深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）的全文終于公布了，有以下重要的信息點，你必須了解。

1、深圳城市定位全面提升

根據(jù)國務院批復和規(guī)劃正文，深圳的最新定位、城市功能都獲得了顯著提升，具體表述是：

深圳市是經(jīng)濟特區(qū)，國家創(chuàng)新型城市，現(xiàn)代海洋城市，國際性綜合交通樞紐城市。核心功能定位是全國性經(jīng)濟中心，全國先進制造業(yè)基地、對外開放門戶，國際科技創(chuàng)新中心重要承載地。

國家上次明確深圳功能、定位是在2010年，當時國務院對《深圳市城市總體規(guī)劃（2010－2020年）》做了批復，具體表述是：

深圳市是我國的經(jīng)濟特區(qū)，全國性經(jīng)濟中心城市和國際化城市。

對比一下，可以發(fā)現(xiàn)深圳新增了“國家創(chuàng)新型城市”、“現(xiàn)代海洋城市”、“國際性綜合交通樞紐城市”等定位，功能上也增加了“全國先進制造業(yè)基地、對外開放門戶，國際科技創(chuàng)新中心重要承載地”等表述。

2、深圳有了更高遠的目標

近日有媒體在報道廣州總規(guī)的時候說，廣州遠景目標是“具有經(jīng)典魅力和時代活力的中心型世界城市”，而北上廣之外的城市沒有世界城市的表述。

事實上，深圳此次總規(guī)的全文里，也明確了深圳的遠景目標是：成為競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標桿城市。

而且還進一步提出，深圳今年就要成為具有全球影響力的經(jīng)濟中心城市和現(xiàn)代化國際大都市，研發(fā)投入強度、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力世界一流。

3、鼓勵人口向光明、坪山有序轉(zhuǎn)移

規(guī)劃首先透露了深圳人口、用地等現(xiàn)狀，具體表述為：2020年末，深圳市建設用地1027.25平方千米，國土開發(fā)強度約50%，建筑面積11.48億平方米，常住人口1757萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率約100%，實際服務管理人口2100萬人左右。

未來的人口目標則確定為：2035年全市常住人口規(guī)模嚴格控制在1900萬人以內(nèi)，實際服務管理人口控制在2300萬人左右，常住人口城鎮(zhèn)化率100%，戶籍人口占常住人口比例達到50%以上。

這意味著，到2035年深圳還有143萬到200萬的人口增長空間。

但深圳戶籍人口的增長空間比較大，按照戶籍人口達到常住人口的一半推算，2035年深圳戶籍人口應該達到950萬人。截至2023年末，深圳的戶籍人口是687萬人，未來還有263萬的增長空間。

另據(jù)深圳市統(tǒng)計公報，截至2023年末深圳戶籍常住人口是606萬人。這意味著，有81萬深圳戶籍人口并不常住在深圳，這個比例非常高。估計是有一些人為了買房子，把戶口遷到了深圳；還有一些人出國留學、移民或者在其他城市養(yǎng)老、工作了。

規(guī)劃中關(guān)于未來人口分布有如下表述：

引導人口合理布局。合理優(yōu)化福田、羅湖、寶安、龍華四區(qū)常住人口規(guī)模和布局，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城市功能優(yōu)化以及軌道交通、公共服務等項目實施，引導人口向坪山、光明等區(qū)有序轉(zhuǎn)移，促進職住平衡。

未來坪山、光明將是人口爭奪戰(zhàn)的大贏家，政府將通過軌道交通等建設，鼓勵新增人口在這兩個區(qū)居住、工作。這對于兩個區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展，以及不動產(chǎn)價值提升，意義重大。

4、深圳核心區(qū)再擴容

規(guī)劃再次宣布深圳核心區(qū)擴容，具體表述為：

拓展都市核心區(qū)空間范圍。以福田－羅湖中心、南山－前海中心為基礎，將寶安區(qū)的新安、西鄉(xiāng)街道，龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道，以及前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)的相關(guān)區(qū)域等納入都市核心區(qū)范圍，面積約574平方千米，共同發(fā)揮具有強大區(qū)域輻射帶動力的粵港澳大灣區(qū)核心引擎功能。

龍崗、寶安、龍華的8個街道納入深圳都市核心區(qū)，早在十四五規(guī)劃中就官宣過了，這次是再次確認。實際新增加的，是下圖中左側(cè)的藍色區(qū)域，也就是寶安的西鄉(xiāng)、新安街道之外，納入前海的區(qū)域。

