本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

1月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

1月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測，2025年首月，全球租賃市場租金依然呈現漲少跌多態勢。

美國方面， 根據房地產公司Douglas Elliman Real Estate發布的最新報告，紐約市王后區（Queens）西北部，包括阿斯托里亞（Astoria）、長島市（Long Island City）、陽邊（Sunnyside）及木邊（Woodside）等地區，2025年1月的房屋租金與租賃市場呈現明顯成長，各項價格趨勢指標均較去年同期上升。報告顯示，2024年1月至2025年1月，王后區西北部的中位數租金由3,200美元上升至3,400美元，年增幅達6.3%。與五年前相比，2020年1月的中位數租金為2,993美元，漲幅更達13.6%。同期，新簽租賃合約數量也出現顯著成長，從2024年1月的497份增至2025年1月的670份，年增幅達34.8%。

此外，待租房源數量增幅更為顯著，從2024年1月的547套增加至2025年1月的1,090套，幾乎翻倍，顯示市場供給明顯擴大。這也是王后區西北部連續第12個月出現房源數量年增的情況。市場報告分析指出，新租賃合約數量增加帶動房源供給同步上升，吸引更多尋求租屋的民眾前往阿斯托里亞、長島市、陽邊及木邊等地區租房。在租屋需求持續強勁的帶動下，租金水平也隨之上揚。王后區西北部作為通勤便利、生活機能完善的區域，未來租賃市場仍有持續成長的潛力。

英國方面，英國國家統計局的數據顯示，現階段，英國的住房購買價格和租金價格均在上漲。數據顯示，1月份，英國住房租賃市場的價格在繼續上漲，同比去年1月份上漲達8.7%，倫敦地區的漲價幅度甚至達到11%。1月份，英格蘭地區的平均租金價格達到每個月1375英鎊。同時，英國的住房價格也在上漲，數據顯示，去年12月，英國的平均住房價格為268000英鎊，較一年前的水平上漲了4.6%。這一漲幅較去年11月明顯加快。從今年4月份開始，英國將實施新的購房印花稅政策。為避免新的稅負，一些潛在購房者把購房計劃提前，引發了市場價格的快速上漲。

法國方面，高能耗出租房面臨“強制退市”。自2025年1月1日起，法國節能等級（DPE）為G級的住宅將被禁止出租。這種旨在推廣節能環保的措施可能令本已脆弱的房地產市場進一步面臨不確定性。據法國生態轉型署（Ademe）統計，法國目前約有60萬套被評為G級的住宅，其中不到20萬套由租戶居住。法國房地產聯合會（Fnaim）預計，每月可能有多達18000套住房因此退出租賃市場。但政府似乎并不準備推遲“強行下架”政策，以避免挫傷房主節能改造的積極性。租售平臺數據顯示，在波爾多、里爾和里昂等城市，購房者可通過這類住宅實現快速收益。但這類住宅的看房者較少，平均成交速度也僅為其他房產的一半。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，根據亞洲旅宿大數據研究院監測顯示，1月是住房市場最活躍的時期，大量租賃客戶在尋找新的住房住房。

盡管由于租賃房源的增加，競爭可能不會像前幾年那么激烈，但大多數市場的租金可能不會下降。根據最新的PropTrack房地產市場展望，預計2025年澳大利亞全國房價將上漲1-4%，盡管選擇增多、競爭減少以及可負擔性限制都將對增長產生影響。然而，期待已久的利率下調可能會提升借貸能力，再次刺激住房需求。

新加坡方面，1月，新加坡非有地私宅租金轉跌，環比小幅上漲0.3%，而去年12月則環比上漲0.9%。房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）公布的1月份股票數據顯示，本地非有地私宅的租賃交易量至6306個增加單位，不過，仍比過去五年1月的干低5.6%。

