Mall 觀察

觀察項目 | 深圳寶安區商業

作者 | 大江

寶安區算是深圳各區商業發展里“后來居上”的典范之一。

去年寶安也是深圳新開商業項目最多的區域之一，吸引了諸如全國首個熊出沒主題商場寶安華強廣場、萬豐海岸城、華潤雪花啤酒小鎮、宏發首個社區商業仟里食家等特色商業項目亮相。

在一眾新商業項目的追趕下，前海壹方城、海雅繽紛城、寶安大仟里等老牌商業“強隊”有哪些調整與變化？

前海壹方城還是一如既往的“人氣王”嗎？不具地鐵優勢的海雅繽紛城還能保持“輕奢”地位嗎？預計年中開業的深圳大悅城，又會如何攪動寶安中心商業的活力？

前海壹方城不愧是寶安購物中心里的“人氣擔當”，直到晚上商場快關門，人都不少。

人多到會犯“密集恐懼癥”的B2層，走在食咩街狹窄的過道里，要時刻小心以防撞到他人，以及需要排隊上行的扶梯；其他每層人都不少。

B2層去年年底開業的谷子“一條街”算是難得的“冷區”，不過也有不少年輕人出入。

壹方城的餐飲也是大排長龍，比如熊貓燙、肉肉大米、CURRY YA、、野人牧坊、八合里牛肉、海底撈等餐飲品牌。

CHANEL店里有不少人，Shu uemura的柜哥在現場直播化妝，吸引了不少人圍觀；CGV影城、HUAWEI、酵色、SANRIO GIFT GATE、星際傳奇等店里也能看到不少人。

連影院旁邊的幾個咪噠唱吧都坐滿了人。

從現場來看，壹方城還沒開業的品牌并不算多，L1層無印良品旁邊有兩大片大圍擋；L2層中庭附近zara處于圍擋中，L2外街山嶼全國首店也在圍擋中。

從走訪的幾個項目來看，開業8年的壹方城絕對坐穩寶安商業的“領頭羊”，不僅在于優越的雙地鐵接駁的位置，還因為對品牌的吸引力，去年前海壹方城每個月都會有品牌煥新，品牌汰換率非常高。

與此同時，項目也很懂年輕人，對年輕人的吸引力也非常強。深圳的商業項目的客流量與人氣，比得上前海壹方城的也屈指可數。

早在去年年底就聽到過海雅繽紛城變化有點大，實際來商場走了一趟，發現變化確實不小。

從品牌來看，去年海雅繽紛城引入了約32個品牌（據獨角Mall不完全統計），其中不乏首店品牌，餐飲品牌煥新也比較多，有14家。

從現場來看，L1層變化很大。

2號門進來的高化美妝“一條街”，歐舒丹和Whoo之間有兩個鋪位空著。

L1層星巴克旁邊的汽車區域，一汽大眾和智己汽車已經閉店，暫未有新品牌圍擋。

喜茶也在去年年底調整了鋪位，換到了餐飲更為集中的B1層，原位置換成了太極堡華南首店。

原本的輕奢品牌MCM也撤出了商場，從現場來看，是換成了MEGA MALL SELECTED；

安妮花在“升級改造”，位于小米、奈雪這片區域的L2、L3層“冷區”，依然存在不少空鋪圍擋。

目前，商場的圍擋包括太極堡華南首店、煎餅王、榴域、祐禾、KODICE、山海錯寶安首店、牛肉串串香、綠茶餐廳等品牌；

從筆者的感受來看，海雅繽紛城是有些“降級”狀態的。在寶安中心區商業越來越卷的大環境下，海雅繽紛城離地鐵較遠依然還是硬傷。

其客群也在不斷被分流中，不僅被前海壹方城“虹吸”，即將開業的寶安大悅城也不容小覷，只能看后續海雅繽紛城如何應對了，畢竟在寶安深耕十多年的底蘊還是在的。

寶安大仟里算是從一開始就“順利”找準定位的商業項目，并且也確實在寶安中心商圈做到了“差異化”的商業路線。

去年寶安大仟里煥新的品牌也不少，據獨角Mall不完全統計，大約有24家，其中還包括“學習胖東來”永輝調改門店、俄貨市集·俄羅斯國家館等品牌，實實在在地緊跟商業的潮流一線。

