本周五（2月28日）晚上8點(diǎn)，貓叔將云探盤建發(fā)金茂觀宸樣板間

歡迎點(diǎn)擊預(yù)約周五直播。

另外，本周六上午10:00，貓叔團(tuán)隊(duì)帶看建發(fā)觀宸項(xiàng)目，掃碼加小助理maoduidui03報名【建發(fā)金茂觀宸】看房團(tuán)～

要看北京隅·西頌的寶子，掃碼加maoduidui03，同樣可以安排一對一帶看。

正文開始

預(yù)算在800-1000萬左右的寶子們

尤其是在中關(guān)村、金融街、麗澤上班的這部分群體

一定會關(guān)注到的兩個改善盤

就是豐臺科技園的「北京隅·西頌」

和豐臺新宮的「建發(fā)金茂·觀宸」

這兩個盤誰產(chǎn)品好，誰性價比高，誰保值性更強(qiáng)????????????????????????????????

我們從現(xiàn)有地塊條件，周邊配套，戶型產(chǎn)品，小區(qū)園林等方面進(jìn)行了多維度對比，得出一系列的優(yōu)缺點(diǎn)分析。這條視頻咱們就來說說。???????????????

另外為了方便大家觀看，咱們把本文精華版匯總成了表格，一看就清晰明了。?

感興趣可以找助理maoduidui03獲取。

01 環(huán)線和地段PK 各有亮點(diǎn)

「西頌」和「觀宸」項(xiàng)目都在豐臺南四環(huán)外，兩個項(xiàng)目直線距離也就不到5公里。????????

這個兩盤都能承接麗澤和金融街人群的外溢????????????

非要較真的話，北京隅西頌距離南四環(huán)直線400多米，而觀宸距離南四環(huán)大概是2.3公里。兩者的區(qū)別是，開車就差那么一腳油門的事。

咱再較個真，別看不上大豐臺。大豐臺除了麗澤，豐科也是產(chǎn)業(yè)區(qū)，而且是支撐了豐臺30%GDP的區(qū)域。所以金隅還是自帶產(chǎn)業(yè)的。你看緊挨著金隅地塊的就是各種寫字樓，豐科中心，諾德中心、專利大廈等等。

那觀宸位于新宮板塊，周邊就是比較純粹的居住區(qū)了，沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和大寫字樓。

哎那是不是說明觀宸地段不夠優(yōu)越呢？

并不是。

你看啊，觀宸是被一整面的南苑實(shí)地森林公園包裹的。

從規(guī)劃圖看，整個公園占地面積非常大。17.5平方公里，面積是2.5倍的奧森。未來建發(fā)觀宸那邊還有一個大泡子。景色非常好。

所以他是一個通勤很方便，環(huán)境又宜居的區(qū)域。

觀宸和西頌地段各有優(yōu)勢，看大家的選擇偏好。

02 配套PK 觀宸勝?

兩個項(xiàng)目配套沒有明顯的差距。?????????

但觀宸地鐵和商業(yè)配套優(yōu)勢更大。

觀宸北側(cè)是現(xiàn)成的地鐵新宮站，步行距離不到300米，4號線和19號線雙軌交匯，通勤便利度拉滿，溜達(dá)著進(jìn)地鐵站，直達(dá)西城金融街和海淀中關(guān)村。

19號線直接通勤，可真的是把苦苦等待地鐵通車的西紅門業(yè)主們饞哭了。

西頌也是地鐵盤，距離房山線白盆窯站及花鄉(xiāng)東橋站步行距離約700-800米左右。稍微多走一會。

房山線現(xiàn)在還不具備通勤金融街的能力。他要換乘，未來規(guī)劃的“麗金線”可以直達(dá)，不過初步判斷，房山線北延落地需要等個三五年起步。

說一下我判斷的依據(jù)啊。

房山線北線工程是寫進(jìn)了北京軌道三期規(guī)劃的，2025年2月發(fā)布的招標(biāo)計(jì)劃顯示，關(guān)于振動噪聲影響的控制設(shè)計(jì)招標(biāo)預(yù)計(jì)于3月21日啟動。那么 通常，這個設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后，要經(jīng)過數(shù)月或者半年的流程，才能進(jìn)入建設(shè)階段。

建設(shè)工期最快估計(jì)也要2年起步吧。

再說商業(yè)配套方面，觀宸也占得優(yōu)勢，家門口是萬達(dá)廣場，南向一站地鐵，宜家薈聚，全北京人氣最旺的商場之一。大冤種貓子曾經(jīng)在薈聚花500塊錢買了兩個水杯。可見，這個商場高端品牌很多。

旁邊還有山姆會員店，衣食住行，不愁沒地消費(fèi)。??????????????????????????????????????????????