韓國方面，?1月，首爾房租市場正快速邁入“超高價月租時代”。2024年初以來，月租超過1000萬韓元（約5.4萬元人民幣）的交易頻頻出現，顯示出高端租賃市場的火熱趨勢。據韓國國土交通部公布的最新數據，1月首爾瑞草區盤浦洞一處244.54平方米的公寓以保證金15億韓元、月租1000萬韓元成交。此外，城東區圣水洞、龍山區二村洞等地的高端公寓也陸續錄得月租1000萬韓元以上的交易。其中，龍山區二村洞“來美安”一套124.02平方米的公寓續租后，月租漲至1100萬韓元。不僅如此，月租900萬韓元以上的交易也愈發活躍，例如汝矣島和瑞草區的部分高端公寓均出現了超900萬韓元的月租簽約。根據KB房地產數據，1月份首爾公寓月租指數達120.9點，較上月上漲0.474個百分點，比去年同期增長8.808個百分點，創下2015年有記錄以來的最高值。

03中國租賃市場發展動態

1月，重點監測TOP10城市租金環比漲9跌1。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1833元/月，環比下降0.92%，同比下降3.53%。1月，環比增幅最大的城市為武漢，漲幅18.35%；環比跌幅最大的城市是廈門，環比跌幅達到0.52%。

04租賃企業簽約開業動態

1月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓品牌產品面世開業試營業或簽約開建。代表項目如下：

成都馨樂庭光華公寓酒店啟幕。成都馨樂庭光華公寓酒店宣布正式開業。公寓提供277間客房，從單房公寓到兩房套房，滿足不同的入住需求。項目內設有獨具傳統人文特色的早餐廳、健身房、恒溫游泳池和多功能會議室等設施，還提供各類城市信息，并定期組織豐富多彩的住客活動，帶領住客深入體驗成都的獨特魅力。

有巢寧波全新保租房社區入市。由華潤有巢與寧波鄞州區屬國企鄞開投資集團合作的有巢國際公寓社區寧波仇畢店于1月中旬正式試營業。該項目既是華潤有巢2025年在寧波新入市的首個保租房大社區，也是由鄞州區屬國企全自持的項目，目前樣板間已全面開放。社區總建面約3萬㎡，由兩棟高層住宅與中央綠地景觀區組合，打造875套精裝保租房，主打一室與一室一廳兩大戶型。

南京首座有巢國際公寓社區入市。南京江心洲首個集中式品牌公寓——有巢國際公寓社區江心洲店，于2025年1月進入試運營。公寓坐落于南京市建鄴區江心洲街道志堅路40號，地處江心洲板塊的核心位置。項目總建筑面積約5.86萬㎡，規劃布局合理，包含2棟26層的公寓樓以及2棟2層的配套用房，共計可提供1202套精裝保租房，其中配套用房主要設置了共享公區以及約1000㎡的社區底商，滿足租戶日常生活所需。

深圳雅詩閣鳳儀山服務公寓啟幕。1月12日，深圳雅詩閣鳳儀山服務公寓正式開業。公寓由崇誠投資攜手雅詩閣匠心打造，公寓內設有197間客房，設施齊全。鳳儀山谷占地1.4萬平方米，總建筑面積約7.5萬平米，規劃有服務公寓、餐廳、酒窖、月子會所、文化藝術中心等多元業態，歷時13年打造完成。

四川宜賓高新區首個保租房項目即將投用。四川宜賓高新區首個保障性租賃住房項目“天光星城·光寓”1月完工，并計劃3月全面投入使用。該項目由宜賓高新投資集團全資子公司宜賓高投資產管理公司打造，旨在為新市民、青年人等群體提供高品質居住與便捷生活于一體的租賃社區。“天光星城·光寓”項目緊鄰英發德耀、四川高景、和光同程、橫店東磁等大型企業，10分鐘通勤圈覆蓋周邊產業園區。周邊匯聚商業街、生態公園等，滿足餐飲、購物、休閑、運動等多元化需求。項目建筑面積約9萬平方米，由6棟樓組成，共計提供1476套精裝修的“拎包入住”式房源。項目還配備了約1000個機動車停車位，預計可容納約5000人居住。

