文｜鄧浩志

開年伊始，我與廣州多家大型開發(fā)商的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了會面。總體上有幾點(diǎn)感受，與大家分享如下：

首先，今年開發(fā)商們對市場信心有所恢復(fù)。

與過去三年相比，以往每當(dāng)談及對今年市場前景的看法時，多數(shù)人只能搖頭。而今年，大家的表述多為“應(yīng)該會比去年好些，市場應(yīng)該會復(fù)蘇了吧”。這說明，持續(xù)發(fā)力的樓市扶持政策，加上去年四季度市場的強(qiáng)勁反彈，開始讓大家看到了一絲希望。

其次，今年開發(fā)商們都非常積極。

春節(jié)假期尚未完全結(jié)束，多個項(xiàng)目就已經(jīng)開始蓄客、安排宣傳、準(zhǔn)備推出新貨，主城區(qū)的情況尤為明顯。例如，海珠西片區(qū)有兩個全新樓盤計(jì)劃在年后開盤；芳村片區(qū)也有兩個項(xiàng)目在開年伊始就向市場吹風(fēng)或舉辦媒體見面活動。天河區(qū)的情況更是引人注目——去年出讓的幾塊高價(jià)地塊，如今各種消息滿天飛。一些原本計(jì)劃年底才推出的項(xiàng)目，擔(dān)心客戶被競爭對手搶走，提前半年就開始向媒體放風(fēng)。

總體來看，廣州樓市的格局發(fā)生了變化。過去，樓市格局簡單概括為中心區(qū)強(qiáng)、郊區(qū)弱，但如今，由于主城區(qū)大量供地，核心城區(qū)的項(xiàng)目數(shù)量暴增，中心區(qū)的競爭變得空前激烈。以天河區(qū)為例，2021年時，東部僅有“四大名盤”在售，供不應(yīng)求，房價(jià)一路上漲。而現(xiàn)在，在售樓盤已達(dá)到19個，供求關(guān)系完全改變。類似的情況還有海珠區(qū)——琶洲某項(xiàng)目在2022年和2023年曾創(chuàng)下全國銷冠，但如今琶洲在售和待售項(xiàng)目已多達(dá)8個，且今年還會繼續(xù)推出新地塊。整個海珠區(qū)預(yù)計(jì)今年在售和待售項(xiàng)目將突破30個。這無疑逼迫開發(fā)商們更加積極、動作更快。

廣州樓市的營銷模式，正在醞釀一場重大變革。

簡單概括為9個字：反壟斷、降費(fèi)用、多元化

所謂“反壟斷”，指的就是貝殼。這個話題在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)無需避諱，近年來，無論是房企還是周邊各種服務(wù)商，都深受貝殼壟斷帶來的生存壓力之苦。今年，各大房企似乎都有意全面嘗試“去貝殼化”，比如延遲其進(jìn)場時間、提高其他平臺或全民營銷的傭金、取消跳點(diǎn)獎勵等。與此同時，其他平臺公司也積極推出降低平臺費(fèi)、提供更好服務(wù)等應(yīng)對措施。不過，盡管大家都有這樣的想法和行動，但最終成果如何，我認(rèn)為還是要看市場。如果市場依然不佳，大家可能還是得依賴貝殼。

“降費(fèi)用”則是指降低渠道營銷成本。今年，很多項(xiàng)目都只安排了“全民營銷”，尤其是新盤。降低渠道費(fèi)用的目標(biāo)不難理解，而且今年許多項(xiàng)目位于主城區(qū)，客戶觸達(dá)相對容易，這也讓樓盤有底氣降低渠道費(fèi)用。

“多元化”則是為了避免被貝殼或其他渠道綁架。今年，許多企業(yè)都在優(yōu)化與其他平臺、KOL（關(guān)鍵意見領(lǐng)袖）、KOC（關(guān)鍵意見消費(fèi)者）、KOS（關(guān)鍵意見銷售者）的合作方式，著力提升綜合服務(wù)水平。此外，連續(xù)多年縮減的推廣費(fèi)用，今年部分企業(yè)也計(jì)劃略有提升，當(dāng)然，前提是渠道費(fèi)用能夠節(jié)省下來。

展望2025年，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭肯定更加激烈，但情況應(yīng)該不會比去年更差。對于各類型服務(wù)商來說，潛在的市場機(jī)會或許比去年更大一些。