十年前的浦東的中產(chǎn)鄙視鏈，三林有很高的地位。

因為動遷得早發(fā)展比較成熟，浦東南部內(nèi)外環(huán)之間，最早的一家三甲醫(yī)院東方醫(yī)院南院就在三林。

出了浦東內(nèi)環(huán)，商業(yè)也就屬三林能打；

北蔡巴黎春天才3.8萬方，中房金誼廣場卻有8.8萬方。

以前買不起聯(lián)洋的中產(chǎn)，可能下一站就直奔相對成熟的三林去了。

結(jié)果這幾年三林周邊板塊都迎來巨大發(fā)展：

前灘崛起，新楊思MCAZ橫空出世，北蔡搞出了楔形綠地，三林被按在地上摩擦。

就連什么都沒有的后起之秀張家浜，新房比三林貴2000元/㎡還全靠搶。

在今天的浦東外環(huán)中產(chǎn)鄙視鏈里三林成了吊車尾，只能撿漏上游篩選下來的購買力。

三林是不是要被中產(chǎn)淘汰了？未來還能不能上位？

先拋開中產(chǎn)不談，三林整體的成交依然非常牛，二手成交一直霸榜浦東前五：

三林的最大優(yōu)勢是承接能力足夠強大，不僅總價段包容性足夠，地緣性也足夠優(yōu)秀。

首先得益于板塊面積夠大，三林經(jīng)過了多輪住宅建設，產(chǎn)品價格梯度大，能承接更廣泛的買房群體。

最早在90年代這里建設凌兆新村承接了大量黃浦、南市和三林本地的動遷安置房；

接著在世博會籌辦期間，成為定向動遷安置基地之一，為三林再添2萬戶動遷住宅。

2009年前后又啟動了三林新村的建設，三林動遷房迎來了電梯和地下停車庫時代，品質(zhì)大大提升。

這些動遷房價格大多在500萬內(nèi)，運氣好還能碰上一手動遷節(jié)省稅費，成了浦東很多剛需的熱門置業(yè)板塊。

而對于中產(chǎn)來說，華夏西路以南、上南路以東聚集了三林最主要的商品住宅，比如櫻桃苑、金地灣流域、金誼河畔等，貢獻了600萬以上的產(chǎn)品選擇：

所以今天在三林，你可以買到100多萬的凌兆新村老破小：

也可以買到5000多萬的美林別墅：

第二點是三林的交通優(yōu)勢也非常強悍，優(yōu)秀的地理位置契合分別工作在浦東浦西的雙職工家庭需求。

三林目前有8號線、11號線、機場聯(lián)絡線三條軌交，1站前灘、3站徐匯西岸；

軌交21分鐘徐家匯、34分鐘人民廣場、來往虹橋、浦東兩大機場都是3站路。

未來三林濱江還有在建的19號線站點，可以乘地鐵從北外灘-陸家嘴-世博-后灘-前灘一路暢行。

自駕方面也是王炸，三林鎮(zhèn)緊挨中環(huán)，橫跨外環(huán)，南北高架：

紅綠燈給力的情況下，永泰三里城以及三林眾多小區(qū)都能實現(xiàn)5分鐘上中環(huán)或者外環(huán)。

三林與浦東以及濱江各大產(chǎn)業(yè)和商圈的距離也相對較近。

隨著前灘建成，對周邊板塊帶動最大的除了楊思，就是三林。

前灘把上海CAZ的浦東邊界拉到了中環(huán)，間接讓三林和城市最核心的距離從陸家嘴的自駕30分鐘，縮短為1站地鐵。

三林中產(chǎn)獲取城市頂端資源的時間距離也被大大縮短，資源獲取效率提高對板塊來說是看不見的一次飛躍。

除此之外，三林與浦東另一個產(chǎn)業(yè)核心張江的距離也相當不錯。

張江不缺高薪收入的小鎮(zhèn)做題家，首次置業(yè)的預算段很多在500-800萬之間。

但張江太缺好房子了，9萬多一平的孫橋，周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部的畫風，比十八線老家鄉(xiāng)鎮(zhèn)還不如；

在替補張江動遷房的眾多板塊中，三林界面相對成熟，自駕到張江20多分鐘，地鐵40分鐘內(nèi)，還算便利。

除此之外，三林與徐濱、人廣和徐家匯、金橋等核心板塊的通勤距離都相對合理，能夠承接輻射范圍極大。

三林雖然還算全面，但對中產(chǎn)客群來說痛點非常明顯，導致地位不斷下滑。

參差不齊的住宅產(chǎn)品讓三林無法成為一個純粹的中產(chǎn)社區(qū)，大量動遷房拉低了板塊價值，讓三林對外吸引力停留在浦東入門級中產(chǎn)。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，三林在浦東板塊中常住人口數(shù)量排名第一，但板塊配套卻沒有因為人多有更大的優(yōu)勢。

