01

楔子

最近良子一直沉浸在住宅戶型里，所出內容也多是明星家的戶型分析等偏娛樂性的文章。但對于專業的追求，其實良子一刻也不敢放松。

這不是前兩天就有朋友就在群里催更了嘛，那今天我就結合最近的一些感悟，寫寫我看到的2025年住宅設計的一些趨勢。

02

好房子

我認為住宅市場的變化，首先來自于“好房子”建設的相關政策帶來的影響。

在2025年年初的地方兩會上，全國15個省份宣布將大力 推進“好房子”建設。據不完全統計，2024年下半年以來，已有超30個城市發布新版城市規劃管理技術規定，“好房子”時代正式拉開帷幕。

趨勢一：空間更大了

不管是戶型的戶均面積，還是相同建筑面積的戶型，實際空間都變大了。

傳統的住宅層高普遍低于3米，而“好房子”的建設要求凈高大于3米。所以即使是同樣建筑面積的房子，實際上體積是變大了。

另外原先的陽臺受制于面積計算規則，普遍面積都不大；而新的容積率計算規則對于這塊是有所放松的，所以好房子的陽臺贈送面積將進一步提高。

趨勢二：建筑的物理性能更好了

2024年8月23日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，在調研中發現：“隔音、串味、滲漏”成為困擾人民群眾住房問題的前三名。

而“好房子建設”著重要解決的就是上面提到的三大問題，所以我相信在建筑“聲、光、熱”等物理性能上，會比原先的居住體驗提高不少。

趨勢三：房價會進一步提高

房價的上漲，主要來自于兩方面。一個是因為地價上升，另外一個是因為建設標準提高之后，造價的增加。

但新建住宅的性價比不會降低，可能還會上升，原因就是上面提到的趨勢所帶來的。當然，同時可能會出現一些新材料和新技術，用來應對成本上升的問題。

當各地越來越多的開發商，參照“好房子”的建設標準進行項目開發時，一定會涌現一些“好房子”。

而當這些標桿樓盤出現之后，示范效應會帶動更多的項目跟進。當多到一定數量后，一定會對“好房子”的標準進行“修正”，形成落地性更強的標準。

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私人定制

其次，我認為住宅市場的變化，來自于人民群眾日益提高的生活水平。當生活水平提高之后，人們對于個性化設計的需求就會越來越高。

趨勢四：個性化需求增加了

一直以來，中國的房地產開發都是采用“標準化”的思路進行的，因為標準化能帶來規模效應，這是從制造業學來的。

雖然在房子稀缺的年代，大家普遍對于標準化的房子沒什么抱怨。但在裝修階段，大家還是會把自己家砸的“面目全非”，這多少也體現了一些“個性化的需求”。

而現在，家庭普遍有多套房，所以對于個性化的需求就更強烈了。那么如何解決標注化和個性化之間的矛盾，就變成擺在各大開發商面前的一個新課題了。

所以我前兩天寫過一篇文章介紹國外的一個案例，就是來闡述如何通過“二八原則”解決個性化的問題。

大家可以擴展閱讀：《》

只有在設計階段就考慮到客戶的個性化需求，才能在裝修階段體現綠色環保的理念，避免裝修中的大拆大建。

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土地

另外，我認為住宅市場的變化，來自于國土資源和土地出讓的規則變化。中國的房地產已經過了鼎盛時期，也就意味著大片的、連續的土地開發，已經不太可能了。

取而代之的是“零星的、見縫插針”的城市織補，所以可供開發的地塊，面積也會變得越來越小。

趨勢五：地塊越來越小

我用AI軟件生成了上海2024年部分土地出讓的情況一覽表（如下表）。因為受制于數據的原因，AI只給我整理了總共48塊地中的20塊，但也能說明問題了。

大家可以看到：其中有半數的土地面積都在1.7萬平方以下，而容積率則在2.0左右，這就意味著單一項目的規模不超過3.5萬平方。換句話說，一個小區也就沒幾棟樓。

拿去年大賣的樓盤中海“順昌玖里”來舉例，高層部分一共只有3棟樓，總共512套房子，但是這個項目開盤當日就賣了196.5億元銷售額，刷新了全國的開盤紀錄。

所以，這種市中心的地塊，雖然總建筑面積不大，但是總貨值卻不低，也就意味著項目也不小。

另外，我再拿港、臺的一些項目來舉例吧。

香港的曉廬和御峰兩棟高塔，組成了一個頂級豪宅小區。

臺北大S生前居住的豪宅太子信義，也就是兩棟連體的塔樓組成的小區。

雖然大陸地區不太可能出現一兩棟就是一個小區的情況，但市中心出讓的土地面積越來越小，確是非常明顯的趨勢。

再加上“小街坊、密路網”的規劃理念被不斷踐行，即使是大地塊，也會被公共走廊所一分為二稱為小地塊。比如說 南翔“虹橋嘉悅府”，小區中央就有一條城市的“公共通道”。（如上圖）

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百花齊放

最后落到設計層面，我認為住宅市場的變化還是會延續前幾年的一些趨勢，呈現百花齊放的狀態。

趨勢六：奇技淫巧

主要集中在空間的可變性上、更多的科技應用上、低碳環保上和裝配式快速建設上。

因為這部分的內容，我前兩年也提到了，所以就不贅述了。

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結束語

這兩年，大家對于城市更新已經有了一定的認識，而城市更新強調的就是“精細化設計”。

不管是“好房子”建設的要求，還是土地出讓政策的細化，亦或者是人民群眾對于個性化需求的提升，其實最后都是劍指“精細化設計”。只有項目更小了，速度慢下來了，才能像繡花一樣精細。

以上提出的2025年6大住宅發展趨勢，是良子跳出設計工作后的一些觀察，希望能對設計師和開發企業有一些啟示。

最后附上2024年的趨勢分析，擴展閱讀：《》