十年前的浦東的中產鄙視鏈，三林有很高的地位。

因為動遷得早發展比較成熟，浦東南部內外環之間，最早的一家三甲醫院東方醫院南院就在三林。

出了浦東內環，商業也就屬三林能打；

北蔡巴黎春天才3.8萬方，中房金誼廣場卻有8.8萬方。

以前買不起聯洋的中產，可能下一站就直奔相對成熟的三林去了。

結果這幾年三林周邊板塊都迎來巨大發展：

前灘崛起，新楊思MCAZ橫空出世，北蔡搞出了楔形綠地，三林被按在地上摩擦。

就連什么都沒有的后起之秀張家浜，新房比三林貴2000元/㎡還全靠搶。

在今天的浦東外環中產鄙視鏈里三林成了吊車尾，只能撿漏上游篩選下來的購買力。

三林是不是要被中產淘汰了？未來還能不能上位？

先拋開中產不談，三林整體的成交依然非常牛，二手成交一直霸榜浦東前五：

三林的最大優勢是承接能力足夠強大，不僅總價段包容性足夠，地緣性也足夠優秀。

首先得益于板塊面積夠大，三林經過了多輪住宅建設，產品價格梯度大，能承接更廣泛的買房群體。

最早在90年代這里建設凌兆新村承接了大量黃浦、南市和三林本地的動遷安置房；

接著在世博會籌辦期間，成為定向動遷安置基地之一，為三林再添2萬戶動遷住宅。

2009年前后又啟動了三林新村的建設，三林動遷房迎來了電梯和地下停車庫時代，品質大大提升。

這些動遷房價格大多在500萬內，運氣好還能碰上一手動遷節省稅費，成了浦東很多剛需的熱門置業板塊。

而對于中產來說，華夏西路以南、上南路以東聚集了三林最主要的商品住宅，比如櫻桃苑、金地灣流域、金誼河畔等，貢獻了600萬以上的產品選擇：

所以今天在三林，你可以買到100多萬的凌兆新村老破小：

也可以買到5000多萬的美林別墅：

第二點是三林的交通優勢也非常強悍，優秀的地理位置契合分別工作在浦東浦西的雙職工家庭需求。

三林目前有8號線、11號線、機場聯絡線三條軌交，1站前灘、3站徐匯西岸；

軌交21分鐘徐家匯、34分鐘人民廣場、來往虹橋、浦東兩大機場都是3站路。

未來三林濱江還有在建的19號線站點，可以乘地鐵從北外灘-陸家嘴-世博-后灘-前灘一路暢行。

自駕方面也是王炸，三林鎮緊挨中環，橫跨外環，南北高架：

紅綠燈給力的情況下，永泰三里城以及三林眾多小區都能實現5分鐘上中環或者外環。

三林與浦東以及濱江各大產業和商圈的距離也相對較近。

隨著前灘建成，對周邊板塊帶動最大的除了楊思，就是三林。

前灘把上海CAZ的浦東邊界拉到了中環，間接讓三林和城市最核心的距離從陸家嘴的自駕30分鐘，縮短為1站地鐵。

三林中產獲取城市頂端資源的時間距離也被大大縮短，資源獲取效率提高對板塊來說是看不見的一次飛躍。

除此之外，三林與浦東另一個產業核心張江的距離也相當不錯。

張江不缺高薪收入的小鎮做題家，首次置業的預算段很多在500-800萬之間。

但張江太缺好房子了，9萬多一平的孫橋，周邊城鄉結合部的畫風，比十八線老家鄉鎮還不如；

在替補張江動遷房的眾多板塊中，三林界面相對成熟，自駕到張江20多分鐘，地鐵40分鐘內，還算便利。

除此之外，三林與徐濱、人廣和徐家匯、金橋等核心板塊的通勤距離都相對合理，能夠承接輻射范圍極大。

三林雖然還算全面，但對中產客群來說痛點非常明顯，導致地位不斷下滑。

參差不齊的住宅產品讓三林無法成為一個純粹的中產社區，大量動遷房拉低了板塊價值，讓三林對外吸引力停留在浦東入門級中產。

