最近大家應該能注意到，北京、上海等主流城市的二手房價格出現了下行趨勢，與此同時，二手房的交易量在上升。這種情況引發了普遍的疑惑：國家已經出臺了許多政策，旨在穩定房價，并通過穩房價刺激房地產銷售。此外，實體經濟也推出了多項政策，就業形勢正在逐步改善。

為什么房價似乎仍在持續下行？究竟是什么原因導致房價持續走低？房地產未來會如何發展？這些問題都是大家非常關心的。因此，本文的研究重點將圍繞北京、上海等主流城市房價走勢的特點及其未來趨勢展開。具體而言，我們將探討以下幾個方面：第一，當前北京、上海房地產市場的走勢特點；第二，推動房價變化背后的原因分析；第三，未來北京上海等主流城市房價可能的變化方向；第四，國內經濟未來的發展模式；第五，基于以上分析的結論和建議。

一、北京和上海房產市場的近期特點

通過了解北京等地的房地產市場，可以發現兩個主要特征：第一，二手房的交易量在持續擴大，已經連續幾個月呈現增長趨勢；第二，二手房的價格在逐步下降，無論是天通苑，還是市區甚至二環內的房產，都出現了價格下跌的現象。此前我曾在一篇文章中提到，二手房市場仍處于下行通道，即使是北京的一些高端樓盤，價格同樣呈現下降趨勢。

進入7月份后，房地產市場的下行趨勢并未減緩，甚至在某些樓盤出現了更大幅度的價格下跌。上海的情況與北京類似，同樣表現出兩個特點：一是二手房交易量在上升，二是房地產價格仍在下降，并且下行速度未見放緩。這一現象與國家提出的“穩房價、促振興”政策方向并不完全一致，這也讓許多人對當前房地產市場的走勢感到困惑。

二、導致房地產下行的原因到底是什么？

我個人認為，無論是北京、上海還是其他城市，當前的房地產市場情況可以從買賣雙方的角度來分析。

首先看購房人群，現在真正買房的主要是剛需群體，比如需要自住或者改善住房條件的，比如從偏遠地段換到核心區域。這部分人大多經濟條件一般，真正有閑錢、能投資房產的高凈值人群反而持幣觀望。這是當前購房者的主要特點，北京、上海都是如此。

再看賣房人群，賣房的人大致分為兩類：一類是手上有閑置房產想套現的，另一類是想賣掉舊房置換更好房子的。由于各種原因，比如經濟壓力、急需資金周轉，或者已經買了新房需要回籠資金，賣房的人普遍比較著急出手。既然賣方著急，就很難堅守價格，而買方又比較謹慎，這就形成了“買方不急、賣方急”的局面，自然導致價格下行。此外，現在還有一部分移民海外的人，他們在出國后往往選擇賣掉國內的房產，這也增加了市場的供應量。

綜合來看，真正有投資能力、愿意在當下入場的買家很少，導致市場需求大幅萎縮。另一方面，年輕人的就業形勢不樂觀，即便有點積蓄想買房，也變得更加謹慎，甚至等待房價進一步下跌。而賣房的人，無論是為了置換還是擔心未來繼續貶值，都傾向于盡快出手，這就加速了房價的下行趨勢。

還有一個值得關注的新現象，就是中介的作用。在當前的買方市場下，中介為了促成交易，往往會壓低掛牌價格。比如一套400萬的房子，中介可能直接建議降價40-50萬，以吸引買家。這種壓價行為加劇了賣方的恐慌心理，促使他們更快接受低價。而買方看到房價持續走低，反而更加猶豫，進一步延緩成交，形成惡性循環。

