文｜鄧浩志

開年伊始，我與廣州多家大型開發商的主要負責人進行了會面。總體上有幾點感受，與大家分享如下：

首先，今年開發商們對市場信心有所恢復。

與過去三年相比，以往每當談及對今年市場前景的看法時，多數人只能搖頭。而今年，大家的表述多為“應該會比去年好些，市場應該會復蘇了吧”。這說明，持續發力的樓市扶持政策，加上去年四季度市場的強勁反彈，開始讓大家看到了一絲希望。

其次，今年開發商們都非常積極。

春節假期尚未完全結束，多個項目就已經開始蓄客、安排宣傳、準備推出新貨，主城區的情況尤為明顯。例如，海珠西片區有兩個全新樓盤計劃在年后開盤；芳村片區也有兩個項目在開年伊始就向市場吹風或舉辦媒體見面活動。天河區的情況更是引人注目——去年出讓的幾塊高價地塊，如今各種消息滿天飛。一些原本計劃年底才推出的項目，擔心客戶被競爭對手搶走，提前半年就開始向媒體放風。

總體來看，廣州樓市的格局發生了變化。過去，樓市格局簡單概括為中心區強、郊區弱，但如今，由于主城區大量供地，核心城區的項目數量暴增，中心區的競爭變得空前激烈。以天河區為例，2021年時，東部僅有“四大名盤”在售，供不應求，房價一路上漲。而現在，在售樓盤已達到19個，供求關系完全改變。類似的情況還有海珠區——琶洲某項目在2022年和2023年曾創下全國銷冠，但如今琶洲在售和待售項目已多達8個，且今年還會繼續推出新地塊。整個海珠區預計今年在售和待售項目將突破30個。這無疑逼迫開發商們更加積極、動作更快。

廣州樓市的營銷模式，正在醞釀一場重大變革。

簡單概括為9個字：反壟斷、降費用、多元化

所謂“反壟斷”，指的就是貝殼。這個話題在行業內已經無需避諱，近年來，無論是房企還是周邊各種服務商，都深受貝殼壟斷帶來的生存壓力之苦。今年，各大房企似乎都有意全面嘗試“去貝殼化”，比如延遲其進場時間、提高其他平臺或全民營銷的傭金、取消跳點獎勵等。與此同時，其他平臺公司也積極推出降低平臺費、提供更好服務等應對措施。不過，盡管大家都有這樣的想法和行動，但最終成果如何，我認為還是要看市場。如果市場依然不佳，大家可能還是得依賴貝殼。

“降費用”則是指降低渠道營銷成本。今年，很多項目都只安排了“全民營銷”，尤其是新盤。降低渠道費用的目標不難理解，而且今年許多項目位于主城區，客戶觸達相對容易，這也讓樓盤有底氣降低渠道費用。

“多元化”則是為了避免被貝殼或其他渠道綁架。今年，許多企業都在優化與其他平臺、KOL（關鍵意見領袖）、KOC（關鍵意見消費者）、KOS（關鍵意見銷售者）的合作方式，著力提升綜合服務水平。此外，連續多年縮減的推廣費用，今年部分企業也計劃略有提升，當然，前提是渠道費用能夠節省下來。

展望2025年，房地產行業的競爭肯定更加激烈，但情況應該不會比去年更差。對于各類型服務商來說，潛在的市場機會或許比去年更大一些。