根據七普數據，三林在浦東板塊中常住人口數量排名第一，但板塊配套卻沒有因為人多有更大的優勢。

今天三林地鐵站的中房金誼廣場已經淪落為帶娃樂園，幾乎每層樓都有兒童相關的店鋪。

三林東站的新達匯雖然在硬件和招商方面都有所提升，但也留不住一個永輝超市令人唏噓。

板塊教育資源也不強勢，金地灣流域、櫻桃苑所在的中產片區，對口學校也僅是尚博實驗+上實南校，最新排名都不在梯隊內。

相比同是動遷基地的浦江鎮，三林近些年缺乏優質教育集團入駐，對中產家長而言是個雷點。

更致命的是，三林樓市內部中產置業鏈條里，更高端的購買力一直在被外界分流。

當下行情，600萬預算首次浦東置業比較容易看上三林，但一旦買房預算在1000萬以上，大概率不會考慮三林。

今天大家所謂品質不錯的三林二手房，房齡都在10年以上，大多數外立面都是涂料，停車位比較緊張，被次新、新房拉開代差。

號稱板塊標桿的中房櫻桃苑房齡已經將近20年，但價格卻高得驚人，一套3房2廳需要1200多萬：

內環內的上海綠城一套三房價格也不過如此，更別說市區大量新房都是1000萬出頭的入手門檻。

就這樣三林成為了浦東中產買房鄙視鏈的下游。

新房市場也根據預算形成了新楊思、北蔡，張家浜的漏斗，而三林則是置業漏斗之下的保底選擇之一。

這還僅限于對跨江通勤有需求的，如果兩夫妻都在張江工作，成片開發的唐鎮新房在他們眼里更有吸引力。

所以三林能吸引的高級中產購買力，大多是地域情結比較濃厚又有些鈔能力的本地人。

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直到浦東濱江段的開發繼續向南，三林才迎來了內部分化的機會。

今天的三林濱江已經被冠以前灘南的標簽，板塊營銷熱度一路水漲船高。

從2022年開始，前灘南陸續供應了2300多套新房，前灘鴿子籠給不了的，前灘南給補上了。

前灘南新房價格從最初的中企云萃森林10.5萬/平，飆升到了前灘百合園17.1萬/平。

三林全力托舉了一個濱江，好處是三林未來借助一江一河的東風，終于能打造出自己的高端社區；

壞消息是這些利好和南北高架以東的老三林直接關系不大，對本地居民而言未來飯后遛彎多了一個去處。

不過很快老三林內部再次迎來利好，三林即將又一次啟動板塊開發大潮。

去年年末浦東官網公布了三林鎮西村等地塊“城中村”改造項目的實施方案概要，涉及三林57萬方舊改。

范圍包括永泰三里城北面、南北高架東側及外環高速以北的區域：

本次改造可將為浦東貢獻繼前灘、前灘南、新楊思后，外環以內又一成片開發區域，珍貴無比。

此次城中村舊改項目，將大力改善居住、商業環境，彌補區域綠地短缺、基礎配套不均衡的短板；

同時對三林老街空間格局進行升級，保護的風貌同時打造特色親水公共空間，整體改善當地居民生活品質。

據詳細的經濟技術指標，綠地面積占比很高，不僅有風貌保護建筑，還規劃了住宅、幼兒園、社區公共服務設施、商業等多種業態。

可以想象，除了按老規矩建造一定比例的本地動遷安置房，未來這片區域的很可能為三林新增一個成片開發的新房社區。

且不論在浦東外環內發展也逐漸飽和的情況下，未來5-10年誰有地誰就有更多的樓市話語權；

倘若三林能把握好城中村的舊改機會，之后新房能補齊板塊千萬級產品在房齡、品質和價格帶來的遺憾，浦東中產的鄙視鏈又將迎來一次巨變。