騰訊京東“吃肉”，蘇寧融創(chuàng)“喝湯”：萬達(dá)困局背后的資本博弈

王健林?jǐn)嗤笄笊厚R化騰、劉強(qiáng)東的“廣場爭奪戰(zhàn)”

萬達(dá)廣場大甩賣警示：中國商業(yè)地產(chǎn)別成資本賭局

從340億盟友到48座廣場買家：騰訊如何“吃透”萬達(dá)？

48座萬達(dá)廣場易主背后：一場改寫中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)則的資本暗戰(zhàn)

當(dāng)48座萬達(dá)廣場的股權(quán)變更信息出現(xiàn)在國家市場監(jiān)管總局的公示欄，這場看似普通的商業(yè)交易，實(shí)則是中國商業(yè)地產(chǎn)格局巨變的冰山一角。據(jù)5月21日官方披露，由太盟投資牽頭，騰訊、京東、陽光人壽等組成的財(cái)團(tuán)，已完成對萬達(dá)旗下48座廣場的股權(quán)收購。這場涉及39個(gè)城市、價(jià)值數(shù)百億的資產(chǎn)騰挪，既暴露了萬達(dá)系資本困局的冰山一角，也揭示了互聯(lián)網(wǎng)巨頭與險(xiǎn)資對實(shí)體商業(yè)的“深度布局”。

這場交易的參與者名單堪稱“資本熟人局”的教科書級案例。騰訊與萬達(dá)的淵源始于2018年，彼時(shí)騰訊聯(lián)合蘇寧、融創(chuàng)、京東以340億元入股萬達(dá)商業(yè)，拿下約14%股權(quán)。然而六年過去，蘇寧、融創(chuàng)因股權(quán)回購糾紛與萬達(dá)對簿公堂，唯獨(dú)騰訊系始終“穩(wěn)坐釣魚臺”，甚至在此次交易中成為接盤主力。

更耐人尋味的是京東的入局。2018年那場交易中，京東以50億元拿下2.06%股權(quán)，此次則通過旗下潘達(dá)商業(yè)再次出手。有業(yè)內(nèi)人士透露：“京東看中的不僅是線下流量入口，更是萬達(dá)廣場的物流倉儲潛力。”北京某購物中心負(fù)責(zé)人舉例稱：“成都金牛萬達(dá)廣場的地下倉儲空間改造后，已成為京東區(qū)域物流中轉(zhuǎn)站，這種'商業(yè)+物流'的融合模式正在被快速復(fù)制。”

險(xiǎn)資的進(jìn)場將商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則徹底改寫。陽光人壽此前已吞下6座萬達(dá)廣場，此番再度出手。上海某券商分析師指出：“險(xiǎn)資接盤萬達(dá)廣場的本質(zhì)，是低利率時(shí)代下的'資產(chǎn)荒突圍戰(zhàn)'。”以陽光人壽2023年接手的西安高新萬達(dá)廣場為例，該物業(yè)年租金收入超2億元，投資回報(bào)率穩(wěn)定在5%以上，遠(yuǎn)超保險(xiǎn)資金3%的平均收益要求。

這種“開發(fā)商建場、險(xiǎn)資收租”的模式正在形成閉環(huán)。萬達(dá)通過輕資產(chǎn)運(yùn)營收取管理費(fèi)，險(xiǎn)資獲取長期穩(wěn)定收益，看似雙贏的局面卻暗藏隱憂。廣州某商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人警告：“當(dāng)核心地段商業(yè)資產(chǎn)被險(xiǎn)資壟斷，中小商戶的議價(jià)空間將被極度壓縮，最終可能導(dǎo)致商業(yè)生態(tài)僵化。”

騰訊系的戰(zhàn)略布局遠(yuǎn)比表面更深遠(yuǎn)。從2018年戰(zhàn)略投資到2023年通過上海儒意收購萬達(dá)影視，再到此次廣場收購，騰訊正在構(gòu)建“內(nèi)容+場景+流量”的商業(yè)帝國。

一個(gè)典型案例是深圳龍崗萬達(dá)廣場的數(shù)字化改造。該廣場接入騰訊智慧零售系統(tǒng)后，70%商戶實(shí)現(xiàn)線上線下一體化運(yùn)營，消費(fèi)者通過小程序即可完成“逛店-下單-提貨”全流程。深圳某科技公司高管透露：“騰訊要的不是幾座商場，而是將百萬級線下用戶納入支付生態(tài)，這對抗抖音本地生活服務(wù)至關(guān)重要。”

王健林的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”已陷入致命悖論。通過出售資產(chǎn)緩解流動性危機(jī)，用新融資償還舊債，這種“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”的資本游戲正逼近極限。2024年3月，大連萬達(dá)商管新增股權(quán)凍結(jié)信息，王健林個(gè)人持有的3億元股權(quán)遭司法凍結(jié)；5月，北京萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)80億元股權(quán)被河南法院凍結(jié)。

某外資投行報(bào)告指出關(guān)鍵矛盾：“萬達(dá)商管對珠海萬達(dá)商管的對賭協(xié)議要求2024年凈利潤達(dá)75億元，但上半年財(cái)報(bào)顯示其凈利潤僅完成年度目標(biāo)的38%。此次出售48座廣場雖能短期輸血，卻削弱了未來盈利根基。”

這場交易暴露出商業(yè)地產(chǎn)的三大殘酷真相：

第一，輕資產(chǎn)模式本質(zhì)是資本高壓下的無奈妥協(xié)。萬達(dá)將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)給投資者，自己賺取管理費(fèi)的模式看似高明，實(shí)則將命運(yùn)交予資本方。2023年珠海萬達(dá)商管IPO失敗后，太盟投資等機(jī)構(gòu)要求增加股權(quán)占比，直接導(dǎo)致此次大規(guī)模資產(chǎn)出讓。

第二，核心商業(yè)資產(chǎn)已成資本必爭之地。北京國貿(mào)、上海陸家嘴等頂級商圈的空置率長期低于5%，相比之下，此次交易涉及的北京通州萬達(dá)、廣州白云萬達(dá)等二線項(xiàng)目，租金收益率仍能維持在4%-6%，這在資產(chǎn)荒背景下已是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

第三，傳統(tǒng)開發(fā)商正淪為資本“打工人”。某地產(chǎn)私募基金合伙人直言：“萬達(dá)們負(fù)責(zé)蓋樓招商，我們負(fù)責(zé)持有收租，這種分工注定開發(fā)商失去話語權(quán)。”

值得警惕的是跨界壟斷的新形態(tài)。當(dāng)騰訊掌握流量入口、京東控制物流體系、險(xiǎn)資持有實(shí)體物業(yè)，這種“三位一體”的壟斷比單一領(lǐng)域的市場支配更可怕。杭州某商業(yè)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室的研究顯示：“某互聯(lián)網(wǎng)巨頭系商業(yè)體已要求入駐品牌簽訂'排他協(xié)議'，禁止參與競對平臺促銷，這種行為正在扼殺商業(yè)多樣性。”