2024 年是粵港澳大灣區商業地產行業持續變革的一年。2024年三季度末以來，中央推出一攬子增量政策，改善了社會預期和提振了市場信心，為商業地產市場平穩度過調整期提供了有力支持。從投資市場來看，2024年廣深兩市商業地產市場大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%。

2024年，廣州商業地產投資市場交易額為90億元。從成交額來看，酒店及零售商業的大宗交易占比有所上升，分別達到17%和32%。2024年，深圳商業地產投資市場交易額為117億元。從成交額來看，2024年工業類的大宗交易占比顯著提升，達到了57%。2025年的廣州投資市場既面臨挑戰也蘊含機遇。房地產企業仍以減負債作為首要任務，預計將保持積極的價格優勢吸引投資者，以促進庫存去化。企業資產的配置需求，取決于經營業務增長的恢復及租賃需求增長回穩的情況。不過，在促消費擴內需政策力度的加碼下，包括推出的消費品以舊換新政策和文旅消費等措施，同時配合貨幣政策的適度寬松，如銀行降準和貸款利率的下調，這些積極因素的結合有望為廣州商業地產投資市場的穩定提供有力支持。

大灣區商業地產投資市場2024年回顧及2025年展望

摘要：2024年廣州深圳大宗交易總額為207億元，優質房地產物業受關注

正文：

2024 年是粵港澳大灣區商業地產行業持續變革的一年。2024年三季度末以來，中央推出一攬子增量政策，改善了社會預期和提振了市場信心，為商業地產市場平穩度過調整期提供了有力支持。從投資市場來看，2024年廣深兩市商業地產市場大宗交易錄得總額207億元，較2023年下降31%。

在租金下降、收益率上調和空置上升等多重因素的影響下，資本值降幅較為明顯。盡管國內銀行貸款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，帶動了需求緩慢回升，但資產的價格仍需時間修復。

資產價值的下降使物業的負債率也發生變化，在減低負債的壓力下，在售面積體量對比2023年增加30%。據仲量聯行統計，現有存量中中心區可售優質資產體量約為247萬平方米，包括辦公樓132萬平方米（含3年內交付），在運營的商業購物中心70萬平米，酒店45萬平方米。當中，優質可售辦公樓資產集中于天河、海珠、越秀三個成熟區域，占三區辦公樓存量約16%。

需求端上，基于業績優先的考慮，企業用戶對資產配置的需求有所下降，但以物業經營為主且有充裕資金的投資者重點關注中心區資產配置的機會，特別是作為廣州城市中心的珠江新城。投資者開始更加注重資產的長期回報率和穩定性，而不僅僅著眼于短期的資本增值，比如更加偏向于那些具有穩定租金收入、良好物業管理、長期潛在增值空間、強抗風險能力的物業。

大宗交易整體表現仍然維持低位。一是市場供應過剩問題依然存在，尤其是產業物業和辦公物業的去化壓力仍然較大。未來三年，深圳約有389萬平方米的新增甲級辦公樓面積流入市場，其中約25%為可售面積，且62%的可售面積位于南山區。二是市場競爭激烈，買家對物業的回報率要求不斷提高，導致部分物業的成交價格下降。

從資金來源看，內資買家依然是主力。這些買家主要由自用投資者構成，尤其是來自金融、科技和制造業的企業。他們通過購置辦公和產業物業，滿足了業務拓展和產業升級的需求。同時，房地產投資基金和政府投資平臺也在市場占有一席之地，他們通過收購商業和產業物業，豐富了資產配置并促進了區域產業的引入。

投資市場的賣方主要是開發商和企業。面對市場供需不平衡和資金壓力，開發商積極出售部分核心區或中心區資產以回籠資金。

深圳在2024年出臺了一系列房地產刺激政策，如降低首付比例、縮短增值稅征免年限、取消商品住房和商務公寓轉讓限制等，在一定程度上提振了市場信心，促進大宗交易市場的活躍度。同時，政府對城市更新和產業升級的重視，為深圳房地產市場帶來了新的發展機遇。展望未來，辦公樓市場仍將是企業自用投資者的重點關注領域，尤其是在核心商務區的優質辦公物業。此外，港人北上消費的發展趨勢有望進一步促進深圳的消費，帶動商業市場活躍度。

仲量聯行華南區投資與資本市場負責人盧盛表示：“粵港澳大灣區的穩步發展，將有利于資產價值持續增長。優質房地產物業仍然是眾多資產投資中風險相對較低的資產配置選擇，它的經營穩定性、流通性、金融屬性仍然保持市場優勢。同時，隨著ESG（環境、社會及治理）理念普及，綠色建筑和智能辦公空間有望更多受到企業自用投資者青睞。在人口老齡化和房地產結構型調整的背景下，保租房、康養設施、社區零售商業及酒店等資產也將成為機構投資者中長期的關注點。”