）進行重修，如今已經完成了全部的翻新和修復工作。

酒店頂層公寓套房包含三間臥室、三間浴室、一間私人餐廳、兩間廚房，可飽覽海德公園與倫敦城市天際線的絕美景致，是整個倫敦最大的套房之一，其價格也平均每晚42,000英鎊。

2022年，文華東方宣布旗下位于巴塞羅那黃金地段——感恩大道和對角線大街交界處的Grand Penthouse豪華公寓改造全部完成，即日起對外公開銷售。這處黃金地段、極盡奢華的豪華公寓大樓，此前是德意志銀行巴塞羅那總部。所有在售公寓中，頂層650平方米躍層豪宅的售價，將創下巴塞羅那在售公寓價格記錄——每平方米價格超過6萬歐元，整套頂層豪宅報價超過450萬歐元。

2023年年初，一位神秘的亞洲富豪花了4000多萬歐元，買下了巴塞羅那文華東方私享宅邸最貴的頂層復式豪宅。其出價創下了西班牙史上最貴頂層公寓的紀錄，每平方米的房價超過了61000歐元，同樣打破了西班牙全國的紀錄。

在國內，也有這樣不少歷史悠久的公寓，煥發著新的生命活力。

2024年上海靜安賓館宣布將更名為“海格公寓”，這也是它最初的名字。整體的改造盡量恢復原來西班牙建筑的特色，從外立面到部分內部結構都保留原貌，把它恢復到1934年時的風格。不久的將來，“海格公寓”將以涵蓋高端公寓及精品商業區的綜合體重回大眾視野。高端公寓部分包含62套不同面積的房間，同時配有會議室、健身房、活動室以及酒廊等，為客戶提供酒店式的服務。

位于上海市徐匯區復興中路1331號上的“黑石公寓”，又叫“復興公寓”，建于1924年，曾號稱“中國最好的公寓”。該公寓建成之后，其先進和奢華程度令人嘆為觀止。該樓包含31間大、中、小型套房。所有臥室都建有提供冷熱水的浴室，廚房內均配有冰箱、煤氣灶及小型洗衣設備，公寓內還設有四季恒溫泳池、餐廳和舞廳。大樓的頂層是一座屋頂花園，戶外還設有3座網球場及12個停車庫。在服務方面，如果客人需要，公寓還可提供餐食服務。

此外，公寓還提供了電梯、中央供暖和傭人服務，公寓的創建人宋合理甚至還聘請了一位外籍管家。由于環境優雅，設施先進，Blackstone Apartments在1925年的招租廣告中干脆直接打出了“中國最好的公寓”這樣的旗號：中國最好的公寓。拎包入住或空屋租用均可，網球場、游泳池、舞廳免費開放。還可提供宴席服務、無線電服務等。租金適中，地址坐落于法租界黃金地段。

復興中路1363號坐落著建于1929年的法國公寓式里弄克萊門公寓，“克萊門”3個字取自上海法商電車電燈公司的大班、比利時人克萊門的名字。復興中路1363弄克萊門公寓（Clements Apartments）又名玉門公寓，小區內共有五幢房屋，建于1929年。由比利時人克萊門與教會一起設計投資興建，是五幢西式樓房組成的旅館式公寓，在當時，“套房供包月出租”吸引了不少外國人。成為當時主要供少數外國人吃喝玩樂的服務場所，也有少數中國富商豪紳搬入居住。

在不少人的眼中，河濱大樓是被影視劇帶火的，從《蝸居》到《何以笙簫默》再到《我的前半生》再到《上海女子圖鑒》，河濱大樓一次次出鏡，知名度可謂一次更比一次高。但事實上這棟老公寓，一直以來都充滿了傳奇色彩。大樓主人是曾經上海灘赫赫有名的房地產大王沙遜。于1935年建成，初名河濱公寓，是上海最早的蘇州河水景住宅。曾是亞洲最大公寓，有著“亞洲第一公寓”的美稱。