珠海橫琴藝龍瑞閣公寓酒店開業。1月15日，珠海橫琴藝龍瑞閣公寓酒店正式開業。公寓位于香洲區海潤四街67號，地處橫琴粵澳深度合作區的核心地帶，地理位置優越。公寓設有180間客房，現代化設施一應俱全。公寓開業，將為賓客帶來全新的生活方式體驗，也將成為合作區一張全新的名片。

05保租房金融政策動態

1月，多地公布保障性租賃住房相關金融政策，助力保障房建設運營資金保障。

上海城投再設Pre-REITs基金。上海城投控股與國壽資本、弘毅投資三方共同設立租賃住房Pre-REITs基金。上述基金主要投資于穩定運營或準竣工狀態的保障性租賃住房項目。

西安經開城建公租房資產支持證券(ABS)獲受理。1月13日，上海證券交易所信息披露顯示，五礦-西安經開城建公租房資產支持專項計劃項目狀態更新為“已受理”。債券發行人為西安經開城建集團有限責任公司，擬發行總額達2.95億元人民幣，債券類型為資產支持證券(ABS)，由五礦證券擔任承銷商。目前，該債券項目已獲得上交所的反饋。

建信住房租賃基金持有型不動ABS擴募獲受理。1月14日，據上海證券交易所信息披露，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（2024年第一次擴募并新購入租賃住房項目）狀態更新為“已受理”。債券發行人為建信住房租賃基金（有限合伙）和建融安居（北京）股權投資基金（有限合伙），擬發行總額為人民幣6億元。

杭州安居集團20億元公司債更新至“已反饋”。1月14日，據上海證券交易所信息披露，杭州市安居集團有限公司2024年面向專業投資者非公開發行的公司債券項目狀態已更新為“已反饋”。債券發行主體為杭州市安居集團有限公司，計劃募集資金總額達20億元人民幣。該私募債券由中金公司擔任承銷商。

農發行云南省分行怒江州分行獲批2億元保租房建設貸款。1月16日，農發行云南省分行宣布，怒江州分行已獲批2億元人民幣的保障性租賃住房建設貸款，并已完成首筆7570萬元的投放，資金將用于支持福貢縣的保障性租賃住房建設項目。

市場最大規模保租房CMBS成功發行，首期規模37.01億元。由上海地產住房發展有限公司作為原始權益人的“國君-地產住發保障性租賃住房第1期資產支持專項計劃”在上交所成功發行。據介紹，項目儲架規模70億元，首期37.01億元，其中優先檔37億元，占比99.97%，AAA評級，期限21年，預計到期日2046年1月8日，發行利率2.2%；次級檔100萬元，無評級。

1月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述：2025年1月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到55.46、86.94。

搜索指數：搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、萬科泊寓、旭輝瓴寓、有巢、馨樂庭。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如雅詩閣簽約入駐武漢光谷國際社區；瓴寓計劃未來五年內在寧波運營保租房約12400套；南京首座有巢國際公寓社區入市等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數：1月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、雅詩閣、奧克伍德、自如租房、旭輝瓴寓。如香投集團聯手泊寓，成都最大租賃社區入市；城璟租住集團創新發布四大產品線；雅詩閣加快奧克伍德品牌發展步伐，2024年簽約16個新項目等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數：新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如珠海橫琴藝龍瑞閣公寓酒店開業；正中集團成立公寓管理子公司；成都馨樂庭光華公寓酒店啟幕等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數：1月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金漲多跌少，投資人信心保持平穩，投資指數平穩。

#綜合分析#

多個公寓新品牌入市|1月，多個公寓新品牌入市。如天津國資旗下津投資本推出的租賃住房品牌“城運城寓”正式投入運營；合肥高新區租賃住房品牌“高新云果”正式發布；城璟租住創新發布四大產品線:城璟·青舍、城·禮寓、城璟·悅居、城璟·臻享。

