去年至今，上海內環誕生了很多爆款豪宅盤，地段論也是一次次得到驗證。

但最近，艷姐了解到位于上海內環的靜安，有一個均價在12.5萬/㎡的高端項目——靜安璽樾，似乎推翻了地段論！開盤半年來，去化居然陷入了困境。

項目一期在去年5月開盤，認購率約62%；緊接著的二期又在去年11月開盤，認購率更是不到23%。

目前這樣的數據和同級別競品相比，可謂是天壤之別。拿到這樣一個“燙手山芋”，艷姐也真的為項目操盤手和營銷者捏了一把汗。

項目背后的企業，是上海本土的一家區域硬核公司——

北方集團

關鍵是今年項目預計還有第三期入市，按照這樣的慣性，屆時會是怎樣的狀況，大概率可以猜得到。

今天，艷姐也很想和大家聊聊這個顛覆大家認知的項目以及這家公司，再和大家嘮嘮艷姐觀察到的這些年來比較出彩的上海本地國企，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法和觀點。

01

項目遇冷背后

靜安璽樾為何會成為上海內環典型的滯銷項目，艷姐也從個人視角談談對這個項目的看法。

《孫子兵法》的核心戰略之一就是“不戰而勝”，我們之前看到內環諸多豪宅樓盤的熱銷，就是因為“不戰而勝”，在地段上擁有絕對優勢，讓客戶看到了未來資產保值增值的可能性。

即使部分項目產品力有點平庸，但基本上也因為地段優勢，都能成為爆款盤。然而，靜安璽樾的地段區位卻有點特殊：

項目分明是內環項目，而且位于新靜安不夜城板塊，是上海比較熱點的城市更新板塊，之前的萬科中興奧舍、華發靜安華府、新湖青藍國際等爆款項目，都位于該板塊。

但偏偏是“高子里的矮子”：

實際上，在一個板塊內其實也有三六九等之分，有的項目位于核心區，自然備受追捧；但有的項目則位于邊緣區或雞肋區，更何況靜安璽樾的區位更是踩雷：

偏偏位于上海交通最繁忙的南北高架邊上，多多少少會受到噪音、汽車尾氣等影響。要知道的是，這可是單價12萬+的高端盤，高端客戶本身對于生活品質就非常敏感了。關鍵還不止這一點：

項目還夾在兩個年代較久的老破小社區中間，試想當客戶來到這樣的界面，整體的體驗感估計就不是特別好。

更關鍵的是戶型也存在一定的不合理之處：

比如建面約98㎡和100㎡的2房戶型是中間套，設置了連廊，隱私性較差；這樣的小戶型都是長條型，面寬小，進深大，將來采光性能也不強。也正是因為這樣的戶型版型，導致了只有客廳和主臥朝南。

另外建面約103㎡的邊套戶型則靠近高架，或多或少受到外部環境影響，再加上戶型設置也是長條型，同樣面臨著采光不強的窘境。

此外，在項目社區的整體氛圍營造上，似乎并未看到特別引人入勝的亮點。反觀周邊的網紅樓盤——萬科中興傲舍，卻極為擅長包裝社區形象，呈現出一種充滿文藝氣息、高端格調與國際化的社區氛圍。

坦白說，相比其他競爭產品，靜安璽樾的社區氛圍并沒有形成明顯的優勢。

還有一點也不得不說，就是項目操盤者在入市時機的選擇上，偏偏選擇在2024年板塊內有諸多新房入市的時點，和他們同臺PK，比如保利、越秀項目等等都在去年入市，自然會造成很大程度的客戶分流。

項目三期預計將要在今年入市，可以想象到操盤者的壓力會有多大，屆時是否能夠扭轉乾坤，時間會告訴我們答案。

02

低調的北方集團

打造靜安璽樾的公司，名為上海靜安城市更新投資發展有限公司，艷姐也去查了一下，實際上這家公司隸屬于北方集團。

北方集團的成立背景，最早要追溯到2005年左右，由當時原閘北區36家國有房產企業戰略重組而成。根據官微披露，北方集團成立至今，已經參與了靜安90%的城市更新，這些年來還參與蘇河灣高端商務商業區建設以及中興城的城市更新。

但如果要問這家企業有沒有什么名氣響當當的代表作，似乎一下子很難說出口，給艷姐的感覺就是北方集團在上海的口碑影響力并不大：

一方面，諸多項目在產品打造上并沒有做到足夠出圈，比如同樣位于靜安的其他競品項目，就能做到讓很多業內人士和設計者前來學習；

另一方面，在很大程度上也是因為北方集團營銷條線或者品牌條線，對于項目的包裝或者口碑營銷，和其他房企相比，還是稍顯遜色一些。

艷姐也特地去查了一下，實際上近年來北方集團還打造了一個新盤，位于松江的佘山璽樾，項目是建面約90-333㎡聯排+合院，此前銷售均價5.5萬/㎡左右，也算是有過千萬級別別墅打造經驗了。

但畢竟郊區地塊大，容積率低，所以佘山璽樾能夠給到北方集團較大的發揮空間；而上文提到的靜安璽樾，容積率高達約3.05，在空間設計上很難有發揮空間。

此外，北方集團還聯合一些知名房企打造過項目，只是因為合作房企勢能較大，而北方集團又比較低調，所以很多時候大家都認為項目是那家名氣較大的品牌房企單獨打造。

比如萬科中興傲舍的打造者，很多人都以為是萬科，實際上項目公司是北萬置業，在北萬置業這家公司中，30%的股份是由于北方集團持有的，所以北方集團也是萬科中興傲舍的締造者之一。

