在剛剛過(guò)去的2024年，昆明房?jī)r(jià)七連跌，各區(qū)房?jī)r(jià)均跌1000元。對(duì)于昆明的打工族來(lái)說(shuō)，若一套房子按照100平方米計(jì)算，一平跌1000，那就是不見(jiàn)了10萬(wàn)塊錢(qián)，貌似還沒(méi)有到不可接受的程度？

于是，2025年昆明房?jī)r(jià)就格外引人關(guān)注，繼續(xù)跌或?qū)⒈辣P(pán)，還是觸底反彈？牽動(dòng)著不少購(gòu)房者的心。

對(duì)于昆明房?jī)r(jià)能否觸底反彈，好消息是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，昆明商品住宅存量約480萬(wàn)平，降至8年來(lái)新低，去化周期也縮短至17.1個(gè)月。其中，9個(gè)板塊去化周期不到1年，巫家壩的新房甚至只夠賣半年。

也就是說(shuō)，之前嚴(yán)重影響昆明房?jī)r(jià)的去庫(kù)存問(wèn)題，已經(jīng)得到了巨大緩解。再加上2025年入市的新房數(shù)量急劇減少，供需關(guān)系或?qū)⒅匦孪磁啤?/p>

此外，購(gòu)房政策也有利好。首先，利率持續(xù)走低，這意味著購(gòu)房者的月供會(huì)相應(yīng)減少，還款壓力也隨之降低。利率下調(diào)實(shí)際上是一種隱形降價(jià)，能刺激更多人買(mǎi)房。其次，首付門(mén)檻再次降低。市區(qū)很多樓盤(pán)推出了首付分期和低首付政策，甚至有0首付的現(xiàn)象。這滿足了部分沒(méi)有首付但有購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者的需求，有助于持續(xù)去化庫(kù)存。

當(dāng)然，昆明房?jī)r(jià)還與當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，按照昆明2025年突破萬(wàn)億的GDP目標(biāo)，如果不是空話、大話，拿出行之有效的手段和政策，或許確實(shí)能提振不少樓市信心。

然而，唱跌昆明房?jī)r(jià)的也不在少數(shù)。從國(guó)家層面來(lái)看，2024年底的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確了2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，頭等大事就是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

這一政策基調(diào)為樓市的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在需求端，政府將通過(guò)加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，加快收儲(chǔ)存量房，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等措施來(lái)刺激市場(chǎng)需求。

同時(shí)，在供給端，嚴(yán)控商品房增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，并增加保障性住房供給，配售型保障房也要加大力度，以滿足不同層次的住房需求。這些政策的組合拳，旨在讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供需更加平衡，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

再看市場(chǎng)的實(shí)際情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)面臨著一些挑戰(zhàn)。一方面，從數(shù)據(jù)上看，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不太景氣，有專家測(cè)算2025年全國(guó)新建商品房銷售面積可能下降6.3%左右，新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)下降15.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也得下降8.7%。

另一方面，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，購(gòu)房意愿受到一定影響，加上二手房市場(chǎng)對(duì)新房的沖擊，新房銷售恢復(fù)困難。

但這并不意味著房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來(lái)“下跌潮”。在一些核心城市和熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)可能會(huì)先企穩(wěn)甚至反彈，但是按照昆明目前的發(fā)展現(xiàn)狀，人口激增和經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成，都不是一朝一夕能夠完成的使命，顯然仍處于樓市下跌的危險(xiǎn)區(qū)。

同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，對(duì)于住房品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，一些高品質(zhì)房源相對(duì)稀缺，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，也會(huì)促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱的城市和庫(kù)存高的地方來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力可能會(huì)更大一些。這些地區(qū)人口增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)降級(jí)體現(xiàn)明顯，住房需求減少，而庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)供需失衡的局面較為突出。即便昆明去庫(kù)存已經(jīng)取得較大成效，但是仍然處于這一梯隊(duì)。

放眼全國(guó)，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特點(diǎn)便是“量?jī)r(jià)齊跌”。根據(jù)最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2025年各大城市的成交量依然呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，特別是在一些二線、三線城市，房屋成交量已跌至十年來(lái)的最低點(diǎn)。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像許多人預(yù)期的那樣回升或企穩(wěn)，反而呈現(xiàn)出持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。即便是一些重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)，也難以抵擋下行壓力，購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，市場(chǎng)成交陷入停滯。

從交易量的下滑來(lái)看，這不僅僅是因?yàn)橘?gòu)房者的觀望情緒，更多的是與房貸利率較高、購(gòu)房成本依然偏高以及市場(chǎng)預(yù)期悲觀等因素密切相關(guān)。

過(guò)去幾年，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力并未隨著收入的增長(zhǎng)得到提升，而在部分城市，甚至出現(xiàn)了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)加重，導(dǎo)致需求進(jìn)一步減少。

與此同時(shí)，價(jià)格的下跌并非短期現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的調(diào)整主要是對(duì)過(guò)去幾年房?jī)r(jià)暴漲的修正。過(guò)去幾年，部分城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際收入水平，進(jìn)入了過(guò)度估值階段，當(dāng)前的下跌或許正是對(duì)這些非理性上漲的反應(yīng)。

其實(shí)，拋開(kāi)所有趨勢(shì)和預(yù)判，捫心自問(wèn)，2025你會(huì)在昆明買(mǎi)房嗎？

答案自在人心。