樓市正在下行期發生重大變化了，以后高層住宅可能逐步會成為淘汰貨了，因為現在為了穩住樓市，正在從土拍端出現新的變化了，因為現在樓市的趨勢可以看出來，止跌企穩不是說說而已，從高層住宅這方面來看，不少城市正在逐步減少這種地塊的拍賣了。

就像最近開年之后，土拍也開始逐步的火熱起來了，不少甚至也出現了比較高的溢價率，就拿上海來說，開年的首次土拍溢價率就去到了38.2%，北京的最高土拍溢價率也到了超25%，而最近因為科技企業頻頻上熱搜的杭州就更加猛烈了，最高溢價率突破了61%，當然，有這么高的溢價的地塊基本上都是容積率非常低的，可能很多人還不知道什么是容積率，這個東西對未來建房子的高度有著很大的影響，容積率搞的越高，說明就是高層甚至超高層了，而容積率越低的話，樓層的高度以及舒適度就會越好，比如容積率低于1的話那基本上就是以建別墅為主了，容積率低于2,則說明大部分是六七層的小洋房，所以現在很多低容積率的地塊正在積極的入市去獲得開發商的青睞。

比如就像廣州來說，在2024年廣州出讓的地塊中，容積率在1.5以下的占比以及達到了20%，相比2023年的話，這個比例是提升了8個百分點的，而到了2025年初，廣州新一輪的土拍中，成交的地塊不僅競爭激烈，溢價率較高，而且多數的容積率都在2以下了；還有鄭州來說，去年賣的20塊中，有近80%的地塊容積率都在3以下了，低容積率的地塊占比也超過了70%，可以說不少重點城市正在用低容積率的新地塊去占領新的市場了，而大家現在也看到一些重點城市的新房價格出現了上漲，因為土地的供應量減少的情況下，地段供應的越來越好了，而低容積率的潛在背景之下，很多地塊都不是為了剛需而生了，而是為了改善甚至豪宅而生了。

可以這么理解，一方面在增加市場上的高價樓盤，另一邊則是在減少剛需盤的庫存，因為過去賣的地塊很多都是郊區或者說是剛需地塊，這些地塊價格都很低，在經歷了一輪輪的下跌之后還是很難賣出去，也就導致現在樓市的持續低迷，開發商去化壓力非常之大，而現在這樣賣地，可以讓市場的價格得到一定的拉升，熱度和銷量也會更加好看一些。

當然，有利必然有弊，低容積率的地塊大面積的入市肯定會讓現在的樓市分化更加嚴重的，因為過去的地塊面對新的地塊可以說完全是被碾壓的，首先就是容積率高，而且得房率也低很多，不少公攤都去到20%甚至25%，而現在很多新規地塊的得房率都能接近100%甚至高的達到了120%，同樣的價格同樣的地段之下，相信大家肯定會優先去買新規地塊的房子了，那體驗感和居住舒適性不是一個檔次的，而且現在去買新房改善盤的人，其實已經不是那些短期炒作的投資客了，而是自身真正需要去做居住改善的人群，這些其實是需要把原本自己手上的二手房給賣掉的，只有拿到原始的資金和首付，才可能去買入更好的新規改善產品，這也就造成在持續擠牙膏式的松綁樓市之后，掛牌量也隨著政策的松綁在水漲船高，大家都想著要去賣房套現，或者是換房，或者是落袋為安。

反正就是不想再持有過去公攤大、居住不夠好的舊房子了，就拿廣州來說，在24年3月的時候掛牌量一度突破了15.7萬套，而到了今年2月，依然還是有14.2萬套的天量掛牌，去化周期也是在17個月以上，說明現在想賣掉廣州房子的人確實不在少數，只是苦于沒有這么多合適的剛需接盤俠了，而且廣州的二手房價依然還是在下降的，可以說完完全全的以價換量，如果不降價想出手的話基本等于異想天開了，因為最低價的房源才可能在最前面進行展現， 你價格掛的高了連展示給客戶的機會都沒有，客戶基本看都不會看了，就更談不上去實地看房了，除了降價，現在很多業主的辦法也不是特別多，一方面是沒有渠道去吸引客戶，另一方面也沒有這種流量資源去擴大自己房子的曝光量，除了走中介平臺的話，似乎也只能坐以待斃了，所以對于樓市的成交量和價格的走勢還是非常重要的，如果說沒有對數據有很清楚的把握，也只能被中介牽著鼻子走了，因為沒辦法判斷當下的市場情況如何，只能隨著大流了。

但是樓市的變化是千變萬化的，甚至過一天和過三天的情況與政策都會不一樣，特別是即將來的兩會，后續必然還會有更多針對性的松綁政策出來，所有的政策都會反饋到樓市的價格和成交量上，量在價先，這是不變的規律，很難說有價格跳漲，但是沒有成交量的時候出現，這不是合理的一個市場。所以現在的行情在沒有出政策之前，還是在不斷收縮土地的供應以及提升土地的質量，并且配合大力的收儲的方式，在未來形成保障房或者重新針對地塊進行規劃后再推向市場，地段不好的二手房后續的處境也會更加難了。

而相同好地段的二手房也被通貨膨脹般的降維打擊了一部分價格，所以今年以價換量肯定還會繼續一陣子，就像房住不炒在2016年提出來的，但是到了2021年才正式進入下行通道，而止跌企穩也已經說了一段時間了，現在是要加速企穩的階段，樓市依然還是支柱產業，只是不能短期的躺平賺錢和三高模式去周轉了，所以，現在還是要以自身需求出發，結合重點城市的政策和數據進行規劃，不管是買房或者是賣房，千萬不要懵懂的就下手。