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作者 | 王澤紅

廣東重啟土儲專項債發(fā)行，拉開了全國收儲的大幕。

2月23日，廣東率先發(fā)行專項債券資金用于收購存量土地，成為全國首例。根據(jù)廣東省披露的2025年政府專項債券（八期～九期），涉及2只債券，共發(fā)行總額307.1859億元，全部用于回收閑置存量土地。

其中，八期債券計劃發(fā)行114.04億元，期限為7年（5+2），募資擬用于廣州、惠州土地儲備項目；九期債券計劃發(fā)行193.1459億元，期限為7年，募資擬用于珠海等17市土地儲備項目。

經(jīng)過梳理，此次本次發(fā)行的專項債券覆蓋廣東19個城市，86個項目。深圳和東莞未有項目涵蓋其中。

此前2月18日，北京也發(fā)行13筆專項債，發(fā)行總額462.9億元。其中，募資投向土儲項目規(guī)模達(dá)116.87億元，這意味著北京也重啟了土儲專項債，而且早于廣東。

但不同的是，北京的土儲專項債主要是用于“土地一級開發(fā)”，即在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理、投資、開發(fā)的過程，并非收購存量閑置土地范疇；反觀廣東，則是用于收購存量閑置土地，真正屬于全國層面的專項債收儲首例。

“土儲專項債的使用，既對增量土地，也對存量土地?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財經(jīng)。

土儲專項債重啟，考驗地方財政能力

去年10月，財政部明確允許專項債收儲土地，到11月自然資源部下發(fā)“242號文”，要求各地加大收回收購存量閑置土地力度。

2025開年以來，多城按下土地收儲加速鍵，公布首批專項債閑置土地收儲清單，包括河南、江西、安徽、浙江、廣東等地。

當(dāng)中，廣東規(guī)模最大，根據(jù)中指院統(tǒng)計，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市擬用專項債收儲土地超220宗，擬收儲價格合計超430億元，本次廣東發(fā)行債券307億元，占比約七成。

此外，廣東本次發(fā)行專項債的86個項目總投資額為473.3億元，項目擬發(fā)行專項債總額為433.2億元，占總投資額91.5%，其中10個城市擬發(fā)行專項債總額與總投資額基本相等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次債券信息發(fā)布，說明各地正式啟動專項債募投項目工作，即收地款募集工作。按照計息時間計算，今年3月3日我國將誕生首批回購存量土地專項債，即“25廣東債09”和“25廣東債10”。

早先的專項債使用以土地儲備和棚改為主，2019年被叫停后。自去年10月明確允許專項債收儲土地后，時隔五年土儲專項債被重啟。

為何是廣東先行？李宇嘉認(rèn)為有三個因素：一是廣東是全國率先實現(xiàn)隱性債務(wù)清零的省份，債務(wù)風(fēng)險小，財力狀況好；二是廣東有償還的保障，可以通過專項債的杠桿和撬動作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省在穩(wěn)大盤上的擔(dān)當(dāng)；三是廣東是 “自審自發(fā)”的試點省份，發(fā)揮挑大梁作用。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，各地關(guān)于專項債發(fā)行的工作非常成熟，本身并不復(fù)雜，難點在于償債資金來源非常考驗各地財政能力。從真正解決此類問題來看，地塊被回購收儲只是盤活的初步階段。要真正盤活，就要增強土地的利用價值和再開發(fā)價值。

“換句話說，要積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)等平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)撬動市場對此類土地的需求，這個是最近兩年非常關(guān)鍵的。尤其是今年專項債收儲的部分地塊中，部分城市計劃年底就準(zhǔn)備進(jìn)行招拍掛，這就要求把房地產(chǎn)向好發(fā)展的態(tài)勢鞏固好。”

“此次從募投計劃等材料可以看出，對于首批回購存量土地專項債而言，具有非常穩(wěn)健的償債機制?！?嚴(yán)躍進(jìn)指出，一方面是地塊收儲價格合理，大概是6-9折水平，減少了收購成本；另一方面，被收購的地塊普遍屬于優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)土地出讓的工作會比較順利。

307億是首批，后續(xù)或有第二批、第三批

“廣東此次收購的存量土地，90%以上為地方國企的地塊?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜指出，根據(jù)統(tǒng)計，各地公示的項目用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，其中90%以上為地方國企。

在她看來，專項債收購存量土地是2025年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，本次廣東省率先發(fā)行收購存量土地的專項債，為市場釋放了更加積極的信號，但本次涉及的項目更多為地方國企地塊，未來是否能提高土地資源利用效率、帶動市場進(jìn)入新循環(huán)，還需要持續(xù)跟蹤。

方正證券也認(rèn)為土儲專項債五年后重啟意義重大，在規(guī)模與范圍上或再獲大力支持，隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或為地方城投→地方國企→央企→民企。

李宇嘉指出，307億應(yīng)該是第一批土儲專項債，主要是前期各地謀劃申報的、收儲條件較為成熟的閑置、低效土地儲備項目，包括多次流拍、開發(fā)商無意愿開發(fā)或用途要調(diào)整的土地。后續(xù)如果限額沒用完，還可能有第二批、第三批。

至于如何分配307億？“在限額范圍內(nèi)，在切塊給每個城市，每個城市在限額里面報項目?！?李宇嘉分析道。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出，此次發(fā)行的專項債，是收地和儲地兩項工作一起推進(jìn)。其中2025年的發(fā)債募集資金，主要用于購地款支付，而到2026年則會進(jìn)一步發(fā)行土儲資金。這兩部分資金的占比預(yù)計分別為80%和20%。

“換句話說，各地今年的工作重點在于積極回收土地，而明年的重點是將此類土地納入土地儲備并進(jìn)行二次供應(yīng)?！?/p>