壹

時近3月，全北京現在都關心一個問題：有沒有小陽春？小陽春從哪開始？

這個問每年都有，但今年特殊。不同以往的主要有以下兩點：其一，這是中央明確提出房地產“止跌回穩”以來的第一個“小陽春”；其二，這是北京“好房子”試點政策下發以來的第一個小陽春。

可以說，3~5月這個北京樓市傳統中的旺季，將是檢驗一系列呵護房地產措施手段效果的重要窗口，對于賣房、買房和換房，都十分重要。

房地產銷售面積和銷售額總體都已經體現出回升態勢

根據過往規律，北京樓市的整體成交趨熱都有“引爆點”，這一點甚至在市場調整最為劇烈的2024年都沒有例外。我們圈定了一個范圍，選出了若干有可能成為引爆點的項目，深入查訪之后發現，這個引爆點很可能是在通州區的一個項目：招商蛇口在梨園開發的云璟攬閱。

之所以做出這個判斷，源于幾個關鍵數據。2月9日，云璟攬閱營銷中心正式開放，截至2月24日，15天內累積接待到訪3000組以上。平均下來，每日客戶到訪量在200組以上。這個到訪量，遠超其他同期項目，在近期以來的北京樓市也不多見。

云璟攬閱的房源量卻并不多，總戶數367套。按照這一到訪水平，完全存在“單盤賣爆”，甚至“日清”的情況。如果真能如此，那么，北京樓市的小陽春基本就可以斷定由此開始，接下來，就看同行的表現了。

按照此前的拿地節奏，云璟攬閱之后，3月的北京樓市有多個熱點項目入市，分布區域也十分廣泛，從海淀到豐臺，從朝陽到亦莊，如果能夠順利實現“遍地開花”，小陽春的到來也就說明止跌回穩有了階段性成效。

云璟攬閱所起到的作用，也絕非是自己獲得業績那么簡單，而是以項目業績塑造了北京樓市的良好的預期。

正如項目發布會上，主講嘉賓經濟學者馬光遠所言，中國不缺房子，缺的是好房子，而未來的政策體系和產業發展模式，將圍繞這一中心展開。

貳

基于開篇提到的兩個特殊背景，成為“爆點”的云璟攬閱有兩重特殊身份，一是房地產政策完全逆轉之后拿地轉化入市的第一批項目，頗具典型性；二是北京首批按照“好房子”標準設計落地的首批項目。

上述兩重特殊身份疊加通州核心城區十分稀缺的新盤供應，共同造就了這個小陽春的“起爆點”。

北京行政副中心遷入以來，在相當長時間中，通州市場一直嚴控。去年，順應樓市調控政策優化調整大勢，通州解除雙限，增量需求有一定幅度的增加。通州樓市核心區，尤其是地鐵1號線沿線位置的新項目供給十分稀缺，常年以來都沒有新項目入市。云璟攬閱是近10年來通州核心區惟一一個新增住宅項目，還是近5年來地鐵一號線沿線區域惟一的真正地鐵新盤，距離1號線梨園站僅有400米。

同時，作為副中心的通州，投資和產業升級、城市功能完善力度不減，副中心投資總額達8000億元，日均投入4.3億元進行市政建設，金融業對副中心GDP的貢獻率已經近三成。人口也隨政府和企事業單位遷入而增加，置業需求增量不少。

綜合作用下，副中心區內升級置換的需求，隨同副中心遷入的企事業單位帶來的需求，都長期難以得到滿足。在云璟攬閱的客戶構成中，這幾類客戶占有相當大的比例，這是“賣爆”不可忽視的重要原因。

更重要的是，云璟攬閱還是北京“好房子”試點政策落地之后的頭啖湯項目。換句話說，“好房子“什么樣，迭代的程度有多大，對市場有多大的競爭力，受到市場的認可程度如何，都將在云璟攬閱項目上有最新、最直觀的表現。

今年2月，《北京平原多點地區“好房子規劃管理相關技術要點（試行）》（下稱《技術要點》印發。這是一個能夠帶給購房人諸多實惠的政策措施，簡要而言，《技術要點》意味著：更高的得房率，更實惠的室內空間、更科學的戶型結構、更友好的社區環境。在陽臺、層高、計容規則等過往嚴控的方面多有突破，給予了購房人盡可能多的“獲得感”。