“城運城寓”首個項目正式投入運營。由天津國有資本投資運營有限公司旗下天津城市運營發展有限公司推出的租賃住房品牌“城運城寓”于1月1日正式投入運營。首個項目“遇嘉”仁湖里共計350余套品質長租公寓投入市場，未來將更好地滿足片區內居民的租住需求。此次投入運營的仁湖里1號樓、10號樓為城運發展收購存量住房更新改造的長租性品質公寓。項目有共3種房型可供選擇，分別是約54/61㎡精致一室一廳、約80/90㎡剛需兩室一廳、約90/99㎡舒適兩室一廳，屋內配套家具家電齊全，硬裝、軟裝水平耐用可靠，可實現拎包入住。

城璟租住集團創新發布四大產品線。1月13日，據城璟租住官微，城璟租住集團2024年的發力點主要集中在宿合型與單人間產品線的打造。2025新征程開啟，城璟租住集團持續夯實產品力，創新發布四大產品線：城璟·青舍、城璟·禮寓、城璟·悅居、城璟·臻享。 城璟·青舍是城璟租住集團打造的第一條產品線，旨在幫助更多勞動密集型企業或新就業群體解決在滬的基礎居住需求。城璟·禮寓的產品理念是“給在外奮斗的年輕人的第一份禮遇”。城璟·悅居，為企業中層管理者、家庭型用戶定制而來。城璟·臻享，解決企業高管的中短期商旅辦公與度假休閑所需，是一個匠心打造的具備商務接待、娛樂休閑、獨立辦公等不同場景的綜合型空間。

租賃住房品牌“高新云果”正式發布。在1月舉行的合肥高新區“園駐民”解碼賦能暨2025年度新質生態圈交流大會上，高新區租賃住房品牌“高新云果”正式發布。目前，高新股份運營的租賃住房已達9406套，累計服務各類人才超4萬人。作為合肥高新區城市建設和產業升級的重要力量，近年來，合肥高新股份有限公司累計開發運營中國聲谷、創新產業園、生物醫藥園等10多個特色主題產業園區，開發運營面積超500萬平方米。同時，秉承“留住人才”“服務人才”的理念，推動完善高新區多主體供給、多渠道保障的住房保障體系建設。此次發布的“高新云果”品牌，寓意“云啟萬象，果碩千家”，旨在助力城市發展、引領人居潮流，成為服務城市、服務高新、服務人才的有力保障，實現人才與城市的共贏共進。

頭部品牌加速布局租賃項目 ｜據亞洲旅宿大數據研究院統計，1月，長租公寓企業新開業項目累計超過150萬間，其中TOP30企業累計開業房源量提升至120萬間，占比到8成。其中頭部品牌加速公寓和租賃項目的布局。

雅詩閣加快奧克伍德品牌發展步伐，2024年簽約16個新項目。1月 24日，凱德置地投資（CLI）全資擁有的住宿業務部門雅詩閣有限公司（Ascott）加快了奧克伍德品牌的發展，在2024年簽署了16個新項目，比上一年增長了30%。其中包括自2024年初奧克伍德品牌更新以來，已簽約四個奧克伍德豪景酒店公寓項目。為了滿足日益增長的商務休閑旅行需求，奧克伍德的品牌更新計劃通過提供家內外的舒適體驗，增強了對客人的吸引力，將商務和休閑融為一體。

雅詩閣的靈活混合式酒店模式是奧克伍德品牌的快速發展，該模式將全套服務式公寓的舒適與酒店住宿的奢華完美結合。奧克伍德公寓提供各種客房配置，以滿足不同的旅行需求和住宿時間，還提供廣泛的輔助服務，包括餐飲選擇和會議設施。奧克伍德品牌組合目前包括近100家已運營和籌建中的項目，進一步鞏固了其對商務休閑旅客的吸引力。奧克伍德的全球業務遍及14個國家和50個城市，在東京、雅加達、北京和馬尼拉等主要門戶城市以及熱門度假勝地擁有強大的影響力。