從現場來看，項目的親子家庭客群以及年輕客群還是挺多的，但還是以“帶娃一族”為主。

在親子家庭的客群基礎上，為了“討好”年輕人，寶安大仟里還是做了不少努力，比如在項目L1層的中庭引入了為期2個半月的《忍者之路》火影忍者主題展華南首展，現場也有不少年輕人在展內閑逛或者拍照。

L1層利用圍擋做的超次元嘉年華的簽繪墻也有聲有色。

gaga、奈雪等茶飲店也坐了不少人，特別是商場中庭，都是帶娃的親子家庭。

大疆、宜家、龍發雞煲、IN MORGAN等品牌還處于圍擋中。

筆者還發現，原本位于商場L3層的中國風特色主題街區上河坊，變成了餐飲品牌曼格活海鮮·榴蓮自助，看來沒有“養料”的特色主題街區，確實很難在“不搭嘎”的商業里生存。

如此來看，寶安大仟里“親子家庭+年輕人”兩手抓的路線還是挺明顯的，相較于親子家庭，年輕消費者的消費活力和消費潛力也確實會更強一些。

預計將于今年年中開業的深圳大悅城，是寶安今年的重點關注商業項目之一。

深圳大悅城商業體量為15萬㎡，打造了以美食為主的星廚花園、涵蓋潮流文化和娛樂的超級魔方、聚焦潮流藝術和青年表達的十字街、展示創意在地文化的25青年時區。

去年年底項目也官宣了不少品牌，包括寰映影城、盒馬鮮生、覔書店、哈尼兔家庭游樂中心、Partyday、GAMEONE等主力品牌。

從現場來看，深圳大悅城外立面完成度很高，只有部分區域還沒有裝修好，現場也能看到一些腳手架還沒有拆除，還有施工聲。

目前，項目的Logo和一些關鍵品牌也還沒有上圍擋。

從外往里看，能看到里面基本上也完成的差不多了，估計完成軟裝也還得需要些時間。

項目靠近前進一路這一側，還有深鐵的匯坊，未來會與深圳大悅城連通。

對于深圳大悅城而言，算是“起了個大早，趕了個晚集”。

項目原本計劃入市時間從2017年到2019年下半年再到2024年，最終又改到2025年，實實在在的錯過了寶安商業的“黃金檔期”。

對于入市之后的表現如何，不說能不能趕得上前海壹方城，能否與海雅繽紛城一較高下，也只有等開業之后再看了。

華僑城歡樂港灣是這些項目里，在感官上給筆者變化最大的一個。

從項目官微來看，去年項目煥新的品牌并不算多，包括秦潮覺醒大灣區首店、廚魔深圳首店、《唐朝詭事錄·西行》國潮沉浸劇場華南首店。

現場目前也有餐飲品牌春熙臺還處于圍擋之中。

從現場來看，與地鐵5號線寶華站接駁的B1口，原本的綠地優選超市已經閉店，變成了餐飲區和休閑區。

通道兩側引入了不少餐飲品牌，包括脆皮閃電泡芙、酥小滿·牛肉餅、秦喜肉夾饃、遇見小面、越小品越南餐廳等，中間的休閑區還坐了不少人。

不過這片區域因為餐飲比較多，感覺油煙味有點重。

項目東岸的餐飲品牌比較密集，包括霸王茶姬、雨潤田、爺爺不泡茶、啫火啫啫煲、祿軒記雞煲，還有好特賣、Guoobear、小鹿的屋、米樂乖乖等年輕化品牌，年輕人還是挺多的。

原本就帶有文旅休閑性質的歡樂港灣，在周末的人氣還是不錯的，B1層和L1層人都比較多，去到摩天輪的街區也有不少人。

除了年輕人，B1層中庭打造的歡樂堡兒童游玩區域，也吸引了不少帶孩子的家庭客群來逛。

不過L2層和L3空鋪較多，特別是L2層靠近東岸這邊，LOVE eyeLash、托特科學等品牌都關門了。

整體來看，歡樂港灣靠近中庭這邊人氣較高，靠近東岸、西岸兩側人就比較少。

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