還有常德公寓，張愛玲在這里遇見胡蘭成，在這里寫下了諸多作品，和年輕時的朋友炎櫻在頂樓留下笑容燦爛的舊照，還曾在這里寫下《公寓生活記趣》：“公寓是最合理想的逃世的地方，在公寓房子的最上層你就是站在窗前換衣服也不妨事！”

武康大樓，舊稱東美特公寓，原名諾曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments），位于上海徐匯區淮海中路1842-1858號。大樓始建于1924年，由萬國儲蓄會出資興建，占地面積約1700平方米，以其巨輪般的外形而聞名，不僅是上海第一座外廊式公寓大樓，還是世界上僅存的三座船型建筑之一。根據網絡上的報價，武康大樓的均價已超過每平方米15萬元，一個93平方米的小公寓售價也高達1400萬元。2021年，網傳武康大樓老業主放盤出售一套建面176㎡，報價僅3050萬的一套房源，掛牌當日據傳已有100組客戶看房。

近幾年，武康大樓突然躥紅為“文青宇宙中心”，最夸張時，3天內來了40萬人。大部分外地游客坐高鐵過來，第一站就直奔武康大樓，第二站才是外灘。這些圍觀者傾向于體驗都市生活方式——看完武康大樓，買個冰激凌或喝杯咖啡，拍好看的照片。

對不同的人來說，公寓所被賦予的定義不盡相同。對于才女作家張愛玲來說，公寓是最理想的逃世之地；對于法國銀行家Olivier Sarkozy來說，公寓是收藏品；對于好萊塢演員Michelle Williams來說，公寓是城市最佳觀景點。公寓，豪宅，很多人不會把它們聯系到一起。但在全世界，公寓即豪宅的風潮已經是洶涌澎湃。這些“初代網紅豪宅”“百年”過去，依舊火熱。

老公寓都有誰在買

老公寓：憑什么這么貴？又有誰在買？成為不少人心中的疑問。

首先，“老”公寓扮演的角色正在發生變化。愛默生說過：“城市是靠記憶而存在的”。城市中的老建筑就代表了一座城市的記憶，它是一座城市的個性所在，因為它是不可再生的。這些擁有歷史底蘊的“老”公寓，完美地融合著城市的A、B面，可以看到不同時空的對話，歷史與現代、理性與瘋狂在這里共生，并激發出更堅韌、深邃、持久的生命力。

歷史文化的沉淀及底蘊使其魅力高漲，受人追捧，而價格也是一路高漲，可以說每一幢公寓都是珍藏級，價格也是以億為單位，讓不少人望而卻步。“老”公寓們已不僅僅是房子，它是優秀歷史建筑的“活化石”，更是一種文化的傳承。

與“一百年”前社會名流對居住環境的高要求不同，現在的購買者更看重老公寓背后的人文與歷史底蘊，將其視為能夠體現個人品位的收藏品。比如十多年之前，上海老公寓的市場估值和周邊的新公寓估值邏輯差不多，僅從其所處的地段、品相、占地面積等基礎數據來評估，這幾年來，除基礎數據外，買家們會更看重昔日營造商背景、建筑風格元素、屋內歷史物況、風格是否完好保存等因素，甚至，連房子里以前住過什么人、有過怎樣的家族典故都為看房者們津津樂道。

其次，稀缺屬性背后的“身份”價值。古希臘哲學家亞里士多德曾說：登高望遠，不是為了被整個世界看到，而是為了看到整個世界。縱觀全球知名頂級品牌公寓，幾乎大都選址都市核心區域。具有“稀缺性黃金地段”“占據城市絕對的中心““標志性建筑”“鶴立雞群的高度”“不可復制的城市風景”“可遇不可求”等典型特征，頂級公寓因此令無數財富領袖趨之若鶩。