瓴寓計劃未來五年內在寧波運營保租房約12400套。1月，北侖城投集團、寧波摯青亞太城市服務有限公司與瓴寓國際簽定戰略合作，成立合資平臺寧波市侖寓公寓運營管理有限公司，此舉標志著三方將在當地長租公寓建設和運營展開深度合作。近年來，寧波堅持因城施策、租購并舉，以“甬有安居”為標準，不斷完善多元化住房保障體系，計劃新籌建保障性租賃住房3萬套（間）以上。此次，瓴寓國際與北侖城投集團達成戰略合作意向，計劃在未來五年內，依托合資平臺分階運營保障性租賃住房共計約12400套。雙方將充分發揮各自優勢，實現資源互補與價值共創。據悉，現階段，瓴寓國際以杭州為陣地，在寧波、嘉興、義烏等地投拓租賃社區項目，打造了中標瀾芯里人才公寓（丁橋店）、荼錦公寓、瀾芯里人才公寓（梅林店）、國瑞·翰香云庭、寧波城投柚米社區、義烏建投·璞寓等20個項目，管理房源2.2萬余間，滿足逾6萬在杭人才安居需求，成為在杭州乃至浙江運營大型租賃社區最多的企業。

多家機構成立公寓管理公司｜1月，多地多家機構成立專職公寓管理公司，助力租賃產業規模化專業化管理運營。

正中集團成立公寓管理子公司。1月6日，據正中集團消息，深圳科興美寓管理有限公司成立暨揭牌儀式成功舉辦。 據介紹，此次新設的深圳科興美寓管理有限公司，作為正中集團業務拓展的重要一環，主要負責運營包括富通公寓、前海科興公寓及光明科興公寓在內的集團所持有的多項物業資產。 企查查APP顯示，深圳科興美寓管理有限公司經營范圍包含：一般經營項目是：物業管理；住房租賃；物業服務評估；房地產評估；房地產經紀；房地產咨詢；城市綠化管理；辦公服務；經營民宿；酒店管理；廣告設計、代理；數字廣告發布；停車場服務。

隨州市宜惠保障性住房有限公司成立，注冊資本1億元。1月21日，隨州市宜惠保障性住房有限公司成立，法定代表人為柳建勇，注冊資本為1億元人民幣，由隨州市城市投資集團有限公司全資持股。經營范圍為許可項目房地產開發經營。一般項目有以自有資金從事投資活動；非居住房地產租賃；市場營銷策劃；土地使用權租賃；住房租賃；物業管理；酒店管理；企業管理咨詢。

中國誠通投資1億成立豐科盈通住房租賃公司。1月，豐科盈通住房租賃（北京）有限公司在北京成立，法定代表人為張生鐸，注冊資本1億元人民幣。該公司的經營范圍包括住房租賃、物業管理、酒店管理以及非居住房地產租賃等業務。豐科盈通住房租賃（北京）有限公司由中國誠通控股集團有限公司全資持股，后者是國務院國資委監管的中央企業。

公寓資產交易融資市場活躍 |1月，公寓資產交易融資市場依舊活躍，大宗交易市場公寓資產依然是重要投資標的項目。

新黃浦擬1.69億出售上海微星住房租賃運營公司10%股權。1月22日，上海新黃浦實業集團股份有限公司發布關于轉讓上海微星住房租賃運營有限公司10%股權的公告。公告顯示，新黃浦擬轉讓所持有的上海微星住房租賃運營有限公司10%股權，股權轉讓對價暫估為1.69億元。交易對方為中匯金保一號（北京）城市租賃股權投資基金合伙企業（有限合伙）。

上海微星公司主要經營范圍包括住房租賃；本市范圍內公共租賃住房的建設、租賃經營管理；非居住房地產租賃；物業管理等。截至2024年7月31日，資產總額為15.87億元，凈資產為6.09億元。新黃浦表示，有利于公司盤活資產，增強資產流動性及利用率，形成存量資產和新增投資良性循環，進一步推進公司發展租賃住房業務戰略規劃，有利于增加公司競爭，推動公司健康可持續發展。新黃浦預計此次交易將產生凈收益約5000萬元至7000萬元之間，占公司2023年度經審計歸屬于普通股股東的凈利潤50%以上。