從都市核心區(qū)擴容角度看，寶安是大的贏家。

5、8個城市功能中心、12個城市功能節(jié)點

規(guī)劃還給全市子片區(qū)劃了重點：

在都市核心區(qū)以外，集中力量打造鹽田、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬、寶安北、平湖8個城市功能中心。　依托重大基礎設施項目和重點科技創(chuàng)新平臺，打造西麗、蛇口、民治、坂田、布吉、機場東、燕羅、石巖、橫崗、坪地、坑梓、新大－龍岐12個具有區(qū)域輻射帶動功能的城市功能節(jié)點。

6、深圳都市圈的“4個小圈”

規(guī)劃對深圳都市圈有詳細規(guī)劃，最值得注意的是4個小圈，具體表述為：

西部推動以會展海洋城為核心的寶安北片區(qū)與東莞濱海灣地區(qū)協(xié)同發(fā)展，形成全面開放的國際門戶功能區(qū)。

中部重點推動光明科學城與松山湖科學城科技創(chuàng)新協(xié)作，促進觀湖、平湖、觀瀾與鳳崗－塘廈－清溪產(chǎn)城融合發(fā)展，創(chuàng)新深莞兩地的深度合作模式，形成集產(chǎn)業(yè)、居住和休閑功能于一體的戰(zhàn)略空間。

東部推動鹽田、龍崗、坪山、大鵬與惠州惠城、惠陽、大亞灣地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分工和協(xié)同布局，創(chuàng)新居住、教育、旅游等領(lǐng)域合作機制，輻射帶動粵東地區(qū)發(fā)展。

這4個小圈值得關(guān)注，將是未來深度融合發(fā)展區(qū)。

7、“1＋7＋N”的創(chuàng)新空間格局

深圳國家創(chuàng)新型城市，這個功能主要靠哪些片區(qū)承擔？

規(guī)劃提出了“1＋7＋N”的創(chuàng)新空間格局。其中“1”是指綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，“7”是指7個創(chuàng)新集中承載區(qū)，“N”是指多個創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。

下圖中的紅圈就是綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，包括中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、西麗湖國際科教城為核心，整合尖崗山片區(qū)、寶中片區(qū)及大鏟灣片區(qū)。7個藍圈，是次中心。

由于科技創(chuàng)新對片區(qū)提升價值非常高，所以這1+7個片區(qū)非常值得關(guān)注。尤其是紅圈，跟深圳地鐵15號環(huán)線高度重合。

深圳地鐵15號線，被坊間稱為劃重點的線路，是深圳的“1環(huán)線”。結(jié)合上面的創(chuàng)新空間規(guī)劃，你應該知道未來哪里房價最貴了吧。其實現(xiàn)在這里也基本上是最貴的。

8、最浪漫的城區(qū)被定義了

雖然南山、寶中拿下了核心核心區(qū)，但最浪漫的城區(qū)卻不是西部，而是東部！

根據(jù)規(guī)劃，深圳東部將打造“詩意山海小城”，具體是在鹽田大小梅沙和大鵬。

具體表述為：依托大鵬灣和大亞灣，形成若干依山傍海、尺度宜人、暢游山海的濱海小城。利用大鵬灣珍貴的自然海岸資源和山體景觀，塑造多個山海交融的特色濱海空間，開展暗夜保護，建設大鵬星空公園，打造暗夜保護示范區(qū)。協(xié)調(diào)大亞灣片區(qū)內(nèi)海灣、山體、濱海城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)片區(qū)等特色意象要素，創(chuàng)造文化體驗、度假休閑、科技研發(fā)一體的綜合性海岸特色空間。

9、深港合作的3個圈

深圳和香港加起來的面積，也沒有上海或廣州的一半大，不到北京或杭州的五分之一。所以，深港都市圈不僅是中國最貨真價實的都市圈，還是還最強大的都市圈。

規(guī)劃為深港合作劃了三個圈，提出：

對接香港北部都會區(qū)發(fā)展策略，優(yōu)化深港雙城空間格局，加快推進港深西部鐵路、北環(huán)線支線（深圳段）規(guī)劃建設。推動兩地交通設施、生態(tài)環(huán)境、公共服務、科創(chuàng)空間等方面緊密對接與協(xié)同發(fā)展，探索深港邊界地區(qū)合作開發(fā)建設和深度融合發(fā)展的新模式。

10、高等教育大躍進

規(guī)劃中對深圳高等教育的表述是：促進高等教育規(guī)模適度布局，形成“一城四園多點”的高校總體空間格局。其中，“一城”是指深圳大學城，“四園”是指深圳國際大學園、光明大學園、坪山大學園和大鵬大學園，“多點”是指“一城四園”之外分散布局的其他高校。到2035年，全市高校用地滿足約40萬全日制在校生用地需求。

值得注意的是，上面的最后一句話。也就是說，2035年深圳高校在校生可能達到40萬人。而2023年末，深圳高校在校生是16.08萬人。這意味著，深圳每年將增加2萬在校大學生，很多大學會擴招。