上海樓市繼續向好。

　　一個重大信號出來，后面市場可能還會更好。

　　上周上海二手房網簽5581套，基本回到了歷史高位。

　　春節過后，上海網簽量連續反彈，已經走出谷底。

　　上海二手網簽周度數據

　　小陽春肯定沒跑了，成交數據還會繼續保持高位。

　　因為市場已經儲備了足夠多客戶。

　　網簽之前的步驟是付定金，付定金后大概率都會轉為網簽。

　　知道定金數，就知道一個月后的網簽量。

　　頭部中介的定金量已經回到去年高位，比網簽反彈還要大。

　　上周定金量1600套，頭部中介市占率20%，意味著上海共有8000人訂房。

　　一個月就是3.5萬套。

　　如果趨勢變化不大，3月份二手房網簽可能突破3萬套。

　　而且趨勢大概率持續，反彈更大的是帶看量，創下了歷史最高紀錄。

　　說明買方心態非常好。

　　上海房價指數迎來了半年以來的首次環比增長。

　　二手房掛牌漲價比例環比上周也有所反彈。

　　當然兩個數據還處于歷史低位，房價還沒全面上漲。

　　主要原因是掛牌量還在不斷增加。

　　春節期間積壓了很多掛牌需求，年后集中釋放。

　　市場向好，置換客戶也行動起來，推高了掛牌量。

　　置換客戶入場，加劇了樓市分化。

　　一方面老破小等下游資產供應量增加，市場短期無法反彈。

　　一方面優質資產需求暴增，一些中產區域已經出現房荒，甚至漲價。

　　比如前灘、新江灣，不管是掛牌價還是成交價，都在實質上升。

　　不管掛牌量如何，成交量的上升是實打實的，去化優質房源也是實打實的。

　　已經連續5個月快速成交，優質區域房源賣空非常正常。

　　尤其是拋盤量不大的區域。

　　你家住老破小還可能拋盤，賣掉買新房。

　　已經住在前灘大三房的居民，其實不太想換了。

　　換豪宅，一般人都換不起；換普通小區，居住提升空間很小了。

　　根據過往經驗，掛牌量后面會開始下降——拋盤能力不是無限。

　　比如去年929新政后，房東集中拋盤。

　　10月份看房人數很多、掛牌人數很多。

　　隨著成交的持續火爆，掛牌量反而開始下滑。

　　一些房東看到成交不斷增加，也開始擔心后面市場會不會反彈，也怕賣掉房子房價開始漲。

　　置換客戶短期也有限，消耗完了掛牌也縮水。

　　雙重作用下，去年11月開始掛牌量下滑。

　　房地產跟其他行業不一樣，通常市場越好，掛牌量越低。

　　如果3月份成交量破3萬套，我相信掛牌量會再次下滑。

　　比數據變化更徹底的是心態。

　　房地產本來就沒對錯，心態決定一切。

　　都覺得市場要火，市場一定會火。

　　都覺得市場不行，市場一定不行。

　　買賣雙方心態如何，下面這張圖已經解釋清楚。

　　帶看量非常高，買方心態肯定好。

　　賣方心態不好界定，有置換有拋盤，我們不去討論了。

　　能看到的是，賣方心態馬上變好，因為中介不敢PUA他們了。

　　昨天被這則朋友圈刷屏，大量中介在發，文案都一樣。

　　說明中介已經納了投名狀，公開看多。

　　有人說中介肯定看多，他們鼓吹房價上漲客戶才訂房。

　　對的，面對客戶他們肯定要說市場好。

　　但是之前是偷偷地說。

　　因為他們還要跟房東偷偷地說市場不行，房價要降，PUA房東趕緊降價。

　　2024年，中介促進成交靠的就是打壓房東。

　　2024年很多客戶都說，掛牌一個月就下架了，先不賣了，中介天天讓降價，很煩。

　　沒辦法，去年房東大幅降價他們才能促成交。

　　市場模糊期，中介一般不會公開自己觀點，這樣才能買賣雙方都能拿捏。

　　現在公開宣傳市場大火，意味著放棄了PUA房東，只要能搞定客戶就夠了。

　　中介說的對不對先不說，沒人PUA房東，房東更不愿意降價。

　　沒人PUA房東降價，整個市場心態就進一步變好。

　　上周六線下講座現場很多客戶在問，市場怎么突然變好了。

　　其實不是突然，是連續救市十九次，大家心態慢慢地變了。

　　今年新房又普遍調價，一些剛需客戶徹底屈服。

　　等下去好像沒意義了。

　　瑞虹新城“十一期”被金茂拿到，樓面價12.2萬/平，保本售價16萬以上。

　　已經有大量專家分析，這個項目要賣17萬甚至18萬。

　　計劃在瑞虹新城買房的剛需，肯定慌了。

　　這里澄清一下，并不是只有三四百萬預算的叫剛需，很多1000多萬預算的客戶也是不得不買。

　　置換買學區的，工作調動換房的，兩房換三房的，賣掉三套老破小買好房子的，環二見過太多太多。

　　他們房子賣掉了，錢拿在手里面，就是最剛的剛需。

　　不管怎么樣，他們都會買房。

　　如果他們目標就是瑞虹新城，現在肯定比之前著急。

　　新楊思那種鳥不拉屎的地段都要12萬多，隨便一套三房1300萬，對比下來大家發現聯洋都變香了。

　　聯洋1500萬以內的三房，肯定很快就被清空。

　　當然你可以幫他們分析，新房賣那么貴不一定有人買。

　　沒人買新房也不降價啊，寧愿滯銷、寧愿發動全上海中介帶看也不降價。

　　嘉里金陵華庭怕不好賣，提前就動用了中介分銷，據說蓄客情況還不錯。

　　年后的信號實在太多了，杭州、蘇州都有利好。

　　杭州六小龍出來，第一批土拍非常樂觀，市區房價也在回暖。

　　杭州蘇州都能穩下來，上海下降空間越來越小，再降就跟杭州房價重合了。

　　宏觀層面變化就更多了，國際國內風云涌動。

　　當然影響市場的因素很多，上面只是冰山一角。

　　更全面更深入的系統分析，歡迎大家移步線下。

　　我們做了104頁PPT，用兩個多小時幫大家體系化梳理一下市場走向等根本問題。

　　最根本的，我們要回到房價變動的基本規律——到底是哪些因素影響房價漲跌。

　　網上說什么的都有，感性層面大家說的都對。

　　理性層面我們需要將這些影響因素通盤考慮，只關注一兩點容易放大他們的影響權重。

　　當然也要認識到房地產周期變動規律，很多波動都是正常的周期。

　　還有另一個話題更重要——2025年選哪些小區更加保值。

　　2025年是上海樓市重新洗牌的一年。

　　太多的區域大力開發、太多的新房上市、太多的備案價上調，上海房價體系徹底亂了。

　　原先定下來的板塊房價秩序，2025年肯定會打亂，各個板塊間相互廝殺，3-5年決出勝負。

　　到底誰是一線豪宅區，誰是偽豪宅。

　　新江灣、瑞虹新城、大寧、西藏北路、東外灘、真如、長風，到底誰能脫穎而出。

　　直接決定區域的房價體系。

　　這些問題，我們也要回到上海城市發展方向，回到上海居民結構上來才能看明白。