相比較，西頌的商業(yè)配套就差了點(diǎn)意思，西邊呢有底商能滿足日常生活，買個菜還行，但去大型商超，比如萬達(dá)廣場，要步行1.3公里左右。

學(xué)校配套方面，這倆盤半斤八兩。?????????????????????????????????????????????????

西頌旁邊是北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡海分校，還有一個首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)。

觀宸附近有槐房小學(xué)（并入錢學(xué)森教育集團(tuán)）、天悅壹號中學(xué)（建設(shè)中，并入北京十二中教育集團(tuán)）。

不過都買豐臺了，咱還在乎教育嗎？（貓頭保命）

03 不利因素PK 平手?

西頌和觀宸兩個盤，整體城市界面不錯，都沒有明顯的厭惡設(shè)施。????????????????

沒有萬泉寺和西南郊冷庫的火車道

沒有大瓦窯的高壓線

沒有東鐵營的老破小???

僅有一些小的問題，比如

臨主路的車輛噪音，西頌到花鄉(xiāng)東橋站有部分?jǐn)囝^路，觀宸周邊的回遷房有點(diǎn)影響市容，對居住影響不是很大。????????????????????????????????????????

04 產(chǎn)品PK 觀宸勝???

北京隅·西頌開發(fā)商是金隅?。

建發(fā)金茂·觀宸開發(fā)商是建發(fā)和金茂，建發(fā)操盤。

金隅這幾年進(jìn)步很大，但從開發(fā)商品牌影響力和口碑來看，建發(fā)和金茂更好一些。

我們分別從小區(qū)規(guī)劃、樓棟排布、戶型、園林四個層面去分析。

1、小區(qū)規(guī)劃，觀宸建面更大，居住密度更低

觀宸建面約6.08萬平，11棟樓479戶，容積率2.0。非常舒適。

西頌建面約5.4萬平，7棟樓439戶，容積率2.5。??????????????????????????????

2、樓棟排布，都有點(diǎn)問題????????

觀宸是7-18層，1-3#號樓是洋房，但南邊樓棟15-18層，北低南高，不利于低樓層采光。最北側(cè)樓棟采光略差，所以發(fā)子選擇了小洋房高得房率補(bǔ)償。

西頌是9-18層，整體樓棟排布北高南低，更合理，前后樓棟采光影響小。但下午大部分樓棟西邊采光都比較差。

想要了解具體的房源采光情況，可以找我們咨詢。

3、西頌得房率略有優(yōu)勢，觀宸整體功能性更好

兩個盤面積段基本一樣，110平三居-160平四居?????。

西頌最大亮點(diǎn)是黑科技拉滿，南向全面寬1.5米開放陽臺+北向雙1米進(jìn)深設(shè)備平臺+0.7米雙面寬花池空間贈送，贈送后得房率約86-96%。????????????????????

觀宸為了尊重維護(hù)老業(yè)主的利益，戶型設(shè)計(jì)比較偏保守，只有南向內(nèi)嵌陽臺和北向設(shè)備平臺，少了花池，得房率約90%。不過觀宸在大戶型開間尺度有驚喜，裝修審美，更值得期待。

