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大家好，我是地產高富帥。

近期與很多地產人都在討論，未來行業十年到底哪些房企真的是能夠穿越周期，到底哪種類型房企是靠硬實力，而不是土地紅利，曇花一現呢？

如今還活躍在地產江湖的房企中，其實陣營已經相當純粹了，高周轉規模化發展的純民企基本上已經全軍覆沒，還能在土地市場拿地的民企確實也剩下個位數了。

另外一方面主力軍團肯定還是國央企陣營，這也是未來仍然還能持續拿地的核心戰隊，但是這部分房企里面真正能有底氣穿越周期的還是不算多數。

如果說純民企陣營里面 的少數 優勝者代表，肯定當屬龍湖地產與杭州濱江，一個代表依靠 管理體系扎實笑傲江湖，一個是依靠本土產品出圈 贏得尊重。

在如今還未暴雷的民企陣營里面 ，上海大華集團可謂是這三年來比較有爭議的一類房企，隨著 近兩年的 瘋狂擴張，其背后的核心已經問題 凸顯出來。

從2024年整體的表現來看，深耕上海的大華集團，作為曾經的寶山之王，在上海主流市場已經完全消失，企業口碑正在急轉而下。

大華在上海市場的地位下滑，令人矚目。這家公司在過去兩年里備受矚目，憑借其強大的實力、堅定的韌性以及對職業經理人的廣泛招聘和巨額土地投資，穩住明星房企陣營。

然而，在最近結束的2024年上海上半年樓市榜單中，大華上海公司卻以89億的全口徑銷售額位列第23位，與去年同期1093億的銷售相比，驟降超過60%。

2024年全年度大華地產銷售業績更是跌入到top16左右，勉強還在上海top20陣營，旗下沒有一個項目業績位列上海單項目銷售top20.

其實作為一家深耕地產超過30年的老牌房企，上海寶山就是大華集團的福利，憑借早期大量囤積的低價土地，在前五年市場上行的時候，大華可謂是直接笑傲上海市場。

其實說的再簡單一點，就是大華在寶山的土地資源直接碾壓了一眾大牌房企，因此也就有了后面全國化布局的勇氣，錢賺的太容易，大華開始膨脹了。

根據其債券年報，2019至2023年，大華集團的負債總額如同脫韁的野馬，一路狂飆，在民企陣營里面拿地非常激進，但是似乎也沒看到內部財務風險預警，顯得頗為神秘。

上海市場似乎已經完全滿足不了大華的胃口，西安，昆明，廣州，無錫等城市大華開始瘋狂布局，特別在華南區域耗資巨大拿下多個舊改項目，當時就連本土巨頭都有點看不懂。

可以看到，這五年時間，大華的投資額度都在年均70-80億以上，相對于大華最高的2023年與2024年兩年的業績來說，投資額度依然還是非常大的。

不過從外界這幾年的市場口碑來看，大華已經從上海小巨頭變成維權專業戶了，就連成名深耕的上海寶山，如今大華的招牌恐怕要被市場拉黑了。

小紅書上面搜大華維權，實在是太多，小編就不貼圖了，懂的都懂，大華真的基本把買房人當傻子忽悠，各種營銷套路還不少，最大的問題還是產品端口。

要知道，如今在上海市區項目，整體產品都已經卷風了，各種外立面+室內精裝都已經完全升級，很多改善項目都已經對硬件進行了不小的創新。

大華去年的重點項目大華公園柏翠，小編也在網上看到過實景圖，特別是外立面這一塊，妥妥的十年前的審美不說，室內精裝的效果確實有點倒退十年的視角。

同比其他深耕寶山的房企，比如華潤與金茂，其外立面都已經統一變成了鋁板+玻璃幕墻了，大華這邊似乎還在繼續復古操作。

更加有意思的是，大華公園柏翠14棟16-17層小高層僅配置少數幾個架空層與中央水景，并無會所、泳池等公共設施。

其實大家應該都知道，就連二線城市的成都市場，這會所配置都已經卷到瘋狂的地步了，居然在上海這個市區項目，基本會所都沒配置，還敢說產品升級，這真的成為行業笑話。

在上海圈子隨便一問，如大華星曜、紫樾府、錦宸府等，因外立面開裂、裝修偷工減料、虛假宣傳等問題屢遭業主維權。例如，錦宸府被曝光“強制銷售高價裝修包”，實際裝修標準遠低于宣傳，引發群訴。

作為一家深耕上海數十年的房企，這產品研發的實力真的堪憂啊。或許老板還是想繼續依靠土地紅利賺錢。

另外一個值得關注的是，隨著大華全國版圖的打開，在雇主口碑方面也隨著大批量高管的離職，如今已經完全陷入了風評急速之下的漩渦。

不管是集團總部還是區域公司，小編身邊只要是在大華任職過的地產人，基本上評價相當一致：老人眾多，外來人不信任，整體職業化較弱，專業水平低，企業文化簡單粗暴等。

其實從如今整體大華高管的背景不難看出，很多高管都是很早期那一批地產紅利時代的老人為主，不管是產品意識還是操盤能力都不算特別突出。

少數外聘的經理人群體來看，擔任重要崗位的人不多，整體管控體系相當原始，新人往往是背鍋為主，整體專業水平基本上算是行業偏后的存在。

從土地拓展方面來看，大華都是集團領導一頭腦的投資為主，除去上海早期一些項目有盈利之外，外地多數項目都是虧本邊緣，特別是華南大批量舊改，恐怕短時間很難出圈。

一句話形容大華集團目前的局面：上海本土早期項目賺的錢，基本上外地項目都虧的差不多了，目前估計也就半口氣還可以撐著，畢竟這家房企美元債較少。

好不容易在上海幾十年積累的客戶，估計這幾年伴隨著這批低質產品的問世，也都消耗的差不多了，大華想要在上海翻身，估計需要走一段艱難的路了。

也就在近期，小編在物業圈也得到了一些消息，大華的很多項目，物業圈子口碑也非常糟糕，投訴率也非常高，在行業都具備一定的影響力了。

地產一品塘獨家消息：大華物業的總經理恐怕會有變動，這與這幾年大華在上海的口碑不無關系，小編也還是那句話：換人是小問題，領導認識到問題才是核心。

如今的上海市場，早已經不是前幾年市場上揚的狀態，如今已經是企業拼真功夫的時代，市場環境的變化對房企提出了更高的要求。

房企需要從產品、運營、資金、服務等多個維度提升核心競爭力，這或許也是如今多數一二線城市房企的基本生存法則。

對于大華集團來說，只有真正回歸產品本質，注重客戶需求，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟并實現可持續發展。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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