今天三林地鐵站的中房金誼廣場已經(jīng)淪落為帶娃樂園，幾乎每層樓都有兒童相關(guān)的店鋪。

三林東站的新達匯雖然在硬件和招商方面都有所提升，但也留不住一個永輝超市令人唏噓。

板塊教育資源也不強勢，金地灣流域、櫻桃苑所在的中產(chǎn)片區(qū)，對口學校也僅是尚博實驗+上實南校，最新排名都不在梯隊內(nèi)。

相比同是動遷基地的浦江鎮(zhèn)，三林近些年缺乏優(yōu)質(zhì)教育集團入駐，對中產(chǎn)家長而言是個雷點。

更致命的是，三林樓市內(nèi)部中產(chǎn)置業(yè)鏈條里，更高端的購買力一直在被外界分流。

當下行情，600萬預算首次浦東置業(yè)比較容易看上三林，但一旦買房預算在1000萬以上，大概率不會考慮三林。

今天大家所謂品質(zhì)不錯的三林二手房，房齡都在10年以上，大多數(shù)外立面都是涂料，停車位比較緊張，被次新、新房拉開代差。

號稱板塊標桿的中房櫻桃苑房齡已經(jīng)將近20年，但價格卻高得驚人，一套3房2廳需要1200多萬：

內(nèi)環(huán)內(nèi)的上海綠城一套三房價格也不過如此，更別說市區(qū)大量新房都是1000萬出頭的入手門檻。

就這樣三林成為了浦東中產(chǎn)買房鄙視鏈的下游。

新房市場也根據(jù)預算形成了新楊思、北蔡，張家浜的漏斗，而三林則是置業(yè)漏斗之下的保底選擇之一。

這還僅限于對跨江通勤有需求的，如果兩夫妻都在張江工作，成片開發(fā)的唐鎮(zhèn)新房在他們眼里更有吸引力。

所以三林能吸引的高級中產(chǎn)購買力，大多是地域情結(jié)比較濃厚又有些鈔能力的本地人。

精研全市板塊 獨家賣房買房邏輯分析

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

直到浦東濱江段的開發(fā)繼續(xù)向南，三林才迎來了內(nèi)部分化的機會。

今天的三林濱江已經(jīng)被冠以前灘南的標簽，板塊營銷熱度一路水漲船高。

從2022年開始，前灘南陸續(xù)供應了2300多套新房，前灘鴿子籠給不了的，前灘南給補上了。

前灘南新房價格從最初的中企云萃森林10.5萬/平，飆升到了前灘百合園17.1萬/平。

三林全力托舉了一個濱江，好處是三林未來借助一江一河的東風，終于能打造出自己的高端社區(qū)；

壞消息是這些利好和南北高架以東的老三林直接關(guān)系不大，對本地居民而言未來飯后遛彎多了一個去處。

不過很快老三林內(nèi)部再次迎來利好，三林即將又一次啟動板塊開發(fā)大潮。

去年年末浦東官網(wǎng)公布了三林鎮(zhèn)西村等地塊“城中村”改造項目的實施方案概要，涉及三林57萬方舊改。

范圍包括永泰三里城北面、南北高架東側(cè)及外環(huán)高速以北的區(qū)域：

本次改造可將為浦東貢獻繼前灘、前灘南、新楊思后，外環(huán)以內(nèi)又一成片開發(fā)區(qū)域，珍貴無比。

此次城中村舊改項目，將大力改善居住、商業(yè)環(huán)境，彌補區(qū)域綠地短缺、基礎配套不均衡的短板；

同時對三林老街空間格局進行升級，保護的風貌同時打造特色親水公共空間，整體改善當?shù)鼐用裆钇焚|(zhì)。

據(jù)詳細的經(jīng)濟技術(shù)指標，綠地面積占比很高，不僅有風貌保護建筑，還規(guī)劃了住宅、幼兒園、社區(qū)公共服務設施、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

可以想象，除了按老規(guī)矩建造一定比例的本地動遷安置房，未來這片區(qū)域的很可能為三林新增一個成片開發(fā)的新房社區(qū)。

且不論在浦東外環(huán)內(nèi)發(fā)展也逐漸飽和的情況下，未來5-10年誰有地誰就有更多的樓市話語權(quán)；

倘若三林能把握好城中村的舊改機會，之后新房能補齊板塊千萬級產(chǎn)品在房齡、品質(zhì)和價格帶來的遺憾，浦東中產(chǎn)的鄙視鏈又將迎來一次巨變。