金科地產的爆雷，本質是激進擴張與行業周期共振的必然結果。

從2016年銷售額首破300億到2021年登頂千億，金科用五年時間演繹了“高杠桿、高周轉”的瘋狂劇本。然而，當2021年房地產行業急轉直下，金科的經營問題也就逐漸開始裸奔。

據 2024 年中報數據，截至 2024 年 6 月 30 日，公司總負債為 1918.59 億元，盡快較去年同期減少 20.42%，

資產負債率高達 92.13%。

而在2024年三季度報中，金科 實現營業收入 215.67 億元，凈利潤為 - 55.1 億元。全年預計銷售最高不超過290億。

和2023年632.38億元比，下滑超過50%

金科的崩盤，恰逢中國房地產行業深度調整期。其銷售端的潰敗，既是市場環境的縮影，也是自身戰略失誤的寫照。 過度依賴重慶（銷售占比19%）和華東市場，當這兩大區域需求萎縮時，全國化布局淪為“偽命題”

2月18日，金科就重整方案（草案）召開第二債人大會，表決時間為3月31日，表決時間上留了42天，說明此次重整了難度。

當然，這個時間，也是金科留給自己攻克債權人的窗口。

金科的重整方案和其他爆雷房企并無二致，都是換湯不換藥。本質上要么給債權人“畫大餅”，要么是“二次收割”。

要么是債轉股，要么是3.02-22.35%的比例清償。

重點是信托部分， 信托資產由金科關聯方管理，債權人雖擁有受益人大會表決權，但無實質監督權，管理層可隨意更換管理團隊。

簡單說，債權人化了金科的債，取得了金科的資產，但還是金科管理這部分資產。對此，金科也給出了非常具備誠意的專業意見：

信托資產的持續開發運營要專業機構，普通人沒有這么能力。

只有金科行。

如果行的話，為什么要爆雷，為什么要重組？

也許管理無罪，都怪經濟和周期。

金科的重整方案，要比其他爆雷房企更加魔幻。因為截至2024年末，金科總資產縮水至2001億元，債務卻有1918.59億。

在2024年中期報中，存貨只有1166.37億。在這兩年的爆雷房企中，以及席卷風暴的萬科，都存在存貨減值問題。

一旦金科啟動減值，資不抵債都在意料之中。金科對此沒有否認，在2024年的業績預告中，金科給出了期末凈資產的數值預告：

-170億至-250億。

都說房地產進入“黑鐵時代”，三四線城市房價更是跌跌不休。金科60%土儲位于低能級城市，去化難度可想而知。作為一家爆雷房企，要想重啟土儲開發，融資成本和壓力不亞于重整計劃。

金科地產的債務重整，肯定不是重生之路。看似曙光在前，實則是阻力重重。除了地產暴漲？如何才能救地產？我想不出答案。

不曾想，曾經的西南王，變成了滯銷王。

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