總結來看，房價下跌的主要原因有幾點：

1. 市場需求有限：有錢人沒有好機會不出手，剛需購買力有限；

2. 賣方急于套現：置換、移民、資金壓力等因素促使業主降價拋售；

3. 買方觀望：市場預期下行，購房者等待更低價格；

4. 中介壓價助推下跌：買方市場下，中介通過大幅壓價加速成交，進一步拉低房價。

這些因素共同作用，使得房價呈現持續下行的態勢。

三、為什么國家出臺了這么多政策，卻沒能止住房價下跌？

這個問題需要仔細分析。國家確實出臺了不少政策，希望穩住房地產市場，但實際效果并不明顯。我認為，主要原因有兩個：

第一，房地產市場的接盤力量太弱。現在想賣房的人很多，比如前些年投資房產的人，現在因為經濟形勢不好、企業經營困難，需要賣房回籠資金。這就造成了供大于求的局面。

第二，目前市場上的新房庫存較多，加上持續新增的樓盤供應，導致供需失衡更加嚴重。為此，國家提出了房產收儲計劃，希望通過政府收購來消化部分庫存。同時，國家也在加大老舊小區改造力度，比如推進舊城改造項目，但這客觀上又增加了房源供應，使得房地產市場的供需平衡更難實現。

不過，從目前來看，國家的政策正在逐步發揮作用，只是老百姓的觀望情緒在加大。很多人手里有錢，但都在等待更合適的入市時機。另一方面，由于各種原因想要賣房的人越來越多，這就形成了當前房地產市場的僵局。

值得注意的是，如果未來國家加大收儲力度，或者房價出現企穩回升的跡象，那些持幣觀望的購房者可能會快速涌入市場，形成搶購潮。這就是現在購房者的普遍心理：既想抄底買便宜，又怕錯過上漲機會。這種心態很容易導致市場在稍有回暖時就出現集中購買的情況。另外，我們也能看到，在核心地段、優質戶型的房子仍然不愁賣，北京、上海都有這種現象。這說明市場并非完全沒有需求，而是分化嚴重。

因此，我的建議是：國家不僅要給房企提供資金支持，還應該設立專門的收儲資金，用于收購市場上的存量房產。同時，要繼續完善保障性住房體系，這樣才能更有效地穩定房地產市場。

四、未來中國的房地產會怎么走？

我認為，隨著近期股市逐步好轉，人們通過投資賺到錢后，很可能會將部分資金用于改善居住條件，這將對房地產市場形成支撐。未來隨著股市持續向好，房地產市場的形勢可能會逐步好轉。同時，經過這一輪調整，一些實力較弱的房企已經被市場淘汰，存活下來的企業更具競爭力，這兩個因素將成為房地產行業未來發展的基礎。

從政策層面來看，國家從2022年、2023年就開始實施"穩房價、促發展"的房地產政策。今年是"十四五"規劃的收官之年，對房地產的刺激力度會進一步加大；而明年作為"十五五"規劃的開局之年，也必將推出一系列新的支持政策。隨著政府各項措施逐步落實到位，宏觀經濟環境將得到改善，市場信心也會逐步恢復，這些都將對房地產市場產生積極影響。最近我們可以觀察到，房地產板塊的股票已經出現企穩跡象，甚至開始緩慢回升。

五、結論和建議

通過對7月份北京、上海房地產市場的詳細分析，我們得出兩個主要結論：

第一，雖然整體房價仍處于下行通道，但部分區域的房地產市場已經出現企穩跡象。

第二，國家近期出臺的各項政策，特別是收儲政策正在逐步落地實施，這些措施正在慢慢增強市場信心。我們看到一些主要省份的房屋供應量已經開始減少，這在一定程度上壓縮了房價的下跌空間。同時，優質房源的市場表現正在改善，這些積極因素都預示著房地產市場將逐步向好。此外，一旦市場出現回暖跡象，那些持幣觀望的購房者很可能會集中入市，進而推動房價上漲。

基于以上分析，我提出兩點建議：

第一，對購房者來說，現在可能是看房的好時機。當前房價已處于相對低位，有意向的購房者可以多看看房子，遇到合適的就可以考慮出手。不必刻意等待所謂的"最低點"，因為真正的底部往往難以把握，市場可能在短時間內就會轉向。

第二，國家繼續推進收儲計劃，同時保持對房地產企業的政策支持力度。政府加大投入將有助于行業度過當前困難時期。我認為，經過2023-2025年的調整期，房地產市場正在逐步好轉。特別是進入2026年后，隨著經濟形勢改善和科技進步，市場前景會更加樂觀。屆時，房地產市場的表現可能會比預期更好。此外，隨著市場規范化程度提高，一些不合理現象，比如法拍房數量過多等問題也將得到緩解，這將進一步促進市場健康發展。

以上就是我們對當前房地產市場的分析和建議。