美國短租管理公司Fairly完成1010萬美元的種子輪融資。美國短租管理公司Fairly1月宣布完成了1010萬美元的種子輪融資。據了解，該公司由創始人Eric Breon與度假租賃領域的專家Subechya Person和Jeff Flitton共同領導，提供了一個綜合性的SaaS平臺，旨在促進度假租賃物業業主和服務提供商之間的高效合作。

租賃社區盤活存量資產 |1月，大量租賃社區入市，在深入租賃產業建設的基礎上，也盤活了大量的存量資產，持續賦能區域高質量發展。

合肥安居集團建設的首個自建租賃社區項目春節后上市。1月10日消息，合肥安居集團建設的首個自建租賃社區項目承寓·桐華里春節后上市，正式對外招租。據了解，該項目位于合肥市包河區桐城南路與高鐵路交會處，項目占地總面積為22319.25平方米，總建筑面積為61072.32平方米。項目包含3棟租賃住宅，共提供606套保障性租賃住房，規劃精裝房源建筑面積為60~85平方米，涵蓋一室、兩室等房型，滿足不同階段人群租住需求。

香投集團聯手泊寓，成都最大租賃社區入市。位于成都市新都區的大型綜合租賃社區，香投丨泊寓·院兒——大豐甫家社區即將入市，作為目前成都市最大的綜合租賃社區，該社區不僅將推出超2000套租賃住房，同時還配有免費公共空間，以及近兩萬平社區商業和酒店，這樣的“一站式租住服務”引起了成都新市民、新青年的廣泛關注。 香投集團下屬香城發展公司將持有的商業用地建成為租賃住房后，委托長租公寓頭部品牌萬科泊寓進行運營。社區地理位置位于成都市新都區大豐街道甫家一路148號，社區總面積超17萬平方米，其中，租賃住房面積11萬平方米，租賃住房就超2000間，更配有1000余個停車位。

雅詩閣簽約入駐武漢光谷國際社區。雅詩閣有限公司與光谷國際社區簽約，計劃打造近500套公寓及酒店單元，為武漢光谷引入成熟的國際化住宿產品體系。該項目位于九峰一路以南、高科園二路以西，定位為“零碳社區·智慧社區·國際交往社區”，將設立一站式國際人才服務中心，打造武漢乃至華中的標志性國際社區及世界光谷國際交往客廳。項目于2023年上半年開建，目前主體結構已基本封頂，預計2025年10月完工。項目將按照國際化標準建設高端住宅、國際學校、國際幼兒園、國際醫療中心、體育館、文化館、商業配套設施等多種業態。項目涵蓋多種戶型，同時還配備全日制餐廳、健身房、咖啡廳、休閑廊、游泳池及多功能會議室等設施，為人才提供多元化、高品質、溫馨便捷的居住生活空間。

中國東方聯合中國誠通積極助力國有企業盤活存量資產。中國東方聯合中國誠通通過國有企業土地資產盤活專項基金與珠海華發實業股份有限公司簽署投資合作協議，順利完成廣東省珠海市保障性租賃住房項目投放，實現土地基金首個投資項目落地，助力國有企業盤活存量土地資產。該保障性租賃住房項目位于珠海市香洲區十字門商務區，緊鄰澳門與橫琴粵澳深度合作區，建筑面積共約3.9萬平方米，將原辦公業態改造為集中式長租公寓，并已納入珠海市保障性住房體系，是珠海市首個“非居改居”并成功納保項目，具有標志性和示范性意義。　

中國東方與中國誠通將堅決貫徹落實金融服務實體經濟宗旨，通過有效發揮土地基金功能作用，助力國有企業開展存量土地資產盤活利用，提高國有資產配置效率，努力打造“政府出政策、國企出資源、基金出資金”的合作范式，爭取形成一批盤活利用國有企業存量土地資產的成功案例。