也是期待未來北方集團能夠汲取萬科中興傲舍的成功打造經驗，能夠獨立打造出更優質、更具有設計感的產品。

03

總能拿到優質地塊的靜安國企

艷姐發現在靜安，還是有一家區屬國企，拿地就是穩準狠，地塊的區位都非常不錯，它就是靜安投資集團（簡稱靜投）。

就在昨天，靜投以總價5.62億競得靜安寺社區兩宗地塊，其中 宅地樓面價高達16.2萬/m2。關鍵是這樣的地塊，還是位于靜安最為核心的靜安寺地鐵站旁邊。

地塊規劃圖

該地塊附近就是招商&江蘇海潤聯合體在去年9月土拍中以近60億拿下的超級地塊，樓面價114145元/㎡，如今項目定名為康定壹拾玖。此次靜投拿下的地塊之上建立的項目，未來大概率會爆火。只能表示，靜投真的太會拿地了。

此外，在2023年火爆了一把的靜安鴻印里，其實也是由靜投打造。

在地段層面，鴻印里就已經占據了極大優勢，它不是位于新盤供應量極大的新靜安（脫胎于閘北區），而是位于傳統的老靜安：

要知道的是，自2021年到2023年，老靜安只有鴻印里這一個新盤入市！自然是極度精貴和稀缺。

更誘人的是鴻印里在價格層面的優勢：老靜安周邊次新房的價格一般要15-16萬/㎡左右，而鴻印里均價約14.2萬/㎡，已經形成了新房和二手房的倒掛。

于是在2023年1月，靜安鴻印里開盤，推出333套建面約110-225㎡2-5房，吸引了超過1千組客戶認購，開盤當日售罄！

這個項目并非純住宅項目，而是商住辦綜合體，分6棟高層住宅及一幢180米的超高層商辦樓、部分商業，11幢風貌保護建筑，打造難度可想而知。

今年2月，靜安鴻印里也將迎來交付，這對于靜城來說，是非常重要的一戰，也希望靜城能夠交上滿意的答卷。

此外，靜投還有新項目預備入市——比如備受關注的靜投電影廠項目。

時間倒回到2022年9月23日，當時華發以80.37億拿下靜安區中興社區C070202單元321-01、322-09地塊，房地聯動價11.9萬/㎡！

321-01地塊就是如今的華發靜安華府，而322-09地塊此前經過轉讓，最終由靜投開發打造， 該地塊也就是如今的靜投電影廠項目。

此前華發靜安華府已經成為了市場熱銷項目，幾乎是被瘋狂的節奏，華發靜安華府旁的靜投電影廠項目，在這樣的地段之上，估計大概率會成為爆款。

根據此前已經公布的設計方案，項目將打造2棟辦公樓、3棟21F和25F住宅以及1棟租賃住宅和1棟保留住宅，項目住宅主推建面約100-178㎡3-4房，容積率為3.0。

項目效果圖

能夠拿到優質地塊是一方面，另一方面打造者也必須要在戶型設計以及項目營銷層面有幾把刷子，才可能在如今如此卷的市場中脫穎而出。最終靜投新項目的呈現效果如何，時間會告訴我們答案。

04

上海老牌國企的野心

最后還是和大家簡單聊聊近期在上海市場中攪動池水的上海老牌國企，從他們身上，艷姐也是看到了銳意進取，不斷創新的野心。

比如非常擅長做頂級豪宅的上海城投：

去年12月，上海城投開發露香園，其中的萬竹街41號別墅以3.79億天價成交，成為2024年全中國最貴新房！

在去年11月25日，黃浦頂豪露香園·天譽開盤，推出150套建面約260-882㎡大平層，均價高達17.6萬/㎡，5000萬起步的總價，居然在開盤當天創下約78億元銷售成績。

露香園效果圖

如果再加上之前露香園·云宸的熱銷，露香園二期去年銷售額近200億，對于高凈值人群來說，真的是閉眼入的藏品級項目。

上海城投的產品力艷姐也不用做過多筆墨闡述，上海中心大廈等近300項市重大工程都是出自其手。此前，它還打造了新江灣城首府、尚浦領世、聞喜華庭、虹盛里、興華里等品質住宅，口碑也不賴。

艷姐近期得知，上海城投作為城投戰隊的扛把子，據說內部正在招聘集團營銷總，看來上海城投的野心不小，還是想要讓自己的項目影響力更大，銷售業績更上一層樓。

再比如陸家嘴集團：

去年在產品打造上呈現了和過往不同的新氣象，尤其是前不久入市的陸家嘴前灘公館以及陸家嘴太古源，都成為了熱銷爆款項目，也讓很多人再次看到陸家嘴地產在產品層面的發力。

陸家嘴太古源效果圖

去年，陸家嘴地產還罕見的引入了諸多外部職業經理人，比如此前新招募的營銷一部負責人邵明月，來自金茂華東區域；營銷二部負責人文穎，之前也是南通萬科的營銷大拿，可見陸家嘴地產要實現進一步的營銷破局。

兩家企業都非常注重營銷崗人才的引入，也說明這些老牌上海國企，也認識到當下產品做得好還不夠，真的還需要營銷人才來為項目的火爆熱銷助力。

接下來，兩家企業也都有比較重磅的項目入市：

一個是上海城投在去年10月以約70億摘得的上海豫園鉆石級地塊項目；另一個則是陸家嘴地產去年10月以34.41億元拿下的浦東新區梅園社區超級綜合體地塊項目。

屬于他們的showtime，才剛剛開始。

關乎今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

主編：張艷

責編：marl

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