如圖：北京隅西頌戶型配比以及得房率，貓叔團(tuán)隊(duì)大約的數(shù)據(jù)，僅供參考

戶型：北京隅西頌PK建發(fā)金茂觀宸

北京隅西頌118平PK建發(fā)金茂觀宸116平四居兩衛(wèi) 都非常好

無論是買西頌還是買觀宸這兩戶型都非常推薦，且套數(shù)不多，都要搶。

西頌多了一個家政間+花廳，客廳和臥室面寬都要大一些，但有限，比如客廳面寬寬30公分，大家感受不明顯，而觀宸進(jìn)深更長，儲物空間相對多，功能性更好。

金隅西頌122平四居兩衛(wèi)pk建發(fā)金茂觀宸132平 總面積不一樣，不做比較

觀宸比西頌建面大了10平，總面寬多了一米，北向臥室面寬也大，西頌多了花廳。

金隅西頌154平四居兩衛(wèi)PK建發(fā)金茂觀宸150平四居三衛(wèi)

觀宸更好

金隅多了花廳，家政間，儲藏間，但是兩個衛(wèi)生間。觀宸有儲藏間+三個衛(wèi)生間，面寬尺度優(yōu)于金隅。

4、園林景觀，觀宸勝。??????

兩個盤都有下沉?xí)陀境兀@一點(diǎn)拉不開差距。?????????

建發(fā)是建大門和造景高手，觀宸園林水平如何，可以去旁邊的建發(fā)璟院轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，同時觀宸的整體產(chǎn)品力會有升級。宋代園林大宅+中央水系更加精美。

昌平已交付的建發(fā)郡和府

金隅在西頌園林設(shè)計(jì)也花了功夫，效果如何的，還要等實(shí)景開放驗(yàn)證。西頌的園林還有外援，東側(cè)1.9萬平城市公園，未來業(yè)主可以近水樓臺先得月，小區(qū)園子不夠逛，咱們可以出東門到更大公園去耍。???????????????????????????????

05 抗盤壓力PK 觀宸小勝????????

西頌指導(dǎo)價9萬/平，樓面價5萬/平?????

觀宸指導(dǎo)價8.3萬/平，樓面價4萬/平

兩個盤價差都是4萬+，利潤空間很足

但西頌的樓面價比觀宸貴了1萬/平?

那么這兄弟倆開盤價格都會定價在多少呢？

先說觀宸，現(xiàn)在觀宸周邊在售新房熱度比較高的是森與天成，以小戶型為主，和觀宸不是一種產(chǎn)品。

未來新宮板塊再入地，周邊城市界面不如建發(fā)，距離地鐵站也遠(yuǎn)，容積率也高。居住舒適度會差一些。

觀宸沒有降價快跑的理由。

再加上之前的璟院網(wǎng)簽很好，考慮到前業(yè)主們心情，也不會做降價的事情。?

所以我們預(yù)計(jì)觀宸開盤的價格，應(yīng)該會差價拉到最大，均價8萬，但是范圍大概在7.6-8.3萬/平左右

那么西頌的價格就非常關(guān)鍵，雖然他樓面價比觀宸貴1萬，但是西頌9萬，你會買嗎？

別忘了，同板塊云鏡有7.5萬+左右的價格。西頌如果硬拔高產(chǎn)品，價格不降，大家也很難接受。

我們猜測西頌最后價格應(yīng)該在8.5萬左右。

如果按照這個價格推測。兩個盤8-10年長期看保值性都還可以。

如果最終開盤價格跟我們預(yù)估的價格有差異，比我們低了就說明價格更香，高了，就有站崗內(nèi)味了。

短期看，3-5年內(nèi)誰更保值呢。

短期看可能觀宸更好。觀宸有地鐵19號線，輻射范圍從豐臺，到西城朝陽海淀，可以承載客群更多，未來二手房潛在接盤人群更廣泛，流通會更好，流通是保值的前提。

西頌保值性提高很依賴麗金線開通。豐臺科技園有產(chǎn)業(yè)，有實(shí)力，但從二手房的表現(xiàn)看，后勁不足。西頌周邊的交通和商業(yè)配套不如新宮的方便。等麗金線開通后，西頌的增值屬性會慢慢提升上來。?????????????????????????????????

如果你北京隅·西頌和建發(fā)金茂·觀宸感興趣，可以掃加微maoduidui03進(jìn)群關(guān)注。

本周六（3月1日）上午10點(diǎn)，建發(fā)金茂觀宸看房團(tuán)來了，感興趣私信報名。ps：北京隅·西頌同樣可以找小助理maoduidui03，預(yù)約一對一帶看。