這種規劃條件放松帶來的產品迭代，在云璟攬閱項目的客戶中，得到了極大的認可。云璟攬閱項目很多是置換型客戶，由于常年以來，該區域內沒有新樓盤供應，無法完成居住升級。

云璟攬閱以“好房子”的新口徑報規，戶型合理性和得房率等較之于存量項目和區域內二手房有明顯的升級迭代。曾有客戶算了一筆賬，在同區域內賣舊買新，由于云璟攬閱項目贈送面積大，得房率高，在實際套內使用面積增大不少的情況下，總價增加的幅度卻不是太大，甚至有客戶能夠做到近乎于“平行置換”。

這毫無疑問大幅刺激了置換需求，也驗證了“好房子”政策措施對于改善居民居住條件，鼓勵置換購房的強大作用。隨著更多好房子項目陸續入市，這個小陽春的火熱度和延續度，也能夠得到保障——這是云璟攬閱的又一大價值所在。

叁

成為小陽春爆點的項目，歷來不是平白無故，天時地利人和缺一不可，環境再好，政策再支持，能脫穎而出的也都是自身極為努力的項目，云璟攬閱又一次證實了這一點。

好房子新政確實放開了此前一些報規限制，使得房率提升。但是，如果僅據此就認為萬事大吉，那就錯了。云璟攬閱的團隊可謂是充分理解新的規劃尺度，結合用戶的真是需求，做出了不少創新。市場反饋也說明，好房子并非只是“贈送面積”那么簡單。

云璟攬閱項目利用新的規劃口徑，大幅迭代了收納體系。以89平方米的三居為例，這個戶型首先在玄關兩側均設置了超大的收納空間，包括衣柜、鞋柜等，同時在89平方米的戶型中，非常難得地做出了家政間位置，洗衣機和烘干機完全可以收藏布置其中。在廚房空間中，除了U型臺以及匹配的柜、櫥等，在轉角位置，還設置了轉角邊柜，充分利用轉角空間，增大儲物空間。

收納細節設計

相比于好房子新政之前的項目而言，這些收納空間的增加是實質性的，而不再是以前項目中“靈活組合其他功能空間”的成果。也就說，收納空間的增加，不以犧牲其他功能空間為前提，居住品質是整體性的迭代和提升。

云璟攬閱的另一大創新，是充分利用報規口徑的寬松，增加使用面積。仍以89平方米的小戶型為例，它的主臥使用面積將近15平方米，其奧妙在于以1.5米進深的陽臺報規，而后全部做入室內面積；其余兩個臥室，一個使用面積接近11平方米，實際上是有將近半米進深的飄窗面積被做入室內；另一個使用面積接近9平方米，有約3平方米的設備平臺被做入室內。

圖中紅虛線圈定面積，皆為增加實際使用面積，提高室內使用率的設計。

這種依據新規實現的設計，增加了業主的實際使用空間，極大地提高了得房率，云璟攬閱總體的使用率都在90%以上。這個89平方米小戶型，其套內使用面積與好房子新政前約105平方米的房子相當。購房人從新政中得到的實惠，十分直觀地體現出來，而這還是云璟攬閱項目較小戶型的情況。

云璟攬閱總計有5種戶型，面積從78平方米~128平方米，都實現了“超高使用率”。而且，還采用了樓梯間頂部斜切設計，這樣每一處都可以節省約6平方米的公攤面積，進一步提高使用率，增加業主的獲得感。

這種“好房子項目”實打實，肉眼可見的實惠和變化，第一次通過云璟攬閱這個項目展現出來，而其受到的市場認可程度，也有了實打實的展現，還是那句話，“聰明的錢會用腳投票”。

以云璟攬閱為引爆點，這輪意義非同尋常的小陽春，可以總結出以下幾條規律：

1.政策環境、報規尺度是必要條件，但項目本身創新才是充分條件，項目不努力創新，再好的政策環境，再有利的報規支持，都是浪費。

2.合理的，實惠的、有針對性的、有直接獲得感的產品改進甚至迭代，能夠激發需求，這是下一階段樓市繼續止跌回穩的根本動力。

3.小陽春很可能是卷起來的小陽春，也只有以此構成的小陽春，才有更穩固的根基，更長遠的持久性。

從云璟攬閱開始，小陽春的新一頁被掀開了，一個主打實 在、實惠與持久的小陽春，在這個波譎云詭的市場中，更具穿透力，對于賣方和買方而言，這都是一個頗具價值的新開始。從這個新的起點，整個通州乃至整個北京行業的信心，都在被這個項目點燃。

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