這種頂級公寓情結是世界性的。擁有頂級公寓一直是擁有高級財富的標志，它是最終的地位象征，被認為是富人和名人的終極戰利品。超高凈值人士愿意以最高的價格購買最好的房產。1963年索尼創始人盛田昭夫在曼哈頓第五大街的公寓置業，與世界500強CEO為鄰；卡塔爾前任首相哈馬德以高達1.4億英鎊買下位于全球最昂貴公寓海德公園一號頂層總面積1858平方米復式公寓，該公寓可俯瞰白金漢宮花園。讓這些世界級的大人物不惜以重金將其收入囊中的原因在于，這些頂級公寓本就定義了身份、品位、圈層、視野和財富。

同時，數量上的稀缺，也讓這些“古董”更加值錢。還以上海為例，據現有資料顯示，上海市現存老公寓（洋房）4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17號文件規定，國有花園住宅只租不售。現存私有產權的老公寓（洋房）總共也只有500—600棟，在滬上一家知名老洋房經濟企業擔任市場總監的陸偉告訴我們，產權清晰、可供出售的老洋房全市只有300棟左右，這之中的一些還亟需修繕。

再者，購買的“受眾”正在愈發趨于年輕化。早期的買家以外籍人士和有過留洋背景的人士為主。這些年，國內本土的企業家、投資界的大佬、對老上海有情懷的“土著”、一線明星影星等，也開始入手“老”公寓。據一位公寓業務從業者透露：“目前見過年齡最小的買主是90后。”對于80后、90后而言，他們更喜歡具有人文歷史底蘊的住宅，希望在保留老房子原有結構的基礎上增添一些時尚元素。“老”公寓是一種性感的文化象征和符號，讓他們在同齡人中脫穎而出。

這些“老”公寓的物業設計很有特點，獨具時代文化和藝術風格色彩，這一點在現在很多新的公寓樓身上，已經很難覓得。當前千篇一律的公寓建造風格已經讓很多個人喜好分明的買家感到厭倦了，這些“老”公寓讓他們頓時眼前一亮。而且這種公寓經過翻修之后，呈現出的現代與古樸結合的特點，對一些追求生活品質的高素質租客來講，簡直是難以抗拒。

最后，從資產運營角度來看，“老”公寓們升值潛力巨大。一方面，房產投資本質上是一種資源的占有。尤其在市場進入冷靜期之后，越是核心的地段，越是好的產品，價值越穩定。根據歷史成交記錄，可以看到那些“老一輩”的高級公寓房價依然堅挺。無論住房市場是漲還是跌，這些自帶“價值”的公寓價格都和市場毫無關系，而且非常稀缺，是完全的賣方市場。

一方面，“老”公寓也可以改造成個性化辦公地或商業活動的接待地，使用和租賃價格同樣昂貴。例如，郭敬明創辦的最世文化公司辦公地點就在上海靜安區的三棟獨立洋房中；上面提到的黑石公寓一樓被翻新成集圖書、文創、咖啡、音樂等一身的潮流藝術空間；還有一些“老”公寓被改造成餐廳、博物館、展覽廳等公共場所，在上海著名的花園洋房馬勒別墅舉辦婚禮，僅草坪和別墅一樓的宴會空間的租金就達到了10萬元人民幣。

本土老公寓開發難點思考

近些年，無論是巴特羅公寓與隈研吾強強聯手，花2.4億爆改；還是紐約上西區最著名的建筑之一——The Belnord翻新成95套公寓式住宅；亦或是93年歷史的華爾街1號，從頂級辦公樓變身豪華公寓……

不難發現，隨著商業地產市場的變化，“老”公寓的翻新，或者“百年”歷史的建筑改造成為公寓的案例在全球范圍內屢見不鮮。換句話說，“老”公寓使用權的新價值正逐漸被人們所認識和重視，正在呈現出從投資到居住的雙重價值。

整體來看，國內的“老”公寓資產雖然不少，但大部分公寓資產仍處于初始開發階段，主要面臨以下3個主要突出問題。

一是專業人才匱乏，管理體系仍需要完善。有“全球最貴豪宅”之稱的倫敦海德公園一號以66萬元/平方米的價格驚艷世界，最大的樓王價格將近13億元人民幣，它的物業費高達1300 元/平方米/年。但這里的業主從不在乎物業費的價格，他們所在乎的是獨一無二的服務。

其主要原因或是由于公寓行業在我國的發展仍處于探索階段，大部分管理人員來自房地產中介企業及房地產開發企業，同時還包括酒店管理企業及互聯網公司等機構，這些管理人員對公寓行業的發展缺乏全面的認知。

他們一方面需要考慮如何借助組織架構及IT系統來構建出相對完善的公寓企業運營管理體系，另一方面又需要為不同層次租客提供滿足其需要的產品及服務。除此之外，當前我國尚未形成完善的公寓管理人才培養機制，這同樣使得人才匱乏問題成為阻礙公寓行業發展的重要因素之一。這或許也是那些頂級公寓引進華爾道夫、文華東方等高奢酒店集團團隊的重要原因之一。

二是要實現從“造房子”到“造生活”的思維轉變。不完全是私人住宅，也不完全是普通的酒店住宿，國外的公寓很多就是做著“長租酒店”的生意，或者叫公寓式酒店。這種獨特且越來越受歡迎的混合設施讓客人能夠享受更加個性化、如家般的體驗，同時使用豪華的酒店設施，如游泳池、健身房和現場餐廳。無論是短期住宿還是長期游覽住宿，公寓式酒店都能為現代旅客提供舒適與獨立的完美平衡。

正如張愛玲在《公寓生活記趣》中說：“假如把時光放在精致的洋房里，生活就真成了夢中的那樣。”但目前國內的公寓多為滿足“安居”需求，只有少部分的酒店式服務式公寓能夠同時滿足“安居”和“旅居”的需求。公寓不再是“房子”，而是“生活”的重要部分。比如希臘Bob W Eolou 公寓酒店系列位于標志性城市雅典市中心，專為居住、工作或娛樂而設計，并配備了在希臘設計和制造的家具，提供人們需要入住數天、數周、數月或更長時間的所有居家和度假舒適設施，帶來深度體驗的當地生活。

三是高標準和個性化的“矛盾”。能夠讓時代精英群體集體選擇的住宿場所，一定是能將他們的審美、生活方式和精神需求集結于城市、展現于生活。現有頂級品牌公寓的設計共同點在于，希望尋找到時代塔尖的設計語言，來表達這個時代精英群體的生活方式和精神需求。整體來看，國內的高端公寓數量并不多，且更多是標準化設施和服務，像票務預訂、私人飛機或豪車接駁、上門按摩或美發等在內的附加服務，國內公寓仍處于開發階段。對于國內眾多的中端公寓來說，標準化服務設施和服務已經是向“上”努力追趕的方向，更別提附加服務。

此外，國內公寓還出現了一個明顯特質：同質化，大部分公寓都是相似的空間布局、外立面、地板色彩……但縱觀那些知名頂級公寓，無一不是有著自己的“性格”，或是色調斑斕、前衛藝術、采用環保理念，或是根植在地文化，這些頂級公寓每個空間都經過精心策劃，使客人得以沉浸在精致的體驗中，借此收獲自己的“鐵桿粉絲”，無論是自住還是外租，都會有人“買單”。

如上海半島酒店公寓的室內設計除了大量運用了深淺不一的青瓷色或象牙色外，還融入了20世紀20年代風行上海的傳統材料——桃木和黑檀木的家具和木制品，以及制造出強烈對比的圣勞芝黑和圣塔利奧白石頭等，再現上個世紀上海的生活風貌，吸引了一大批富豪、明星把這里當“家”。

總的來看，當下的頂級公寓除了生活居住需求，除了地段和品質，更重要的，是它所配備的服務。這也是消費群體越來越講究、需求不斷細化的產物。以最優秀的產品和服務匹配最臻稀的土地，實現土地價值的最大化。這也正是全球核心城市住宅，尤其豪宅下半場的中心思想，是確保物業價值和業主利益的法寶。關于這一點，本土的公寓們需要好好思考。